İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Kiraya Veren ve Yakınlarının Konut veya İşyeri Gereksinimi

Hizmetlerimiz

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Kiraya Veren, Kendisi veya Yakınlarının Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası Açabilir mi - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Kayseri Taşınmaz Avukatı - Av. Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi

Bildirim yoluyla: Genel olarak – Madde 347

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bildirimin geçerliliği: Şekil – Madde 348

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Gereksinim, yeniden inşa ve imar – Madde 350

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yeni malikin gereksinimi – Madde 351

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtiyaçlının Kirada Oturması İhtiyacın Varlığı için Kanıt Kabul Edilebilir mi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

Esas No: 2018/7751 Karar No: 2019/493 Karar Tarihi: 23.01.2019

Özet: Somut olayda; Taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder.

(1086 s. K. m. 428)

Dava: Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Davacı, davalı ile aralarında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, oğlunun işten çıkartılması sebebiyle çalıştığı ilçeden taşınarak dava konusu taşınmazın bulunduğu … ilçesine yerleştiğini, halen başka bir konutta kiracı olarak yaşadığını belirterek oğlunun konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davacı tarafın ihtiyaç iddiasının samimi olduğunu kanıtlayamamış olması nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Somut olayda; Taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün 1086 sayılı (mülga) HUMK’nın 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı (mülga) HUMK’nın 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 23.01.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Kiraya Verenin veya Yakınlarının İşyeri İhtiyacı için İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir mi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

Esas No: 2021/2563 Karar No: 2021/4328 Karar Tarihi: 20.04.2021

Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, dava konusu taşınmazı kendi işyerini açmak için 20.02.2014 tarihinde satın aldığını, davalının taşınmazda 01.01.1993 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, 21.11.2014 tarihli ihtarname ile de ihtiyaç nedeniyle süre sonunda kiralananın tahliye edilmesinin davalıya bildirildiğini belirterek, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereği on yıllık uzama süresinin dolması ve işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davacının ihtiyacının samimi olmadığını, eski malik ile 01.01.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini beyanla davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine yönelik olarak verilen karar, Dairemizin 28.12.2017 tarih, 2017/7827 E.-2017/18433 K. sayılı ilamı ile; davacının sair temyiz itirazları reddedilerek, ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye istemi yönünden, taraf delilleri toplanarak işin esasının incelenmesi gerektiğinden bahisle bozma kararı verilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde; davacı ihtiyaçlının gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafça temyiz edilmiştir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; davacı dava dilekçesinde ve yargılama süresindeki beyanlarında emekli elektrik mühendisi olup ticaretle ilgilenmek istediğini, dava konusu yeri elektrik malzemeleri satışı ve elektrik işi yapmak amacıyla satın aldığını, ihtara rağmen taşınmazın boşaltılmadığını belirterek tahliye kararı verilmesini istemiştir. Davalı ise ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını, ihtarda ne iş yapılacağının belirtilmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dayanak ihtarnamede ve dava dilekçesinde hangi işin yapılacağının bildirilmediği, ihtiyacın somutlaştırılmadığı, davacının ilk defa 20/03/2015 tarihli dilekçesinde işyeri ihtiyacını somutlaştırdığı ayrıca dinlenen davacı tanıklarından …’ın…. “bey burayı oğlu için dükkan yapmak istediğini söyledi” beyanında bulunduğu, oysa ki davacının oğlunu değil kendini ihtiyaçlı olarak gösterdiği, buna göre davacı ihtiyaçlının gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmiş ise de; davacının yakın çevresine, oğlu için dükkan açmak istediğini söylemesi, oğlu ile birlikte çalışmasına engel bir durum olmayıp, ihtiyacın samimi olmadığını göstermez, kaldı ki dinlenen diğer davacı tanıkları da davacının elektrik malzemeleri satışı işi yapmak istediğini, dava konusu yeri bu amaçla satın aldığını beyan etmişlerdir. Ayrıca bilgisine başvurulan bilirkişi, taşınmazın belirtilen işi yapmaya uygun olduğunu belirtmiş olup, bu durumda dosyadaki mevcut deliller karşısında davacının işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle mahkemece istemin kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken değerlendirmede yanılgıya düşülerek yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün davacı taraf yararına 1086 sayılı (mülga) HUMK’nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı (mülga) HUMK’nın 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 20/04/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Şirketin Gereksinimi Nedeniyle İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir mi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

