Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teslim

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde hem arsa sahibinin, hem de müteahhittin yerine getirmekle yükümlü olduğu edimler vardır. Bu kapsamda arsa sahibinin asli yükümlülüğü sözleşmeye konu arsayı yüklenici müteahhide bina yapımına müsait bir şekilde, kararlaştırılan zamanda teslim etmesi; yüklenicinin (müteahhit veya inşaat firmasının) asıl yükümlülüğü ise inşaatı sözleşmeye uygun (ayıpsız ve eksiksiz) olarak tamamlayarak zamanında iş sahibine teslim etmesidir.

Yüklenici firmanın kendisine devredilecek bir kısım arsa payı karşılığında, arsa üzerinde bina yapım işini üstlendiği kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan özel sözleşme türlerinden biri değildir. Bu nedenle bu sözleşme; eser sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine benzeyen kendine has özellikleri de olan karma bir sözleşme türü olarak kabul edilmektedir. Bu kapsamda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili olarak bir uyuşmazlığın ortaya çıkması durumunda, bu uyuşmazlığa uygulanacak hükümler; uygun düştüğü ölçüde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki eser sözleşmelerine ilişkin hükümler ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine ilişkin hükümlerdir.

Gayrimenkul hukuku veya başka bir ifadeyle taşınmaz hukuku alanında uzman avukat kadrosu ile Zülküf Arslan Hukuk Bürosu; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, kentsel dönüşüm sözleşmelerinin hazırlanması ve süreç takibi, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemlerinin her türlü aşamasında müvekkillerine her türlü konuda hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı kadromuz gayrimenkul hukuku ve imar hukuku davaları konusunda 15 yılı aşkın deneyimleri ile güncel mevzuat ve Yargıtay kararları çerçevesinde, müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak için avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık desteği vermektedir.

Arsa payı karşılığı / kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması ve dava süreçleri ile ilgili Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teslim: Fiili Teslim – Hukuki Teslim Ayrımı

Yapı kullanma izin belgesi alma borcunun yükleniciye bırakıldığı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin edimini yerine getirdiğinin kabulü için inşaatı tamamlayıp teslim etmiş olması yeterli olmayıp, yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması da zorunludur. İnşaat ya da bağımsız bölüm arsa sahibine fiilen teslim edilse dahi arsa sahibi yapı kullanma izin belgesi bulunmayan inşaat ya da bağımsız bölümleri oturarak kullanmaya ya da kiraya vererek gelir elde etmeye zorlanamayacağından hukuki teslim gerçekleşmiş sayılmaz. Arsa sahibi, yüklenicinin üstlendiği yapı kullanma izin belgesi alınıncaya kadar gecikme tazminatı ya da kararlaştırılmış ise cezai şartı isteyebilir.

Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız gayrimenkul hukuku ve imar hukuku davaları konusunda 15 yılı aşkın deneyimi ile güncel mevzuat ve Yargıtay kararları çerçevesinde, en etkili sonucu sağlamak için müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti veren Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi Karar No: 2019/3063

ÖZET: Birleşen … Esas sayılı dosya davalısı yüklenici bu davanın açıldığı tarihe kadar yükümlülüğünde olan genel yapı kullanma izin belgesini almamış olup, yapı kullanma izin belgesi alınmadan davacı arsa sahiplerinin filen teslim aldıkları bağımsız bölümleri kendileri kullanarak ya da … kişilere kiraya verip gelir temin etmek suretiyle ekonomik yarar sağladıkları kanıtlanamadığından birleşen …. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin … esas sayılı dosyasındaki gecikme tazminatı istemiyle ilgili olarak ilk davanın açıldığı … tarihinden … Esas sayılı davanın açıldığı tarihe kadar arsa sahiplerinin kendisine bırakılan bağımsız bölümlerle ilgili gecikme tazminatı isteyebilecekleri kabul edilerek, bu dönem için hesaplanacak gecikme tazminatının taleple bağlı kalınarak hüküm altına alınması gerekirken yanlış değerlendirme sonucu hukuki teslim niteliğinde olmayan iş bitirme tutanaklarına göre hesaplama yapan bilirkişi raporuna itibar edilerek birleşen … Esas sayılı dava dosyasında yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır. Yerel mahkeme kararının birleşen … Esas sayılı dava dosyası yönünden de bu gerekçeyle bozulması gerekirken, bozma kapsamı dışında bırakıldığı bu kez yapılan incelemede anlaşıldığından arsa sahiplerinin karar düzeltme talebinin kabulü uygun görülmüştür.

