Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Borç İkrarını İçeren Belge olarak Kabul Edilebilir mi

Hizmetlerimiz

Borç İkrarını İçeren Belge: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibine Kira Ödeneceğinin Belirtilmesi - Kayseri İcra Avukatı - Kayseri Borçlar Hukuku Avukatı - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Avukat Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

Borç İkrarını İçeren Belge

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu

İtirazın iptali – Madde 67

Takip talebine itiraz edilen alacaklı, itirazın tebliği tarihinden itibaren bir sene içinde mahkemeye başvurarak, genel hükümler dairesinde alacağının varlığını ispat suretiyle itirazın iptalini dava edebilir.

Bu davada borçlunun itirazının haksızlığına karar verilirse borçlu; takibinde haksız ve kötü niyetli görülürse alacaklı; diğer tarafın talebi üzerine iki tarafın durumuna, davanın ve hükmolunan şeyin tahammülüne göre, red veya hükmolunan meblağın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere, uygun bir tazminatla mahkum edilir.

İtiraz eden veli, vasi veya mirasçı ise, borçlu hakkında tazminat hükmolunması kötü niyetin sübutuna bağlıdır.

Birinci fıkrada yazılı itirazın iptali süresini geçiren alacaklının umumi hükümler dairesinde alacağını dava etmek hakkı saklıdır.

Bu Kanunda öngörülen icra inkar tazminatı, kötü niyet tazminatı ve benzeri tazminatların tespitinde, takip talebi veya davadaki talep esas alınır.

İtirazın kesin olarak kaldırılması – Madde 68

Talebine itiraz edilen alacaklının takibi, imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeye müstenitse, alacaklı itirazın kendisine tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu süre içerisinde itirazın kaldırılması istenilmediği takdirde yeniden ilâmsız takip yapılamaz.

Borçlu itirazını varit gösterecek hiçbir belge ibraz edemezse icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına karar verir.

İtiraz birinci fıkrada gösterilen senet veya makbuz yahut belgeye müstenit ise itirazın kaldırılması talebi reddolunur.

Borçlu murisine ait bir alacak için takibedilmekte olup da, terekenin borca batık olduğunu ileri sürerse bu hususta ilam getirmesi için kendisine münasip bir mühlet verilir. Bunun dışında itirazın kaldırılması talebinin kabul veya reddi için ileri sürülen iddia ve savunmalar bekletici mesele yapılamaz.

Borçlunun gösterdiği belge altındaki imza alacaklı tarafından inkar edilirse hakim, 68/a maddesinde  yazılı usule göre yaptığı inceleme neticesinde imzanın alacaklıya ait olduğuna kanaat getirdiği takdirde alacaklının itirazın kaldırılması talebini reddeder ve alacaklıyı sözü edilen belgenin taalluk ettiği değer veya miktarın yüzde onu oranında para cezasına mahkum eder. Alacaklı genel mahkemede dava açarsa bu para cezasının infazı dava sonuna kadar tehir olunur ve alacaklı bu davada alacağını ve imzanın kendisine ait olmadığını ispat ederse bu ceza kalkar.

Alacaklı duruşmada bizzat bulunmayıp da imza vekili tarafından reddolunduğu takdirde vekil mütaakıp oturumda müvekkilini imza tatbikatı için hazır bulundurmaya veya masraflarını vererek davetiye tebliğ ettirmeye mecburdur. Kabule değer mazereti olmadan gelmiyen alacaklı borçlunun dayandığı belgede yazılı miktar hakkındaki itirazın kaldırılması talebinden vazgeçmiş sayılır.

İtirazın kaldırılması talebinin esasa ilişkin nedenlerle kabulü hâlinde borçlu, talebin aynı nedenlerle reddi hâlinde ise alacaklı, diğer tarafın talebi üzerine yüzde yirmiden  aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm edilir.   Borçlu, menfi tespit ve istirdat davası açarsa, yahut alacaklı genel mahkemede dava açarsa, hükmolunan tazminatın tahsili dava sonuna kadar tehir olunur ve dava lehine sonuçlanan taraf için, daha önce hükmedilmiş olan tazminat kalkar.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Borç İkrarını İçeren Belge olarak Kabul Edilebilir mi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2019/463 Karar No: 2022/420 Karar Tarihi: 30.03.2022

