İmar Planı Değişikliği Sonucunda Artan Değerinin Tamamının Arsa Değer Artış Payı Olarak Alınması

Hizmetlerimiz

İmar Planı Değişikliği Sonucunda Değerinde Artış Olan Arsanın Artan Değerin Tamamının Arsa Değer Artış Payı Olarak Alınması - Emsal AYM Kararları - AYM Başvuru - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Kayseri Taşınmaz Avukatı - Av. Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

İmar Planı Değişikliği Nedeniyle Arsa Değer Artış Payı Alınması

3194 sayılı İmar Kanunu

Ek Madde 8

Plan değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılır. Plan değişikliği tekliflerinde ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanarak planı onaylayacak idareye sunulur.

Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz.

Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanmak zorundadır.

Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.

İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenir. Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır.

Taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilir. Emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenemez.

Değer artış payı tutarları taşınmaz maliklerince; Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılır. Yatırılan tutarların;

a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,

b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,

c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına,

beş iş günü içerisinde aktarılır ve (a) bendine göre kalan değer artış payının %25’i, (b) bendine göre kalan değer artış payının %30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilir.

16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki alanlarda, kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlarda, mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlarda yapılacak plan veya plan değişiklikleri ile imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 8 inci maddenin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak plan değişikliklerinde bu madde hükümleri uygulanmaz.

Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenir.”

İmar Planı Değişikliği Sonucunda Artan Değerin Tamamının Arsa Değer Artış Payı Olarak Alınmasına ilişkin Kuralın İptali

Anayasa Mahkemesi Kararı – Değerlendirme

Dava Konusu Kural

Dava konusu kuralla, taşınmaz maliklerinin talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamının değer artış payı olarak alınacağı öngörülmüştür.

İptal Talebinin Gerekçesi

Başvuruda özetle; dava konusu kuralla taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamının değer artış payı olarak ödenmesinde kamu yararının bulunmadığı, ayrıca imar planı değişikliği sonucunda oluşan değer artış payının tamamının kamuya aktarılmasının mülkiyet hakkını sınırladığı belirtilerek kuralın Anayasa’ya aykırı olduğu ileri sürülmüştür.

Mahkemenin Değerlendirmesi

İmar faaliyetleri ve planlar, kamusal açıdan kent veya çevresine yapılacak yatırımları etkilemek ya da yönlendirmek suretiyle kentin ekonomisine ve sağlıklı çevrenin oluşturulmasına katkı sağlamakta iken; bireysel açıdan da bireyin mülkiyetinde bulunan taşınmazının ekonomik değerini etkilemektedir. İmar faaliyetlerinin amacı gözönünde bulundurulduğunda imar planlarının düzenlenmesinde esas itibariyle bireysel yarardan ziyade kamusal ve toplumsal yararın ön planda tutulması gerekmektedir. Bu nedenle yapılan imar uygulaması sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin değer artış payı olarak kamuya aktarılmasında kamu yararına dayalı meşru bir amacın bulunduğu anlaşılmaktadır.

Öte yandan imara ilişkin faaliyetlerde ve planlarda kamusal fayda ile bireysel fayda mümkün mertebe bağdaştırılmalı ve maliklere de aşırı ve orantısız bir külfet yüklenmemelidir. Bu bağlamda malikin, imar uygulamasından elde ettiği yarar ile değerinde artış olan arsanın artan değerinin değer artış payı olarak kamuya aktarılan kısmı arasında bir kıyaslama yapılmalıdır. Bu çerçevede imar uygulaması sonucunda taşınmazın değerinde meydana gelen artış ile idareye devredilen kısmının değeri arasında açık bir dengesizliğin bulunması durumunda malike yüklenen külfetin aşırı ve orantısız olması muhtemeldir.

