Gecekondulara Tapu Tahsis Belgesi Verilmesi
2981 sayılı (mülga) Kanun
Tapu verme – Madde 10
a) Bu Kanun hükümlerine göre hazine, belediye, il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde, gecekondu sahiplerince yapılmış yapılar, 12 nci madde hükümlerine göre tespit ettirildikten sonra, kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yer hak sahibine tahsis edilir ve bu tahsisin yapıldığı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilerek ilgilisine “Tapu Tahsis Belgesi” verilir.
Tapu tahsis belgesi, ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas teşkil eder.
Ancak islah imar planı veya kadastro planları ile belirlenen alanlarda tapu tahsis belgesi yerine hak sahiplerine doğrudan tapuları verilebilir.
b) Üzerinde imar mavzuatına aykırı olarak toplu binalar inşa edilmiş hisseli veya özel parselasyona dayalı arsa veya arazilerde, kişilerin hisse miktarları ve fiili kullanma durumları dikkate alınarak valilik veya belediyelerin talebi üzerine:
1. Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde, kadastro müdürlüklerince bu Kanunda belirtilen mülkiyet tespitine dair hükümler de uygulanarak,
2. Kadastrosu veya tapulaması tamamlanmış yerlerde ise bu Kanunla verilen yetkiler kadastro müdürlüklerince kullanılarak,
Islah imar planlarının yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın: onayların alınmasına ve ilanların yapılmasına (askı ilanları hariç), komisyonların kurulmasına lüzum kalmaksızın 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri veya 766 sayılı Tapulama Kanunu hükümlerine göre hak sahipleri tespit veya yeniden tayin edilerek adlarına tescil edilir.
Bu tespit sırasında özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha vs hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisseler bedelsiz olarak resen tapudan terkin; okul, ibadet yeri ve benzer kamu hizmetlerine ayrılan yerler ise, bedelsiz olarak ilgili idareler adına tespit ve tescil edilir.
Hazine, belediye veya il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya arazileri üzerinde yapıldığı tespit edilen gecekondular hakkında da yukarıdaki fıkralar hükümleri uygulanır.
Belediye, hazine, özel idare veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa ve araziler üzerine gecekondu yapıldıktan sonra tespit edilerek kira kontratı düzenlenmiş gecekondu hak sahiplerine tapu tahsis belgesi ve tapuları verilir.
Hak sahibi olmadığı halde tapu verilen kişilerin tapuları resen iptal edilir.
c) İmar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya, yapılara yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanların yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunlar adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye veya valilikler resen yetkilidir. Belediye veya valiliklerin talebi halinde bu yetkiler kadastro müdürlüklerince de kullanılır.
Bu gibi arazilerde hisse sahiplerinin malik olduğu hisse üzerindeki temliki tasurruflar ve bunlarla ilgili takyitler 11/6/1945 tarih ve 4753, 19/7/1943 tarih ve 4486 sayılı Kanunlar, 775 sayılı Gecekondu Kanunundaki hükümler dahil, uygulamayı durdurmaz. Bu gibİ işlemlerde takyitler hisse sahibine isabet edecek müstakil parsele aynen nakledilir ve yapılan işlem Medeni Kanunun 927 nci maddesine göre hak sahibine bildirilir. Islah imar planı ile düzenlemeye tabi tutulan arsa ve arazilerin yeni sahiplerine verilmesinde valilik veya belediyelerce arsa ve arazilerin durumuna göre düzenleme ortaklık payı alınabilir.
Bu gibi yerlere ait yapılmış olan özel parselasyon planı, ıslah imar planı olabilecek nitelikte olduğu belediye veya valiliklerce uygun görüldüğü takdirde aynen kabul edilerek tescil edilir.
Üzerinde yapılanma bulunan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler valiliğin talebi üzerine, belediye veya özel idareler adına resen tapuya tescil edilir. Islah imar planlarında genel bütçeye dahil dairelerin ihtiyaçlarını karşılamak üzere ayrılan veya ayrılacak olan veya bir kamu hizmeti için lüzumlu görülen arsa veya araziler eski sahibi kamu idarelerine veya o işe tahsil edilmek üzere hazineye aynı şartlarla geri verilir.