Esas No: 2021/2159 Karar No: 2021/4476 Karar Tarihi: 21.04.2021

Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından duruşma talepli olarak temyiz edildiği, ancak niteliği gereği duruşmaya tabi olmadığından duruşma talebinin reddine karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; dava konusu kiralananı 13/11/2014 tarihinde satın alarak taşınmaza malik olduğunu, 25/11/2014 tarihli ihtarname ile davalı ile önceki malik arasındaki 15/01/2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin süre bitiminde yenilenmeyeceğini, kendi işyerini açmak istediğini bildirmesine rağmen davalının tahliyeye yanaşmadığını belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı; davacının ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını, kira artış oranı kabul edilmeyince iş bu davanın açıldığını belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davacının kardeşinin işyerinde çalıştığı ve halen bir işinin mevcut olduğu, kiralanana ilişkin kira bedeli tespiti davası açılması hususları birlikte değerlendirildiğinde ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 13/11/2017 tarih 2017/3268 esas 2017/15724 karar sayılı ilamı ile

“Davacı, endüstri meslek lisesi torna tesfiye bölümü mezunu olup yirmi yıldır torna freze metal işleme konusunda uzmanlaşmış olduğunu ve kendi işyerini açarak çalışmak istediğini belirtmiş, dinlenen tanıklar da bu iddiayı doğrulamışlardır. Yapılan keşif sonucu alınan 22/10/2015 tarihli bilirkişi raporunda 10 numaralı kiralananın tek başına kullanımının mümkün olup olmadığına ilişkin bir açıklık bulunmadığından bilirkişi kurulundan bu konuda Yargıtay denetimine elverişli ve ayrıntılı ek rapor alınması, ayrıca davacının delil listesinde bildirdiği mezuniyet belgesi ve diploma suretinin de temini ile ihtiyaç iddiası ile ilgili davacının kardeşinin işyerinde çalışmasını sürdürme zorunluluğu bulunmadığı kendi işyerini açıp çalıştırmak istemesinin olağan olduğu hususları birlikte değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.”

gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin, alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için dava açabilir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın; gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Somut olayda; Davalı ile önceki malik arasında bulunan 15/01/2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, endüstri meslek lisesi torna tesfiye bölümü mezunu olup yirmi yıldır torna freze metal işleme konusunda uzmanlaşmış olduğunu ve kendi işyerini açarak çalışmak istediğini belirterek iş bu davayı açmış; bozma üzerine yapılan yargılama sırasında davalı tarafından 11/09/2020 tarihli dilekçe ekinde ibraz edilen, davacının …. Makine San. ve Tic. Ltd. Şti. unvanlı şirketi kurduğuna dair belgeye karşı davacı tarafından, dava konusu kiralananda işini yapmak üzere şirket kurduğunu, halen kardeşine ait dükkanda resmi olarak şirketini işlettiğini bildirmiştir.

Davacı, dava dilekçesi ve 25/11/2014 tarihli ihtarnamede, dava konusu kiralananın, kendi işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyesini istediğini bildirmiş ise de, dosyada mevcut ticaret sicil kayıt bilgilerinden, …. Makine San. ve Tic. Ltd. Şti’nin kurucusunun ve münferiden temsile yetkilisinin ihtiyaçlı davacı olduğu; davacı beyanlarından dava konusu taşınmazda işletmek üzere, uzmanlık alanında şirket kurduğu anlaşılmaktadır. Nitekim bu husus, mahkemenin de kabulündedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesi, kiralananı iktisap eden kimsenin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Mahkemece bu hususun değerlendirilmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

2-) Bozma nedenine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

Sonuç: Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘na 6217 sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek 1086 sayılı (mülga) HUMK’nın 428. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA, (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, temyiz harcının temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nın geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı (mülga) HUMK’nın 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21/04/2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Kadastro tespitine itiraz davası, tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.