Kişinin herhangi bir zahmete veya maliyete katlanmadan kamunun gerçekleştirdiği imar uygulaması nedeniyle taşınmazında ortaya çıkan değer artışından kamunun yüksek oranlarda pay alması, her zaman için mülkiyet hakkı yönünden kişiye aşırı bir külfet yüklendiği sonucuna varılması için yeterli değildir. Bununla birlikte imar faaliyetlerinden dolayı bazı kimselerin mal varlığında meydana gelen değer artışından pay alınması, toplumsal ihtiyaçları gidermeyi esas alan kamu hizmetlerinin aksamadan yürütülebilmesini sağlamaya yönelik finansmanın oluşturulması amacına hizmet etmekte ise de değer artışının tamamının değer artış payı olarak alınmasının makul ve kabul edilebilir ölçüleri aştığı kanaatine varılmış olup malike aşırı bir külfet yüklediği sonucuna ulaşılmıştır.

Bu durumda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamının değer artış payı olarak alınmasını öngören kuralın makul ve kabul edilebilir ölçülere uygun olmadığı, malike aşırı bir külfet yüklediği, kamu yararı ile malikin mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil dengeyi malik aleyhine bozduğu ve bu itibarla orantısız bir sınırlamaya neden olduğu sonucuna varılmıştır.

Anayasa Mahkemesi açıklanan gerekçelerle kuralın Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline karar vermiştir.

Anayasa Mahkemesi Kararı

Esas Sayısı: 2020/42 Karar Sayısı: 2023/99

Karar Tarihi: 18/5/2023 R.G. Tarih-Sayı: 4/10/2023-32329

3194 Sayılı Kanun’a Eklenen Ek 8. Maddenin İncelenmesi

1. Genel Açıklama

İmar planı; belde halkının sosyal ve kültürel ihtiyaçlarını karşılamayı, sağlıklı ve güvenli bir çevre oluşturmayı, yaşam kalitesini arttırmayı hedefleyen ve bu amaçla beldenin ekonomik, demografik, sosyal, kültürel, tarihsel, fiziksel özelliklerine ilişkin araştırmalara ve verilere dayalı olarak hazırlanan, kentsel yerleşme ve gelişme eğilimlerini alternatif çözümler oluşturmak suretiyle belirleyen, arazi kullanımı, koruma, kısıtlama kararları, örgütleme ve uygulama ilkelerini içeren pafta, rapor ve notlardan oluşan belgedir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 6. maddesinin birinci fıkrasında imar planlarının nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hazırlanacağı ve her planın bir üst kademedeki plana uygun olarak hazırlanması gerektiği belirtilmiştir.

Anılan Kanun’un “Tanımlar:” başlıklı 5. maddesine göre nazım imar planı, varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plandır. Uygulama imar planı ise, tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan olarak tanımlanmıştır. Uygulama imar planları, nazım imar planlarından sonra gelmek üzere planlama kademelenmesinde son aşamayı oluşturmaktadırlar. Uygulama imar planlarında genel nitelikli hükümlerle beraber parsel özelinde hükümler de bulunmaktadır.

Kanun’un 8. maddesinde planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması sırasında uyulacak esaslar belirlenmiş olup anılan maddenin birinci fıkrasının (b) bendinde onaylanmış planlardaki değişikliklerin de imar planının yapımı ve onaylanması usulüne tabi olduğu düzenlemesine yer verilmiştir.

2. Anlam ve Kapsam

3194 sayılı İmar Kanunu’nun ek 8. maddesinin birinci fıkrasında plan değişikliklerinin, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılması öngörülmüştür. Anılan maddenin ikinci fıkrasında parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişikliklerinin yapılamayacağı belirtilmiştir.

Maddenin dördüncü fıkrasının birinci cümlesinde ise taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamının değer artış payı olarak alınacağı hükme bağlanmış olup anılan cümlede yer alan “…artan değerinin tamamı…” ibaresi dava konusu kurallardan birini oluşturmaktadır.

