Taşınmaz ve Gayrimenkul Davasında Avukat Gerekli mi?
Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, 15 yılı aşkın deneyimi ve Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ile taşınmaz ve gayrimenkul hukuku ile ilgili her alanda avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.
Tapu İptal ve Tescil Davası
Kayseri gayrimenkul avukatı kadromuz tapu iptal ve tescil davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedir.
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Türk Medeni Kanunu ve Yargıtay içtihatları gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, söz konusu ayni hak sahibinin bu tescili korunamayacaktır. Böyle bir yolsuz tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tapu sicilinin düzeltilmesi amacıyla iyi niyetli olmayan 3. kişileri dava edebilir.
Olağan Zamanaşımı ile Kazanım
Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak geçerli ve hukuka uygun bir hukuki işleme dayalı ve tapu kütüğünde yapılacak tescil ile kazanılmakta ise de taşınmaz iktisabı da kanun koyucu tarafından birtakım şartlara bağlı olarak istisnai yollarla mümkün kılınmıştır.
Bu yollardan birisi de olağan zamanaşımı ile kazanım hakkıdır. Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Aşağıda belirtilen her bir şart, olağan zamanaşımı ile iktisabın zorunlu unsuru olup somut olayda şartlardan birinin bulunmaması, olağan zamanaşımı ile iktisaba engel teşkil edecektir:
- Tapuya kayıtlı bir taşınmazın bulunması gerekmektedir. Zira işbu iktisap şeklinin temelinde tapuya kayıt işlemi yatmakta olup tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazların olağan zamanaşımı ile iktisabı mümkün değildir.
- Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil.
- Tapuda yapılan yolsuz tescilin aralıksız ve davasız 10 yıl sürmesi gerekmektedir. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın tapuda malik olarak kaydedilen kişinin, bu taşınmaz üzerindeki zilyetliğini 10 yıl boyunda aralıksız ve davasız olarak sürdürmesi gerekmektedir.
- Malik sıfatıyla zilyetliğin iyi niyetli olarak sürdürülmesi gerekmektedir.
Olağanüstü Zamanaşımı ile İktisap
Bir diğer zamanaşımı ile kazanım yolu ise olağanüstü zamanaşımıdır. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya en az yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Kanun hükmüne göre; olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanım için, tapu sicilinde malikin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kimliğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden çıkarılmasının imkânsız olması gerekmektedir. Tapu kütüğünde malik sütununun boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması, soyut ve mevcut olmayan hayali kişi (nam-ı mevhum) adına yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz ve soyut gösterilmiş olması gibi durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir. “Malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması” sebebine dayalı açılan tapu iptali ve tescil davalarında, malike ilişkin olarak mahkemece kapsamlı araştırma yapılması gerekmektedir.
Yargıtay yerleşmiş içtihatlarında; mirasçılar arasında zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanılamayacağı, mirasçıların birbirine karşı malik sıfatıyla zilyetliğe dayanarak hak kazanmalarının mümkün olamayacağı vurgulanmaktadır. Söz konusu tescil davalarının Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılması gerekmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası
Alanında yetkin Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, ortaklığın giderilmesi davalarında avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedir. Türk Medeni Kanunu’na göre mirasçılardan her biri, her zaman mirasın paylaşılmasını isteme hakkına sahiptir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, bu imkân olmaması halinde satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekedeki malların her birini ve terekenin tamamını dikkate alarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin bir bütün olarak bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerlerinde fark bulunması halinde miras payları arasındaki fark, para ödenmesi yoluyla giderilerek denkleştirme gerçekleştirilir.
Paylaştırma istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle bölünmesi halinde paylı malın önemli bir değer kaybına uğraması söz konusu ise, paylı malın açık artırmayla satışına hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına ancak bütün paydaşların rızasına bağlı olarak karar verilebilir.
Ortaklığın giderilmesi, bir taşınmazın tamamı için söz konusu olup sadece belirli bir payın ortaklığının giderilmesi mümkün değildir. Ayrıca tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesi de dava yolu ile istenemeyecektir.
Elbirliği ile mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi de mümkündür. Bir mirasçı, terekeye dâhil olan malların tamamı veya bir bölümü üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunabilir. Bu durumda sulh hâkimi, belirleyeceği süre içinde diğer mirasçıları varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Belirlenen süre içinde bir itiraz ileri sürülmediği, itirazın elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak yeterlilikte olmadığı veya mirasçılardan biri paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.
Muris adına tapuda kayıtlı taşınmaz malın, mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi için tapuda intikal muamelesinin yapılması şart değildir. İbraz edilecek veraset ilamına göre intikal muamelesi yapılmadan da ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davaları Nasıl Açılır?
Mirasçılar kendi aralarında imzalayacakları bir miras taksim sözleşmesi ile paylı yahut elbirliği ile mülkiyete tabii taşınır ve taşınmaz mallar üzerindeki ortaklığın giderilmesini sağlayabilirler. Ancak bu durumun mümkün olmadığı takdirde ortaklığın giderilmesine ilişkin dava açma yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi mümkündür.
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu il veya ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesinde ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşların birinin vefatı durumunda mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dâhil edilmesi gerekmektedir. Bu tür davalarda tüm paydaşlar davaya dâhil edilmeksizin davanın sonuçlanması mümkün değildir. Paydaşlardan birinin mirasçı bırakmaksızın ölmesi durumunda ise, miras hukuku gereği son mirasçı Hazine olarak değerlendirilmelidir.