Mahkemesi: İcra Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki itirazın kaldırılması isteminden dolayı yapılan inceleme sonunda, İstanbul 18. İcra (Hukuk) Mahkemesince verilen istemin reddine ilişkin karar alacaklı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. İNCELEME SÜRECİ

Alacaklı İstemi:

4. Alacaklı vekili dilekçesinde; taraflar arasında 02.03.2012 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin on üçüncü maddesinde 14.02.2012 tarihi de dâhil olmak üzere inşaatın bitimine kadar her ay 2.000TL’nin yüklenici borçlu tarafından müvekkiline ödenmesinin kararlaştırıldığını, ancak söz konusu bedelin borçlu tarafından ödenmediğini, alacağın tahsili için yapılan icra takibine haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek borçlunun İstanbul 3. İcra Müdürlüğünün 2012/13740 E. sayılı icra dosyasına yapılan itirazının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Borçlu Cevabı:

5. Borçlu vekili cevap dilekçesinde; talebin reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı:

6. İstanbul 18. İcra (Hukuk) Mahkemesinin 16.05.2014 tarihli ve 2013/1034 E., 2014/463 K. sayılı kararı ile; icra takibinin dayanağı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68/1. maddesinde belirtildiği şekilde imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen kesin borç ikrarını içeren bir senet yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dâhilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belge niteliğinde olmadığı ve taraflar arasındaki ihtilafın çözülmesinin genel mahkemelerde yargılamayı gerektirdiği gerekçesiyle istemin reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. İstanbul 18. İcra (Hukuk) Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde alacaklı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesince 19.03.2018 tarihli ve 2015/4683 E., 2018/2219 K. sayılı kararı ile;

“…Taraflar arasındaki Bakırköy 40. Noterliği’nin 02.03.2012 tarih ve 4931 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 13. maddesinde, 14.02.2012 tarihi de dahil olmak üzere yüklenici tarafından arsa sahibine her ay inşaat bitimine kadar 2.000 TL kira bedeli ödeyeceğinin yazılı olduğu, sözleşmenin bu maddesinin 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68/1. maddesi anlamında kayıtsız şartsız borç ikrarını içeren belge niteliğinde olduğu gözetilerek davalının itirazının kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır…”

gerekçesi karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. İstanbul 18. İcra (Hukuk) Mahkemesinin 07.02.2019 tarihli ve 2018/588 E., 2019/144 K. sayılı kararı ile; Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin yerleşik uygulamasına göre, taraflara karşılıklı edimler yükleyen ve noterde düzenleme şeklinde olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kararlaştırılan kira bedellerinin ilamsız icra takibinde itirazın kaldırılmasına elverişli olmadığı, somut olayda; icra takibinin dayanağı olan 02.03.2012 tarihli düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı edimleri içerdiği, bu hâliyle sözleşmenin 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68/1. maddesinde yer alan ve alacaklılara genel haciz yolu ile takip yapma imkânı tanıyan borç ikrarını içeren belge niteliğinde olmadığı, borç da kabul edilmediğine göre iki tarafa edimler yükleyen sözleşme kapsamında alacaklının alacaklı olup olmadığı ve varsa alacak miktarının ne olduğunun genel mahkemelerde yapılacak yargılama sonucunda belli olacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında imzalanan 02.03.2012 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin on üçüncü maddesinde yer alan ve yüklenici tarafından arsa sahibine her ay inşaat bitimine kadar 2.000TL ödeneceğine ilişkin düzenlemenin, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68/1. maddesi anlamında kayıtsız şartsız borç ikrarını içeren belge niteliğinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. ÖN SORUN

12. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 4949 sayılı Kanun ile değişik 363/1. maddesinin son cümlesindeki temyiz kesinlik sınırına ilişkin düzenleme ile aynı Kanun’un Ek 1. maddesinin 1. fıkrasında yer alan parasal sınırların artırılmasına ilişkin düzenleme birlikte dikkate alındığında, uyuşmazlık konusu miktarın (takipte 8.000TL asıl alacak) direnme karar tarihi olan 07.02.2019 tarihi itibariyle temyiz kesinlik sınırı olan 9.260TL’yi geçmediği, ancak İİK’nın Ek 1. maddesinin 2. fıkrasında “363 ncü maddenin yukarıdaki fıkra uyarınca her takvim yılı başından olmak üzere uygulanan parasal sınırın artışına ilişkin hükmü, artışın yürürlüğe girdiği tarihten önce İcra Tetkik Merciince nihai olarak karara bağlanmış olan davalar ile Yargıtay’ın bozma kararı üzerine yeniden bakılan davalarda uygulanmaz.” hükmüne yer verilmesi karşısında 07.02.2019 tarihli direnme kararının temyizi kabil nitelikte olup olmadığı hususu ön sorun olarak tartışılmıştır.