Kuralla birlikte uygulamada rant vergisi olarak da adlandırılan imar planı değişikliklerinde değer artış payı uygulaması başlamıştır. Taşınmaz rantı kavramı, emek ve sermaye ihtiyacı olmaksızın taşınmaz sahibinin iradesi dışında zaman içinde meydana gelen değer artışı olarak tanımlanmaktadır. Bu bağlamda değer artışı, bir iktisadi kıymetin değerinde, zaman içinde, bir gider karşılığı olmadan meydana gelen ve emeğe dayanmayan, beklenilmezlik ve hak edilmemişlik nitelikleri ağır basan artışlar olarak tanımlanmaktadır.

Kuralın anayasallık denetiminin yapılabilmesi için öncelikle kurala konu değer artış payının hukuksal niteliğinin saptanması gerekmektedir.

Vergi; kamu giderlerini karşılamak amacıyla kanunlarla gerçek ve tüzelkişilere mali güçlerine göre getirilen bir yükümlülüktür. Belirli bir hizmetten doğrudan yararlanma karşılığı olmayan vergi tüm kamu hizmetleri için yapılan giderlere ortak katılma payıdır.

Harç; kimi kamu hizmetlerinden yararlanmanın karşılığı olarak tahsil edilen kamu gelirleridir. Ödenen vergiler bakımından, vergi mükelleflerinin bireysel bir hizmet ya da karşılık talep etme haklarının bulunmamasına karşın, harçlar belirli bir kamu hizmetinden yararlanmanın (tapu, pasaport gibi) karşılığıdır.

Resim; bir iş ya da faaliyetin yapılmasına yetkili kuruluşlar tarafından izin verilmesi dolayısıyla yapılan bir ödeme şeklinde tanımlandığı gibi harca benzer biçimde kamu kuruluşlarında görülen hizmetin ve yapılan giderlerin karşılığı olarak yalnız o işle ilgili gerçek ve tüzelkişilerden sağlanan gelirler şeklinde de açıklanmaktadır.

Vergi, resim, harç benzeri mali yükümlülük ise kişilerden, yapılan kamu hizmetleri karşılığında ya da bir hizmet karşılığı olmaksızın kamu gücüne dayanılarak alınan paralardır. Benzeri mali yükümlülük kimi zaman vergi, harç ve resmin özelliğini ayrı ayrı yansıtırken kimi zaman da verginin harç ve resmin ortak ögelerini taşıyabilir.

Vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülüklerin ortak özellikleri, kanunla konulmaları ve kamu gücüne dayanılarak gerektiğinde zorla alınmalarıdır.

Vergiler dışındaki mali yükümlülüklerde kısmen de olsa karşılık ve yararlanma ilkesi geçerli olur. Çünkü bu yükümlülüklere konu olan hizmetlerden kişilerin yararlandırılması, bu bağlamda mali bir karşılığa dayandırılabilmesi imkânı vardır.

Kurala konu değer artış payının, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda arsanın değerinde artış olması durumunda alındığı anlaşılmaktadır. Dolayısıyla kamu gücüne dayalı olarak, tek taraflı bir iradeyle ve gereğinde zorla alınan söz konusu pay, belirtilen özellikleriyle benzeri malî yükümlülük kavramı içinde değerlendirilebilecek bir kamu geliri niteliği taşımaktadır (AYM, E.2013/41, K.2013/124, 31/10/2013; E.2011/142, K.2013/52, 3/4/2013; E.2003/11, K.2004/49, 7/4/2004; E.2003/9, K.2004/47, 1/4/2004).

Kuralda öngörülen değer artış payı da taşınmaz malikinin emeğine veya sermayesine dayanmaksızın sadece imar planı değişikliği sonucunda taşınmazın değerinde meydana gelen artıştan kamunun pay alması amacıyla ihdas edilmiştir. Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda taşınmazda meydana gelecek değer artışının kamuya kazandırılması amacıyla ihdas edilen değer artış payı, uygulama imar planı olan yerlerde, taşınmazın meri plan koşullarındaki değer tespiti ile plan değişikliği sonrası değer tespiti arasındaki fark olarak tanımlanabilir. Buna göre değer artış payının konusunu, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine gerçekleştirilecek plan değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazın artan değerinin tamamı oluşturmakta olup değer artış payı taşınmaz maliklerince ödenecektir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun ek 8. maddesinin dördüncü fıkrasının birinci cümlesine göre değer artış payı bedelinin tespitinde 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilecektir.