Islah imar planı yapılmış ve yapılacak bölgelerde bu Kanun kapsamına giren ve tapu tahsis belgesi verilen hazine arsa ve arazileri, iktisap tarihine bakılmaksızın aynı amaçta kullanılmak üzere ilgili belediyelere devredilir.
Tapu tahsis belgesi verilen gecekondular – Madde 13
Tapu tahsis belgesi verilen gecekondular hakkında aşağıdaki uygulamalar yapılır.
a) Bu Kanun gereğince arsa tahsis edilecek kimselerin; kendisinin veya eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan sınırı içinde ev yapmaya müsait arsaya veya bir eve veya apartmanın bağımsız bir bölümüne veya bir bölümü iş yeri olarak kullanılan bir yapıya sahip bulunmaması gerekir.
b) Hazine, belediye, il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresinde olan veya bu Kanun uyarınca mülkiyetlerine geçen arsa veya araziler üzerinde, ıslah imar planları ile meydana getirilen imar parselleri içinde hak sahiplerine, yapılarının işgal ettiği arazi de dikkate alınarak ıslah imar planında getirilen ölçülere uygun şekilde arsa veya hisse tahsis edilir. Gecekondusu muhafaza edilemeyen hak sahiplerine aynı bölgede veya diğer gecekondu ıslah veya önleme bölgesinde başka bir arsa veya hisse verilir. Tahsis edilen arsa veya hissenin bedeli 4/11/1983 tarih ve 2942 sayılı Kanun veya 6/6/1984 tarih ve 3016 sayılı Kanuna göre tespit edilir.
14 üncü maddenin a, b, c, d, e, g, h ve i bentleri kapsamında kalmaları nedeniyle, bulundukları yerde korunamayan gecekondu sahiplerinden hak sahibi sıfatı taşıyanlarına, bir gecekondu önleme veya ıslah bölgesinde veya yakın bölgegelerde yapılmış ıslah imar planları içinde meydana gelen boş imar parselleri müstakil, hisseli veya katmülkiyeti esasına göre verilir. Bu gibi hallerde gecekondu sahibine ayrıca enkaz bedeli bu Kanunla kurulan fondan belediye veya valilikçe ödenir.
Islah imar planları sonucu, bu Kanun kapsamında kalan gecekondu hak sahiplerine yapılan tahsis işlemlerinden sonra arta kalan belediye veya valiliğe ait boş imar parselleri arsa bedeli 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilerek, 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca belirlenen hak sahiplerine valilik veya belediyelerce tahsis edilir.
c) Islah imar planları belediye veya valiliklerce mümkün olduğu kadar fiili durum dikkate alınarak ve yapılanma şartları da belirlenerek yapılır veya belediye veya valiliklerce Yeminli Özel Teknik Bürolara yaptırılır. En geç (1) ay içinde belediye meclislerince kabul edilenler belediye meclislerince, büyük şehir yönetiminde ilçe belediye meclislerince Kabul edilenler ilçe belediye meclislerince, il idare kurullarınca kabul edilenler valilikçe tasdik edilerek yürürlüğe girer. Bu planların tescili de (1) ay içinde ivedilik ve öncelikle yapılır.
İmar planı olan yerlerde mevcut imar planları gerektiği takdirde ıslah imar planları şeklinde yeniden düzenlenir.
d) Daha önce gecekonduları yıkılanlar bu Kanunun uygulanmasında hiçbir hak talep edemezler.
2891 sayılı Kanun Kapsamında Gecekondulara Tapu Tahsis Belgesi Verilmesi ve Tescil Koşulları
Anayasa Mahkemesi Bireysel Başvuru Kararları
Tapu tahsis belgesi, tapu senedi olmayıp sadece kişinin söz konusu taşınmazı elinde bulundurduğunu belgelemektedir. Bu belgenin verilmesi, belge sahibine mülkiyet hakkı tanındığı anlamına gelmemekte ve yetkili makamlara tapu senedi verme zorunluluğu getirmemektedir. Gerçekten de 2981 sayılı Kanun’un 10. maddesinde bu belgenin ıslah imar planı gerçekleştirildikten sonra hak sahiplerine verilecek tapu senedi için esas teşkil ettiği belirtilmektedir. Tapu tahsis belgesine dayalı olarak tapu kaydı alınmasının bazı şartları bulunmaktadır. Bu şartların yerine getirilmemesi sebebiyle tapu kaydı verilmemesi hâlinde sadece bu belgeye dayalı olarak kullanılan taşınmazın elinden alınması ile başvurucunun alacaklı konuma geldiğinden söz edilemez.