(1086 S. K. m. 442) (492 S. K. m. 42) (23.HD. 07.03.2018 T. 2016/704 E. 2018/2079 K.)

Dava: Davacılar 1-… 2-…, fer’i müdahiller 1-… 2-… ile davalı … İnş. ve Tic. A.Ş. Adına İflas İdare Memurluğu Avukat …, birleşen 2011/91 Esas sayılı davada davacılar 1-… 2-…, fer’i müdahiller 1-… 2-… ile davalı … İnş. ve Tic. A.Ş. Adına İflas İdare Memurluğu Avukat …, birleşen 2009/165 Esas sayılı davada davacı … İnş. ve Tic. A.Ş. Adına İflas İdare Memurluğu Avukat … ile davalılar 1-… 2-…, fer’i müdahiller 1-… 2-… arasındaki davadan dolayı … 1. Asliye Ticaret Mahkemesince verilen 11.09.2015 gün ve 2008/570-2015/675 sayılı hükmü bozan 23. Hukuk Dairesi’nin 07.03.2018 gün ve 2016/704-2018/2079 sayılı ilamı aleyhinde taraf vekillerince karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

Karar: Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, asıl dava eksik ve kusurlu işlerin gederim bedeli, gecikme tazminatı ve tespit masraflarının tahsili, birleşen … 3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2011/91 Esas sayılı dosyasındaki dava gecikme tazminatı ile yükleniciye ait olup ödenmeyen emlak vergisi, elektrik tüketim bedeli ve malzeme ile trafo bedellerinin tahsili, birleşen … 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2009/165 Esas sayılı dosyasındaki dava ise yüklenici tarafından açılmış olup, sözleşme dışı fazla imalât bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davaların birleştirilerek yapılan yargılaması sonucunda asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne dair verilen kararın taraf vekilleri ve fer’i müdahiller tarafından temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nden verilen 07.03.2018 gün 2016/704 Esas, 2018/2079 Karar sayılı bozma ilamına karşı arsa sahipleri, yüklenici vekili ile fer’i müdahiller vekilince karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.

Karar düzeltme talebinin kural olarak temyiz incelemesini yapan Yargıtay Hukuk Dairesince incelenmesi gerekmekte ise de; Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 09.02.2018 gün 2018/1 sayılı işbölümü kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ve 01.07.2016 tarihinden sonra temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak Yargıtay’a gelen dosyalardaki temyiz ya da karar düzeltme taleplerini incelemek görevi Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’ne verildiğinden karar düzeltme talebi Dairemizce incelenmiştir.