3194 sayılı Kanun’un ek 8. maddesinin beşinci fıkrasında imar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespitinin 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirleneceği hükme bağlanmıştır. Anılan fıkra uyarınca değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenir. Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır.

Maddenin altıncı fıkrasında da taşınmazın değer artışına tabi olduğunun tapu kütüğüne şerh edileceği ve ilke olarak değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatının düzenlenemeyeceği hüküm altına alınmıştır.

Yedinci fıkrada ise taşınmaz maliklerince Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Bakanlık) muhasebe birimi hesabına yatırılan değer artış payı tutarlarının ilgili idarelere dağıtılmasına ilişkin düzenlemeler yer almaktadır.

Anılan fıkranın (a) bendinde büyükşehir belediyesinin olduğu illerde yatırılan değer artış payının %25’inin büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’inin ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına ve %25’inin Bakanlığın dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılacağı öngörülmüş olup anılan bentte yer alan “…%25’i…” ibareleri dava konusu kuralların bir kısmını oluşturmaktadır.

Fıkranın (b) bendinde de büyükşehir belediyesi olmayan illerde yatırılan değer artış payının %40’ının imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’unun Bakanlığın dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılacağı hükme bağlanmış olup anılan bentte yer alan “…%40’ı…” ve “…%30’u…” ibareleri dava konusu kuralların bir kısmını oluşturmaktadır.

Fıkranın (c) bendine göre ise Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’i Bakanlığın dönüşüm projeleri özel hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına aktarılır. Anılan bentte yer alan “…%75’i…”, “…%15’i…” ve “…%10’u…” ibareleri dava konusu diğer kuralları oluşturmaktadır.

Fıkranın (a) bendine göre kalan değer artış payının %25’i, (b) bendine göre kalan değer artış payının %30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilecektir.

.3. Dördüncü Fıkranın Birinci Cümlesinde Yer Alan “…artan değerinin tamamı…” İbaresi

a. İptal Talebinin Gerekçesi

Dava dilekçesinde özetle, dava konusu kuralla taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamının değer artış payı olarak kamuya ödeneceği düzenlenmesine rağmen belediyeler veya Bakanlık tarafından resen yapılan imar planı değişikliği sonucunda ortaya çıkan değer artışı üzerinden değer artış payı alınmasının öngörülmediği, kuralda bu hâliyle kamu yararının bulunmadığı, ayrıca imar planı değişikliği sonucunda oluşan değer artış payının tamamının kamuya aktarılmasının mülkiyet hakkını sınırladığı belirtilerek kuralın Anayasa’nın 13. ve 35. ve 90. maddelerine aykırı olduğu ileri sürülmüştür.

b. Anayasa’ya Aykırılık Sorunu

Anayasa’nın 35. maddesinde “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir./ Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir./ Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” denilmektedir. Anayasa’nın anılan maddesiyle güvenceye bağlanan mülkiyet hakkı, ekonomik değer ifade eden ve parayla değerlendirilebilen her türlü mal varlığı hakkını kapsamaktadır.

Mülkiyet hakkı; kişiye başkasının hakkına zarar vermemek ve kanunların koyduğu sınırlamalara uymak şartıyla sahibi olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, semerelerinden yararlanma ve üzerinde tasarruf etme imkânı veren bir haktır. Bu bağlamda malikin mülkünü kullanma, semerelerinden yararlanma ve mülkü üzerinde tasarruf etme yetkilerinden herhangi birinin kısıtlanması veya mülkünden yoksun bırakılması mülkiyet hakkına getirilmiş bir sınırlama niteliğindedir.