Anayasa Mahkemesi dava tarihi itibarıyla kanunda öngörülen tescil koşullarının gerçekleştiği kabul edilmesine karşın, sonradan bu koşullarda yapılan değişikliğe dayalı olarak tescil talebinin reddedilmesinin mülkiyet hakkına müdahale teşkil ettiğini kabul etmiştir. Ayrıca mülkiyet hakkına yapılan söz konusu müdahalenin türünün, yoksun bırakma niteliğinde olduğunu değerlendirmektedir.
Anayasa Mahkemesi tapu tahsisine dayalı mülkiyet hakkı iddialarını da bireysel başvuru kapsamında incelemiştir. Ayşe Öztürk (B. No: 2013/6670, 10/6/2015) başvurusunda, tapu tahsis belgesi ile başvurucunun kullanımına bırakılan taşınmazın Maliye Hazinesi adına tapuya tescilli olduğu belirtildikten sonra taşınmazın ıslah imar planının yapılmadığı ve doğal sit alanı olarak ilan edilen taşınmaz yönünden 2981 sayılı Kanun’un uygulanamayacağı belirtilmiştir. Bu nedenle başvurucunun, taşınmazın mülkiyetini elde etme konusunda meşru bir beklentiye sevk edecek bir kanun hükmü veya yerleşik yargısal bir içtihatın bulunmadığı gözetilerek taşınmazın arazisi yönünden başvurucunun, Anayasa’nın 35. maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkına ilişkin korumadan yararlandırılmasının mümkün olmadığı sonucuna varılmıştır (Ayşe Öztürk, §§ 30-62).
Süleyman Üstün (B. No: 2013/6767, 4/2/2016) başvurusunda ise tapu tahsis belgesi verilen taşınmazın özel bir kişi adına tapuda kayıtlı olması nedeniyle tahsis belgesinin iptal edilmesi söz konusudur. Bu kararda da tapu tahsis belgesi verilmesi koşullarının oluşmadığının derece mahkemelerince belirlenmiş olmasına vurgu yapılarak mülkiyet hakkının ihlali iddiası yönünden konu bakımından yetkisizlik nedeniyle başvurunun kabul edilemez olduğuna karar verilmiştir (Süleyman Üstün, §§ 30-61).
Mehmet Anduse (B. No: 2013/6821, 3/2/2016) başvurusunda da tapu tahsis belgesinin koşullu olarak kullanım hakkı sağladığı, başvurucunun somut davasında ise tapu tahsis belgesi verilmesi koşullarının dahi gerçekleşmediği belirtilmiştir. Anayasa Mahkemesi, mevcut koşullarda başvurucuya tapu tahsis belgesi veya tapu verilmesini sağlayan bir kanun hükmü veya yerleşik içtihadın da bulunmadığını ve başvurucunun bunu derece mahkemeleri önünde ispat da edemediği hususlarını dikkate alarak başvurucunun, meşru beklenti kapsamında dahi bir hak veya alacağının olmadığı sonucuna varmıştır (Mehmet Anduse, §§ 37-57).
Bununla birlikte Osman Ukav (B. No: 2014/12501, 6/7/2017) başvurusunda başvurucunun dava açtığı tarihte tapu tahsisine dayalı tescil koşullarının oluştuğunun derece mahkemelerince kabul edildiği olayda başvurucunun mülkü edinme yönünde en azından meşru bir beklentisinin olduğunu vurgulamıştır. Başvuruya konu taşınmaz kanunda öngörüldüğü gibi Hazine adına tapuda kayıtlı olup başvurucunun süresinde imar affı başvurusunda bulunduğundan tapu tahsis belgesi verildiği, bu belgenin sonradan iptal de edilmediği görülmektedir. Sonradan yargılama sırasında imar durumunun değiştirildiği gerekçesiyle tescil talebinin reddedilmesini ise mülkiyet hakkına ölçüsüz bir müdahale olarak değerlendirmiştir. Mehmet Ukav (B.No: 2015/12898, 29/11/2018) başvurusunda ise aynı taşınmazın başka bir bölümü için mülkiyet hakkına yapılan müdahale ölçüsüz bulunmuştur.