El Atmanın Önlenmesi - Müdahalenin Men’i Davası
15 yılı aşkın deneyim ve Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ile
Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, el atmanın önlenmesi davalarında müvekkillerimize
avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedir. Kişilerin temel
haklarından biri olan mülkiyet hakkı; hukukumuzda Türk Medeni Kanunu’nda
düzenlenmiş olup ayrıca Anayasa’da da güvence altına alınmıştır. Bir eşya veya
taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan kişiler; kullanma, yararlanma ve
tasarruf etme hak ve yetkisine sahiptirler.
Anayasa’da güvence altına alınan mülkiyet hakkına gelebilecek
haksızlık ve saldırılara karşı yapılan kanuni düzenlemelerin en önemlisi ve
uygulamada en çok rastlanılanı Türk Medeni Kanunu’dur. İlgili düzenlemede
‘Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası
açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.’
hükmü ile malikin mülkiyet hakkını koruma amacına yönelik olarak iki dava türü
düzenlenmiştir. Bunlardan bir tanesi El Atmanın Önlenmesi Davasıdır.
El atmanın önlenmesi davası, malikin mülkiyet hakkından doğan
yetkilerini (kullanma, yararlanma, tasarruf etme) kullanmasını engelleyen ve
fiilen devam etmekte olan saldırılara karşı açılan bir dava türüdür. Bu dava
yolu ile; malikin malına haksız olarak müdahale eden ve malikin malı
kullanmasını önleyen engellemelerin bertaraf edilmesi amaçlanmaktadır. Müdahale
teşkil eden eylemler; bir taşınmazın izinsiz olarak kullanılması, taşınmazdaki
mahsulün haksız olarak toplanması veya idarenin kamulaştırma yapmaksızın
taşınmazı fiili olarak kullanması gibi çeşitli şekillerde gerçekleşebilmektir.
Dava konusu eşyanın sahibi tarafından malı haksız yere elinde bulunduran kişiye
karşı el atmanın önlenmesi davası açılabilmesi için;
- Davayı
açacak kişi mülkiyet hakkına sahip olmalıdır. Davayı ancak malik veya
malikin mirasçıları açabilir.
- Kişinin
sahip olduğu eşya veya taşınmaz üzerinde haksız müdahale olmalıdır.
- Saldırı
halen devam ediyor olmalıdır.
Bu davalar için Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli olmakla birlikte,
yetkili mahkemeler de genel olarak davalının ikametgâhının bulunduğu yerdeki
mahkemeler olup, dava konusu taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yerdeki
mahkemeler yetkili olmaktadır.
Bununla birlikte bu davada mülkiyet hakkının
korunmasını amaçladığı için herhangi bir zamanaşımı süresi söz konusu değildir.
Bu nedenle dava şartları mevcut olduğu takdirde, her zaman bu dava
açılabilmektedir. Mahkeme tarafından açılan dava haklı görülmesi ve davanın
kabulüne karar verilmesi halinde, mahkeme tarafından verilen karar icraya
konularak yapılan haksız müdahale bertaraf edilebilecektir.
Ayıplı Gayrimenkul Davası
Hukuki bir terim olarak ayıp, üstlenilen işte ya da edimde vaat edilen hususların tam olarak gerçekleştirilmemesini ifade eder. Ayıbın varlığı halinde zararla karşılaşan tarafın ücretsiz olarak aynısı ile değişim ya da ücretin iadesi gibi birtakım hakları vardır.
Her edimde karşımıza çıkabilecek ayıp, satın alınan veya inşa edilen konut veya gayrimenkulde de görülebilir. Fakat ayıplı ifa ile aluid ifa karıştırılmamalıdır. Zira aluid ifa tamamen farklı bir edimle borcun ifa edilmeye çalışılması durumunda karşımıza çıkar. Örneğin 4+1 olarak inşası kararlaştırılan bir konutun 3+1 olarak teslim edilmesi durumunda ayıplı ifa değil, aluid ifa söz konusudur.
Gayrimenkuller bakımından en sık karşılaşılan ayıplar şu şekilde sıralanabilir; imar planında, kullanılan malzemede, altyapının oluşturulmasında karşılaşılan ihlallerdir. Ayıplı konutla karşılaşan tüketiciler, haklarını ararken herhangi bir hak kaybına uğramamak adına alanında uzman ve deneyimli bir avukat veya hukuk bürosundan hukuki danışmanlık ve destek alabilirler. Ayıplı konut durumunda tüketicilerin hakları şu şekilde sıralanabilir;
- Ödediği bedeli ispat etmek kaydı ile bedel iadesini içeren sözleşmeyi fesih hakkı
- Ayıplı çıkan konutun iade ve teslim alınarak yerine aynı nitelikte ayıpsız bir konutun verilmesi
- Meydana çıkan ayıp oranından satış bedeli üzerinden indirim ve iade yapılması
- Meydana çıkan ayıpların ücretsiz ve herhangi bir bedel talep edilmeden ücretsiz tamir edilmesi
Gayrimenkul Davasında Yetki
Gayrimenkul hukuku davalarında, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu davanın açılacağı mahkemenin belirlenmesine ilişkin özel ve kesin bir yetki şartı getirmiştir. Buna göre taşınmazın aynından doğan davaların taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekmektedir.
15 yılı aşkın deneyimi ve alanında uzman avukat kadrosu ile Zülküf Arslan Hukuk ve Arabuluculuk Büromuz, gayrimenkul işlemlerinin her türlü aşamasında müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.
Yargılama sırasında herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir avukattan hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.
Detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için hukuk büromuzu ziyaret edebilirsiniz.