Dava konusu kuralda taşınmaz maliklerinin talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamının değer artış payı olarak alınacağı öngörülmektedir. Dolayısıyla ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda taşınmazın değerinde meydana gelen artışın tamamının değer artış payı olarak kamuya aktarılması taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını sınırlamaktadır.

Anayasa’nın 35. maddesinin ikinci fıkrasında, mülkiyet hakkının ancak kanunla sınırlanabileceği belirtilmek suretiyle mülkiyet hakkına yönelik müdahalelerin kanunda öngörülmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Öte yandan mülkiyet hakkına sınırlama getirilirken temel hak ve özgürlüklerin sınırlanmasına ilişkin genel ilkeleri düzenleyen Anayasa’nın 13. maddesinin de gözönünde bulundurulması gerekmektedir.

Dava konusu kuralda hangi durumlarda değerinde artış olan arsanın maliklerinden hangi oranda değer artış payı alınacağının herhangi bir tereddüte yer bırakmayacak biçimde açık ve net olarak düzenlendiği gözetildiğinde kuralın belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir nitelikte olduğu ve kanunilik şartını taşıdığı anlaşılmıştır.

Öte yandan Anayasa’nın 13. maddesi uyarınca temel hak ve özgürlüklere getirilen sınırlamanın Anayasa’da öngörülen sınırlama sebebine uygun olması gerekir. Anayasa’nın 35. maddesinde mülkiyet hakkının kamu yararı amacıyla sınırlanabileceği öngörülmüştür. Bunun yanı sıra vergiler dışındaki mali yükümlülüklerde kısmen de olsa karşılık ve yararlanma ilkesi geçerlidir. Zira bu yükümlülüklere konu olan hizmetlerden kişilerin yararlandırılması, bu bağlamda mali bir karşılığa dayandırılabilmesi imkânı vardır. İmar faaliyetlerinin amacı gözönünde bulundurulduğunda imar planlarının düzenlenmesinde esas itibariyle bireysel yarardan ziyade kamusal ve toplumsal yararın ön planda tutulması gerekmektedir. Bu çerçevede imar faaliyetlerinden dolayı bazı kimselerin mal varlığında meydana gelen değer artışlarından kamunun pay alması, toplumsal ihtiyaçları gidermeyi esas alan kamu hizmetlerinin aksamadan yürütülebilmesini sağlamaya yönelik finansmanın oluşturulması amacına hizmet etmektedir. Bu itibarla taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılan imar planı değişikliği nedeniyle ortaya çıkan değer artışının, değer artış payı olarak kamuya aktarılmasını öngören kuralda kamu yararına dayalı meşru bir amacın bulunduğu anlaşılmaktadır.

Anayasa’nın 13. maddesinde güvence altına alınan ölçülülük ilkesi; elverişlilik, gereklilik ve orantılılık olmak üzere üç alt ilkeden oluşmaktadır. Elverişlilik, öngörülen sınırlamanın ulaşılmak istenen amacı gerçekleştirmeye elverişli olmasını; gereklilik, ulaşılmak istenen amaç bakımından sınırlamanın zorunlu olmasını, diğer bir ifadeyle aynı amaca daha hafif bir sınırlama ile ulaşılmasının mümkün olmamasını; orantılılık ise hakka getirilen sınırlama ile ulaşılmak istenen amaç arasında makul bir dengenin gözetilmesi gerekliliğini ifade etmektedir.

