Başkasının Tapulu Taşınmazına Yapı Yapılması ve Temliken Tescil
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
Arazideki yapılar
Arazi ve yapı malzemesi: Mülkiyet ilişkisi – Madde 722
Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.
Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.
Tazminat – Madde 723
Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.
Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.
Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi – Madde 724
Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.
Taşkın yapılar – Madde 725
Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Başkasının Tapulu Taşınmazına Yapı Yapan Malzeme Sahibi Temliken Tescil Talebinde Bulunabilir mi
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi
Esas No: 2017/6259 Karar No: 2018/5126 Karar Tarihi: 05.07.2018
Mahkemesi: Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.04.2014 gününde verilen dilekçe ile ihalenin feshi, temliken tescil ya da tazminat talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davalı … aleyhindeki davanın reddine, davacı … tarafından açılan davanın reddine, davalı … aleyhindeki tapu iptali ve tescil davasının kabulüne dair verilen 24.10.2017 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vekili ve davalı … vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma isteğinin değer yönünden reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR
Davacılar vekili, … Köyü 1812 parsel sayılı taşınmazın Hazineye ait olduğunu, taşınmaz üzerindeki ev, ahır ve bahçenin davacılara ait olduğunu, Milli Emlak Müdürlüğü tarafından taşınmazın ihaleye çıkarıldığını, müvekkilinin kızı olan davacı …’nin ihaleye girmek için başvuru yaptığını, davacı …’nin davalı … yakını olan…ile noterde sözleşme yaparak taşınmazın 1/4 hissesini… 3/4 hissesini ise … alacak şekilde anlaştığını, ancak …nın davalı lehine hareket ederek müvekkili ile birlikte ihaleye girmeyip davalının taşınmazı satın almasını sağladığını belirterek, müvekkili ve kızı Sudiye’nin ihaleye girmesi engellenip, ihaleye fesat karıştırıldığından ihalenin feshine karar verilmesini, mahkeme aksi kanaatte olduğu takdirde taşınmazın üzerindeki yapılar davacı …’ye ait olup, davalı tarafından da bu husus bilinerek ihalede alındığından, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi uyarınca tapu kaydının iptali ve davacı … adına tesciline, bu da mümkün olmaz ise keşif sırasında belirlenerek bedelin davalıdan alınarak davacıya verilmesini istemiştir.
Davalı … vekili, davanın reddini savunmuş, davalı … vekili davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, 25.12.2014 tarihinde davalı idare hakkında ve davacı … yönünden açılan davaların reddine, davacı …’nin temliken tescil davasının kabulüne dair verilen karar, Dairemizce, taşınmaz kaydında lehine muhdesat şerhi bulunan …’ın sağ olup olmadığı, ölmüş ise mirasçılarının kimler olduğu belirlenerek, dava şartlarından olan aktif husumet üzerinde durulması gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur.
Bozmaya uyularak yargılamaya devam olunmuş, taşınmazda lehine muhdesat şerhi bulunan …’ın veraset ilamına göre, davada davacı olarak yer alan eşi … ve kızı … dışındaki diğer mirasçıları olan çocukları… ve … de avukat …’a vekaletname vermek suretiyle davada yer almışlar ve böylece dava şartı olan aktif husumet ehliyeti sağlanmıştır.
Mahkemece, davalı … Valiliği … Milli Emlak Müdürlüğüne karşı açılan davanın reddine, davacı … tarafından açılan ihalenin feshine yönelik davanın reddine, davacılar tarafından davalı …’a karşı açılan davanın kabulü ile 1812 parsel sayılı taşınmazın … kaydının iptali ile davacılar adına miras hisseleri oranında tesciline, depo edilen 1.800.00 TL ahır bedeli ile 7.650,00 TL arsa bedeli olmak üzere toplam 9.450,00 TL’nin karar kesinleştikten sonra davalı …’a ödenmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı … vekili ve davalı … vekili temyiz etmiştir.
1- Davalı … yönünden dava husumet nedeniyle reddedilmiş olduğundan davada vekil aracılığı ile temsil edilen davalı … yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, bu yön gözardı edilerek vekalet ücretine ilişkin karar verilmediği görülmekle, davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bozulması gerekmiştir.
2- Davalı … vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapan malzeme sahibinin, taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Tescile konu olacak kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde temliken tescil koşullarının oluşmadığı sonucuna varılmıştır. Bu durumda tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekir. Ancak davacıların tapu iptali ve tescil istemi dışında 2. kademede tazminat istemleri de bulunduğundan bedel yönünden inceleme yapılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken değinilen bu yönler gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda 1 ve 2 numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle davalı … vekilinin ve davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.07.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Kadastro tespitine itiraz davası, tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.
Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.
Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.