13. 28.02.2019 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7165 sayılı Kanun’un 2. maddesiyle; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun Ek 1. maddesinin 2. fıkrası “363 ve 364 üncü maddelerdeki parasal sınırların uygulanmasında hükmün verildiği tarihteki miktar esas alınır.” şeklinde değiştirilmiştir, ancak direnme kararının verildiği 07.02.2019 tarihi itibariyle, İİK’nın Ek 1. maddesinin 2. fıkrasında 7165 sayılı Kanun’un 2. maddesiyle yapılan değişiklikten önceki az yukarıda açıklanan hükmü dikkate alınması gerektiğinden, her takvim yılı başından olmak üzere uygulanan parasal sınırın artışına ilişkin hüküm, artışın yürürlüğe girdiği tarihten önce Yargıtayın bozma kararı üzerine yeniden bakılan davalarda uygulanmayacaktır.

14. Bu nedenle direnme kararının, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 5311 sayılı Kanun’un 29. maddesi ile eklenen Geçici 7. maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken aynı Kanun’un 363. maddesi ile 7165 sayılı Kanun’un 2. maddesi ile yapılan değişiklikten önceki Ek 1. maddesi uyarınca temyizi kabil nitelikte olduğuna ve ön sorun bulunmadığına oy birliği ile karar verilerek işin esasının incelenmesine geçilmiştir.

IV. GEREKÇE

15. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenleme ve kavramların açıklanmasında yarar vardır.

16. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun “İtirazın kesin olarak kaldırılması” başlıklı 68. maddesinin 1. fıkrasında yer alan düzenlemeye göre;

“Talebine itiraz edilen alacaklının takibi, imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeye müstenitse, alacaklı itirazın kendisine tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu süre içerisinde itirazın kaldırılması istenilmediği takdirde yeniden ilamsız takip yapılamaz.”

17. İtirazın kaldırılması, borçlunun itirazı ile duran (İİK md. 66) ilamsız icra takibine (ilamsız icra prosedürü içinde) devam edilmesini sağlayan (İİK md. 78) bir yoldur. İtiraz ile duran ilamsız icra takibine devam edilmesini sağlamak için, alacaklının genel mahkemelerde itirazın iptali davası açması mümkündür (İİK md. 67). Para (ve teminat) alacakları için ilamlı icradan başka, ayrı bir ilamsız icra yolu kabul edilmesinin amacı, alacaklının yalnız ilâmsız icra prosedürü içinde genel mahkemeden bu konuda bir ilam almadan, çabuk ve basit bir şekilde alacağına kavuşmasını sağlamaktır. Alacaklıya, borçlunun itirazını hükümden düşürmek için yalnız itirazın iptali davası açma imkânı tanınsa idi, borçlu hiç bir haklı nedene dayanmayan bir itiraz ile alacaklıyı mahkemede dava açmaya zorlayabilir ve bununla ilamsız icra yolunu işlemez hâle getirebilirdi. İşte bu sakıncayı önlemek ve ilamsız icranın amaç edindiği çabukluk ve basitlik ilkelerini gerçekleştirmek için borçlunun itirazının ilamsız icra prosedürü içinde kaldırılmasını sağlamak üzere itirazın iptali davasından başka icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yolu kabul edilmiştir (İİK md. 68-70). Alacaklıya, borçlunun itirazını icra mahkemesinde çabuk ve basit bir şekilde kaldırtmak imkânı tanırken, borçlunun hakkının (savunma imkânının) tehlikeye sokulmaması gerekir. Yani, ancak borçlunun gerçekten borçlu olduğu hakkında güçlü delillerin bulunması hâlinde, alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilmelidir. Bu nedenle, alacağı 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68-68/a maddelerinde sayılan belgelerden birine bağlı olmayan alacaklı, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez (yalnız, mahkemede itirazın iptali davası açabilir). Başka bir deyimle, yalnız, takip konusu alacağın İİK’nın 68-68/a maddelerinde sayılan belgelerden birine bağlı olması hâlinde, alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (Kuru, Baki: İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Ankara 2013, s. 275-276).