Düzenli bir kentleşmenin sağlanabilmesi amacıyla yetkili kamusal makamlarca planlama yapılırken toplum olarak bir arada yaşamanın doğurduğu tüm sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçların belirlenmesi ve karşılanması hedeflenmektedir. Aynı yerleşim yerinde ve bir arada yaşayan bireylerin bu ihtiyaçlarının giderilmesi için belirli bir kamu finansmanına ihtiyaç duyulmaktadır. Kamusal makamların kararına bağlı olarak yapılan imar uygulamaları sonucunda ortaya çıkan değer artışından (taşınmaz rantından) ise yalnızca mülk sahibi yararlanmaktadır. Bu çerçevede imar faaliyetlerinden dolayı bazı kimselerin mal varlığında meydana gelen değer artışlarından kamunun pay almasının öngörülmesi suretiyle kamuya kaynak aktarılmasının kamu hizmetlerinin sağlıklı ve düzenli şekilde yürütülmesine katkı sağlayacağı gözetildiğinde kuralın söz konusu amaca ulaşma yönünden elverişli ve gerekli bir araç olmadığı söylenemez.

Diğer yandan imar faaliyeti ve planları hem kamusal alanda hem de bireysel anlamda büyük önem taşımaktadır. Söz konusu faaliyetler ve planlar kamusal açıdan kent veya çevresine yapılacak yatırımları etkilemek veya yönlendirmek suretiyle kentin ekonomisinin ve sağlıklı çevrenin oluşturulmasına katkı sağlamakta iken bireysel açıdan bireyin mülkiyetinde bulunan taşınmazının ekonomik değerini etkilemektedir. Bu nedenle imara ilişkin faaliyetlerde ve planlarda kamusal fayda ile bireysel faydanın olabildiğince bağdaştırılması gerekmektedir.

Yapılan imar uygulaması sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin değer artış payı olarak kamuya aktarılmasında kamusal yarar bulunmakla birlikte bu yolla maliklere aşırı ve orantısız bir külfet yüklenmemelidir. Bu bağlamda malikin, imar uygulamasından elde ettiği yarar ile değerinde artış olan arsanın artan değerinin değer artış payı olarak kamuya aktarılan kısmı arasında bir kıyaslama yapılmalıdır. Bu çerçevede imar uygulaması sonucunda taşınmazın değerinde meydana gelen artış ile idareye devredilen kısmının değeri arasında açık bir dengesizliğin bulunması durumunda malike yüklenen külfetin aşırı ve orantısız olduğundan söz edilebilir.

Kural, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamının değer artış payı olarak kamuya aktarılmasını öngörmektedir. Kişinin herhangi bir zahmete veya maliyete katlanmadan kamunun gerçekleştirdiği imar uygulaması nedeniyle taşınmazında ortaya çıkan değer artışından kamunun yüksek oranlarda pay alması, her zaman için mülkiyet hakkı yönünden kişiye aşırı bir külfet yüklendiği sonucuna varılması için yeterli değildir. Bununla birlikte imar faaliyetlerinden dolayı bazı kimselerin mal varlığında meydana gelen değer artışından pay alınması, toplumsal ihtiyaçları gidermeyi esas alan kamu hizmetlerinin aksamadan yürütülebilmesini sağlamaya yönelik finansmanın oluşturulması amacına hizmet etmekte ise de değer artışının tamamının değer artış payı olarak alınmasının vergi, resim ve harç benzeri mali yükümlülük niteliğindeki değer artış payının oranının makul ve kabul edilebilir ölçüleri aştığı ve malike aşırı bir külfet yüklenmesine yol açtığı sonucuna varılmıştır.

Kural bu hâliyle maliklerin, imar uygulamasından elde ettikleri yarar ile yüklendikleri külfet arasında ortaya çıkan açık bir dengesizliğin önlenmesine imkân tanımamaktadır. Diğer bir ifadeyle imar uygulaması sonucu taşınmazın değerinde ortaya çıkan değer artışının tamamının kamuya aktarılması suretiyle topluma bırakılan ekonomik değer ile imar uygulamasının, taşınmazın geride kalan kısmına sağladığı ekonomik katkı arasında makul bir orantının sağlanmasına ilişkin güvencelerin kuralda bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamının değer artış payı olarak alınmasını öngören kuralın makul ve kabul edilebilir ölçülere uygun olmadığı, malike aşırı bir külfet yüklediği, kamu yararı ile malikin mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil dengeyi malik aleyhine bozduğu ve bu itibarla orantısız bir sınırlamaya neden olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Açıklanan nedenlerle kural, Anayasa’nın 13. ve 35. maddelerine aykırıdır. İptali gerekir.