Gecekondulara Tapu Tahsis Belgesi Verilmesi: Sonradan Yapılan İmar Değişikliği Nedeniyle Tescil Talebi Reddedilebilir mi
Anayasa Mahkemesi Bireysel Başvuru
Osman Ukav Başvurusu
Başvuru Numarası: 2014/12501 Karar Tarihi: 6/7/2017
Başvuru konusu olayda başvurucu, uyuşmazlık konusu taşınmaz bölümü yönünden imar affı başvurusunda bulunmuş ve kendisine 14/8/1986 tarihinde tapu tahsis belgesi verilmiştir. Bu taşınmazın bulunduğu yerde 1989 yılında imar ıslah planı yapılmış, 21/12/1989 tarihli plan tadilatıyla da taşınmazın imar durumu konut alanı olarak belirlenmiştir. Başvurucu bunun üzerine, kanunda öngörülen tescil koşullarının gerçekleştiği iddiasıyla Hazine aleyhine 18/6/2007 tarihinde tapu iptali ve tescil davası açmıştır. Ancak mahkemenin yargı çevresinin değişmesi, dava konusu taşınmazın yargılama devam ederken Hazine tarafından TOKİ’ye devredilmesi gibi nedenlerle yargılama uzun sürmüş, davanın açıldığı tarihten ancak yaklaşık dört yıl gibi bir süre geçtikten sonra 27/7/2011 tarihinde keşif icra edilebilmiştir. Başvurucu yapılan keşif sonucu taşınmazın belirlenen rayiç bedelini de mahkeme veznesine depo etmiş ve Mahkemece başvurucu yararına bütün koşulların gerçekleştiği belirtilerek 1/3/2012 tarihinde davanın kabulüne karar verilmiştir. Ancak hükmün temyizi aşamasında Yargıtay, diğer bütün koşulların gerçekleşmiş olduğunu kabul etmekle birlikte, yargılama sırasında 2010 yılında yapılan imar plan değişikliğiyle taşınmazın imar durumunun “meslek lisesi alanı” olarak belirlendiği gerekçesiyle 17/10/2012 tarihinde hükmü bozmuştur. Mahkeme de 30/5/2013 tarihinde bozma ilamına uymuş ve davanın reddine karar vermiştir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 17/10/2012 tarihli ve E.2012/11519, K.2012/12058 sayılı kararında tapu tahsis belgesinin bir mülkiyet belgesi olmayıp yalnızca fiilî kullanmayı belirleyen ve ilgilisine kişisel bir hak sağlayan zilyetlik belgesi olduğunu vurgulamıştır. Kararda ayrıca tahsis kapsamındaki yerin hak sahibi adına tescil edilebilmesi için gerekli koşullar sıralanmıştır. Buna göre;
a. Hukuki yönden geçerliliğini koruyan bir tapu tahsis belgesi mevcut olmalıdır.
b. Tahsise konu yerde 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca imar uygulama planı veya 2981 sayılı Kanun uyarınca ıslah imar planı yapılmış olmalıdır.
c. İlgilisine tapu tahsis belgesi gereğince başka bir yerden tahsis yapılmamış olmalıdır.
d. Tahsise konu yerin kamu hizmetine ayrılmamış ve imar planına göre konut alanında kalmış olması gerekmektedir.
e. Tahsise konu yer ile tescili istenilen taşınmazın aynı yer olup olmadığı ve taşınmazın niteliğinin belirlenmesi amacıyla mahallinde uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılmalıdır.
f. Tahsise konu arsa bedelinin ödenmiş olması, ödenmemiş ise taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri, uzman bilirkişiler aracılığıyla saptanarak hükümden önce mahkeme veznesine veya belirlenecek tevdi mahalline depo edilmiş olmalıdır.
g. Yedinci ve son olarak ise imar parsellerinin oluşturulması sırasında taşınmazdan düzenleme ortaklık payı kesilip kesilmediği belirlenerek kesilmiş ise uygulanan oran saptanmalıdır.