18. Alacaklının, itirazın kesin kaldırılmasını isteyebilmek için göstermesi gereken belgeler üç çeşittir. Bunlardan ilki imzası ikrar edilmiş adi bir senettir. İcra takibinin dayanağı olan adi senet altındaki imza borçlu tarafından kabul edilir ve senet belli bir meblağ için kayıtsız şartsız borç ikrarını içerirse alacaklı bu senede dayanarak itirazın kesin kaldırılmasını isteyebilir (Kuru, s. 280).

19. İkincisi ise, imzası noterlikçe onaylı senet olup, imzası ikrar edilen adi senetler gibi, noterlikte tasdik edilmiş kayıtsız şartsız borç ikrarını içeren senetler de itirazın kesin kaldırılmasını sağlayan belgelerdendir (Kuru, s. 288).

20. Resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dâhilinde ve usulüne göre verdikleri belgeler de, itirazın kaldırılmasını sağlayıcı nitelikte sayılmıştır. Bu belgeler resmî daireler veya yetkili makamlar tarafından düzenlediklerinden, bunlarda borçlunun imzası bulunmaz; bu nedenle, borçlunun imzasının ikrar veya onaylanmış olması şartı burada aranmaz. Fakat bu belgelerin, itirazın kaldırılmasını sağlayıcı nitelikte sayılabilmesi için borçlunun belli bir para borcunu kayıtsız şartsız ödemek zorunda olduğunu göstermeleri gerekir (Kuru, s. 289, 290).

21. Uyuşmazlığın çözümü için eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi’’ diğer bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır.

22. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Diğer bir anlatımla; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen (sinallagmatik) sözleşmelerden olup, sözleşme ile yüklenici arsa üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken, arsa sahibi ya da sahipleri de edim olarak belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenmektedir. Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 23.12.2021 tarihli ve 2018/(23)6-1057 E., 2021/1756 K. kararında da benimsenmiştir.

23. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; arsa sahibi olan alacaklı … ve dava dışı Aytunç Demirtaş ile borçlu yüklenici arasında noterde düzenlenen ve resmî geçerlilik koşulunu sağlayan 02.03.2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır.

24. Taraflar arasında imzalanan düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, alacaklı arsa sahibine arsanın inşaata tahsisini, yüklenici borçluya ise kendisine tahsis edilecek inşaatı yapma ve başkaca bir takım yükümlülükler yüklemekte olup, karşılıklı edimleri içermektedir.

25. Bu durumda her ne kadar sözleşmenin on üçüncü maddesinde, yüklenici borçlu tarafından inşaat bitimine kadar her ay arsa sahibi alacaklıya 2.000TL kira bedeli ödeneceği kararlaştırılmış ise de, anılan düzenleme 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68/1. maddesi anlamında borç ikrarını içeren belge niteliğinde kabul edilemez. Borçlu yüklenici tarafından borç kabul edilmediğinden, iki tarafa edimler yükleyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, alacaklının alacaklı olup olmadığı ve alacağı varsa miktarının ne kadar olduğu konusunda genel mahkemelerde yargılama yapılması gerekmektedir.

26. Hâl böyle olunca, mahkemece verilen karar usul ve yasaya uygun olup direnme kararının açıklanan gerekçelerle onanması gerekir.

V. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,

Harç peşin alındığından harç alınmasına yer olmadığına,

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na 5311 sayılı Kanun’un 29. maddesi ile eklenen Geçici 7. maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken İİK’nın 366/III. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30.03.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

İcra ve iflas uyuşmazlıklarında herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için alanında yetkin bir avukattan hukuki yardım alınması oldukça önemlidir. Dava sürecinde güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Alanında yetkin Kayseri icra avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, tasarrufun iptali, itirazın iptali, istirdat davası, istihkak davası, menfi tespit davası, ihtiyati haciz başta olmak üzere her türlü icra ve iflas hukuku uyuşmazlıklarında taraflara avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Kayseri icra avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan icra ve iflas süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.