Kuralın Anayasa’nın 90. maddesiyle ilgisi görülmemiştir.

4. Yedinci Fıkrada Yer Alan İbareler

a. İptal Talebinin Gerekçesi

Dava dilekçesinde özetle; taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda oluşan değer artış payının Bakanlığa, diğer kamu kurumlarına ve belediyelere aktarılacak oranların belirlenmesi sırasında kamu yararının gözetilmediği, hakkaniyete ve adalete uygun bir dağıtımın yapılmadığı, yerel yönetimlere aktarılan payın yetersiz olduğu, ayrıca büyükşehir belediyeleri ile ilçe belediyeleri ve büyükşehir olmayan belediyeler arasında ayrım yapılmasının eşitlik ilkesiyle bağdaşmadığı belirtilerek kuralın Anayasa’nın 2., 10. ve 127. maddelerine aykırı olduğu ileri sürülmüştür.

b. Anayasa’ya Aykırılık Sorunu

Anayasa’nın 127. maddesinde öngörülen yerel yönetimlerin özerkliği ilkesi, yerinden yönetimin varlık şartlarından olan mali özerkliği de kapsamaktadır. Mali özerklik kavramı ise mahalli idarelerin mali kaynaklarının bir bölümünü yerel vergi ve harçlardan oluşturmalarını, gelirlerini ve varlıklarını kendi amaçlarına uygun bir biçimde kullanabilmelerini ve esnek bir bütçe sistemine sahip olmalarını öngörmektedir. Diğer bir ifade ile mahalli idarelerin mali özerkliği, merkezî yönetimin mal varlığından ayrı mal varlığı, bağımsız gelir kaynakları ve bütçeleri olması esasına dayanır. Nitekim Anayasa’nın anılan maddesinin altıncı fıkrasının son cümlesinde de “Bu idarelere, görevleri ile orantılı gelir kaynakları sağlanır” hükmüne yer verilmek suretiyle mahalli idarelerin mali özerkliği teminat altına alınmıştır (AYM, E.2014/72, K.2014/141, 11/9/2014; E.2019/112, K.2020/35, 25/6/2020, § 32).

Dava konusu kurallar, taşınmaz maliklerince değer artış payı olarak Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılan tutarların ilgili idarelere hangi oranlarda dağıtılacağına ilişkin düzenlemeleri içermektedir.

İmar planlamasının amacı, düzenli bir kentleşmenin sağlanabilmesi amacıyla kimi uygulamaların planlanması, sürdürülebilir kalkınmanın gerçekleştirilmesi, çevre, doğa, kültür ve doğal miras ile diğer alanların korunması olup bu yolla kamusal yararın gerçekleştirilmesidir. Yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun oluşumunu sağlamak amacıyla kabul edilen imar planları estetik, düzenli ve sağlıklı bir şehirleşmede önemli bir rol oynamaktadır.

İmar planları, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 6. maddesinde mekânsal planların, kapsadıkları alan ve amaçları açısından mekânsal strateji planlarına uygun olarak Çevre Düzeni Planları ve İmar Planları kademelerinden oluşacağı, imar planlarının ise nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hazırlanacağı belirtilmiştir.

Anılan Kanun’un 8. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planlarının ilgili belediyelerce yapılacağı veya yaptırılacağı ve belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe gireceği, belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planların ise valilik veya ilgilisince yapılacağı veya yaptırılacağı ve valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe gireceği hükme bağlanmıştır.

Kanun’un “İstisnalar” başlıklı 4. maddesiyle anılan maddede sayılan kanunlar ile diğer özel kanunlarla belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu Kanun’un özel kanunlara aykırı olmayan hükümlerinin uygulanacağı öngörülmüştür.