Daire, ancak bu koşulların gerçekleşmesi durumunda tahsis miktarında düzenleme ortaklık payı oranında yapılacak indirimden sonra kalan miktarın tesciline karar verilebileceğini belirtmiştir. İlamda, somut olayda dava konusu taşınmazın meslek lisesi olarak ayrıldığına vurgu yapılmıştır. Daireye göre taşınmazın bu imar durumu nedeniyle tescil kararı verilmesi mümkün değildir. İlamda, tahsis belgesine dayalı olarak oluşturulan imar parselinin ancak konut alanında kalmış olması durumunda tescile karar verilebileceği belirtilmiştir. Daire sonuç olarak tapu tahsis belgesine dayalı tescil davasında lüzumlu olan diğer koşullar gerçekleşmiş ise de belirtilen koşulun gerçekleşmediği sonucuna varmıştır.
Somut olayda ise başvurucu tarafından davanın açıldığı tarihten önce ve dava tarihi itibarıyla taşınmazın imar durumunun “konut alanı” olarak belirlenmiş olduğu derece mahkemelerince tespit edilmiştir. Nitekim Daire, uyuşmazlık konusu taşınmazın imar durumunun dava tarihi öncesinde “konut alanı” olarak belirlenmiş iken yargılama sırasında “meslek lisesi” olarak değiştirilmesi nedeniyle hükmün bozulmasına karar vermiştir. Bozma ilamında, açık olarak yargılama sırasında yapılan bu imar değişikliği dışında “diğer bütün koşulların gerçekleşmiş olduğu” kabul edilmiştir. Dolayısıyla başvurucu yönünden tapu tahsis belgesine dayalı tescil koşullarının dava tarihi itibarıyla gerçekleşmiş olduğu derece mahkemelerince tespit edilmiştir. Bu durumda, derece mahkemelerinin dava tarihi itibarıyla tescil için gerekli bütün koşulların gerçekleştiği yönündeki tespiti de dikkate alındığında başvurucunun, uyuşmazlık konusu taşınmazın mülkiyetini edinme yönünde “meşru bir beklentisinin” mevcut olduğu anlaşılmaktadır. Ayrıca başvurucunun söz konusu meşru beklentisi soyut bir temele de dayalı olmayıp somut bir şekilde Derece Mahkemelerinin açık tespitlerine dayanmaktadır. Bu nedenle somut olay bakımından başvurucunun, Anayasa’nın 35. maddesi kapsamında korunması gereken bir menfaatinin mevcut olduğu değerlendirilmiştir.
Sonuç olarak başvurucuya tapu tahsis belgesi verilmiş, tahsis belgesi verilen taşınmazın bulunduğu yerde ıslah imar planı yapılarak taşınmazın imar durumu “konut alanı” olarak belirlenmiştir. Başvurucu da 2981 sayılı Kanun’da öngörülen tescil koşullarının gerçekleşmiş olduğu iddiasıyla tapu iptali ve tescil davası açmıştır. Derece mahkemeleri de kanunda öngörülen tescil koşullarının dava tarihi itibarıyla gerçekleştiğini tespit etmiştir. Bu sebeple başvurucunun mülkiyet hakkı kapsamında taşınmazın mülkiyetini edinme yönünde meşru bir beklentisi doğmuştur. Ancak yargılama sırasında taşınmazın imar durumunun değiştirilmesi gerekçesine dayalı olarak başvurucunun tescil davası reddedilmiştir. Böylece başvurucu lehine mevcut olan hukuksal durum, kamu gücü eliyle ve tek taraflı olarak öngörülemez bir biçimde değiştirilmiştir. Üstelik bu durum, başvurucunun elinde olmayan sebeplerle ve bütünüyle kamu makamlarının tutumundan kaynaklanmış, ancak meydana gelen sonuçtan yine kamu makamları yararlanmıştır. Dolayısıyla derece mahkemelerinin tescil koşullarının yargılama sırasında değişebileceğini meşru gören söz konusu kabulünün, başkaca herhangi bir giderim imkânının da sağlanmadığı dikkate alındığında, başvurucu açısından şahsi olarak aşırı ve olağandışı bir külfete yol açtığı değerlendirilmiştir. Dolayısıyla başvurucunun kamunun yararı ile mülkiyet hakkının korunması arasında olması gereken adil dengenin başvurucu aleyhine bozulduğu sonucuna varılmıştır.
Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verilmesi gerekir.
Konut ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kadastro tespitine itiraz davası, tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, kira uyarlama davası, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.
Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma, tapu iptali ve tescil başta olmak üzere gayrimenkul hukuku ile ilgili her türlü dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.
Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.