Kanun’un 9. maddesinde de Bakanlığın imar planı ve değişiklikleri yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve resen onaylamaya yetkili kılındığı durumlar belirtilmiştir. Ayrıca 10/7/2018 tarihli ve 30474 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan (1) numaralı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’nin 97. maddesinin (1) numaralı fıkrasının (a) bendinde yerleşmeye, çevreye ve yapılaşmaya dair imar, çevre, yapı ve yapım mevzuatını hazırlamak, uygulamaları izlemek ve denetlemek; (ç) bendinde ise her tür ve ölçekteki fiziki planlara ve bunların uygulanmasına yönelik temel ilke, strateji ve standartları belirlemek ve bunların uygulanmasını sağlamak, Cumhurbaşkanınca yetkilendirilen alanlar ile merkezî idarenin yetkisi içindeki kamu yatırımları, mülkiyeti kamuya ait arsa ve araziler üzerinde yapılacak her türlü yapı, millî güvenliğe dair tesisler, askerî yasak bölgeler, genel sığınak alanları, özel güvenlik bölgeleri, enerji ve telekomünikasyon tesislerine ilişkin etütleri, harita, her tür ve ölçekte çevre düzeni, nazım ve uygulama imar planlarını, parselasyon planlarını ve değişikliklerini resen yapmak, yaptırmak, onaylamak Bakanlığın görev ve yetkileri arasında sayılmıştır.

Anılan hükümler gözetildiğinde imar planlarına ilişkin karar alma, onaylama ve uygulama gibi birçok konuda, belediyeler dışında merkezî idare teşkilatı içinde yer alan çeşitli kamu kurum ve kuruluşlarının da yetkili kılındığı görülmektedir. Buna göre imar planlarının hazırlanması amacıyla merkezî yönetimle birlikte yerel yönetimlerin birtakım kamusal maliyetlere katlandığı açık olmakla birlikte bu alandaki ihtiyaçların giderilmesi amacıyla yapılan hizmetler ve yürütülen faaliyetler toplumun genelini ilgilendirmektedir. Bu nedenle düzenli ve sağlıklı bir şehirleşmenin gerçekleştirilmesi amacıyla gerek merkezî yönetim, gerekse yerel yönetimler tarafından yürütülen faaliyetler mahallî müşterek ihtiyaçların karşılanmasının ötesinde ulusal düzeyde ihtiyaçların karşılanmasına ve ulusal çıkarların korunmasına yönelik faaliyetlerdir.

Bu bağlamda dava konusu kurallarla, imar planı değişikliğinin yapıldığı alanın büyükşehir belediyesi sınırları içinde olup olmamasına ve imar planı değişikliğini onaylayan idareye göre değer artış payının merkezî idare ile belediyelere farklı oranlarda aktarılması yönünde düzenlemeler yapılmış, buna göre belediyeler tarafından onaylanan imar planı değişikliklerinin yanı sıra Bakanlık veya diğer ilgili idareler tarafından onaylanan imar planı değişiklikleri sonucunda ortaya çıkan değer artış payının da belirli oranlarda belediyelere aktarılması öngörülmüştür.

Bu itibarla imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değeri nedeniyle taşınmaz maliklerince ödenen değer artış payının, imar planlarını onaylamaya yetkili ilgili idareler arasında dağıtılmasına ilişkin kurallar, anayasal sınırlar içinde kanun koyucunun takdir yetkisi kapsamında olup kurallarda kamu yararı dışında bir amacın gözetildiği söylenemeyeceği gibi mahallî idarelerin mali özerkliğine aykırı bir yön de bulunmamaktadır.

Açıklanan nedenlerle kurallar, Anayasa’nın 2. ve 127. maddelerine aykırı değildir. İptal talebinin reddi gerekir.

Kuralların Anayasa’nın 10. maddesiyle ilgisi görülmemiştir.

Kadastro tespitine itiraz davası, tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.