1- Yargıtay ilamında belirtilen gerektirici nedenler karşısında davalı-birleşen dosya davacısı yüklenici vekiliyle fer’i müdahil vekillerinin tüm, asıl ve birleşen 2011/91 Esas sayılı dosya davacıları, birleşen 2009/165 Esas sayılı dosya davalıları arsa sahiplerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer karar düzeltme talepleri yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2- Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmış olmadıkça yüklenicinin edimini yerine getirdiğinin kabul edilebilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatları ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp arsa sahipleri teslim etmesi zorunludur. Yükleniciyle arsa sahipleri arasında … 7. Noterliği’nde imzalanan 9.11.2005 gün 338241 yevmiye nolu düzenlenme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 4. maddesinin devamında; inşaatın sözleşmeye uygun olarak eksiksiz tamamlanıp, genel iskân izni alınıp iş bitim kağıtları arsa sahibine verilmedikçe yükleniciye bağımsız bölüm tapusu verilmeyeceği kararlaştırılmıştır. Bu hükme göre genel yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğü yükleniciye aittir. Yine sözleşmenin süre uzatımı ve cezai şart başlıklı maddesinin son cümlesinde; işin süresi içinde bitirilmemesi halinde yüklenici teslime kadar geçecek her ay için arsa sahiplerine isabet edecek her bağımsız bölüm için o günün rayiç kira bedeli kadar kira tazminatı ödemeyi kabul etmiştir. Dosya kapsamındaki belge ve tutanaklara göre … ada … parseldeki inşaatın 02.12.2008, … ada … parseldeki inşaatın 21.11.2008, … ada … parseldeki inşaatın 21.11.2008 tarihinde teslim edildiği arsa sahipleri ve vekilleri tarafından imzalanan iş bitirme tutanaklarından anlaşılmakta ise de; … adı … parselde genel yapı kullanma izin belgesinin arsa sahipleri talebiyle 15.04.2011 tarihinde ve arsa sahiplerine bırakılacak diğer bağımsız bölümlerin bulunduğu … ada parseldeki genel yapı kullanma izin belgesinin 20.09.2011 tarihinde ve arsa sahiplerinin açtığı birleşen 2011/91 Esas sayılı dosyadaki davanın açıldığı 24.02.2011 tarihinden sonra alındığı anlaşılmaktadır.

Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; birleşen 2011/91 Esas sayılı dosya davalısı yüklenici bu davanın açıldığı tarihe kadar yükümlülüğünde olan genel yapı kullanma izin belgesini almamış olup, yapı kullanma izin belgesi alınmadan davacı arsa sahiplerinin filen teslim aldıkları bağımsız bölümleri kendileri kullanarak ya da 3. kişilere kiraya verip gelir temin etmek suretiyle ekonomik yarar sağladıkları kanıtlanamadığından birleşen … 3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2011/91 esas sayılı dosyasındaki gecikme tazminatı istemiyle ilgili olarak ilk davanın açıldığı 15.09.2008 tarihinden 2011/91 Esas sayılı davanın açıldığı tarihe kadar arsa sahiplerinin kendisine bırakılan bağımsız bölümlerle ilgili gecikme tazminatı isteyebilecekleri kabul edilerek, bu dönem için hesaplanacak gecikme tazminatının taleple bağlı kalınarak hüküm altına alınması gerekirken yanlış değerlendirme sonucu hukuki teslim niteliğinde olmayan iş bitirme tutanaklarına göre hesaplama yapan bilirkişi raporuna itibar edilerek birleşen 2011/91 Esas sayılı dava dosyasında yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır. Yerel mahkeme kararının birleşen 2011/91 Esas sayılı dava dosyası yönünden de bu gerekçeyle bozulması gerekirken, bozma kapsamı dışında bırakıldığı bu kez yapılan incelemede anlaşıldığından arsa sahiplerinin karar düzeltme talebinin kabulü uygun görülmüştür.

Sonuç: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle asıl-birleşen 2011/91 Esas sayılı dosya davalısı, birleşen 2009/165 Esas sayılı dosya davacısı yüklenici ile fer’i müdahillerin tüm, arsa sahiplerinin diğer karar düzeltme taleplerinin reddine, 2. bent uyarınca kabulüyle Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 07.03.2018 gün 2016/704 Esas, 2018/2079 Karar sayılı bozma ilamına ilaveten yerel mahkemenin birleşen … 3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2011/91 Esas sayılı dosyasındaki hükmün davacıları olan arsa sahipleri yararına bu gerekçe ile de BOZULMASINA, HUMK’nın 442. maddesi hükmünce 315,00 TL para cezası ile bakiye 17,70 TL red harcının karar düzeltme isteyen fer’i müdahillere, 315,00 TL para cezası ile bakiye 17,70 TL red harcının karar düzeltme isteyen davalı-birleşen dosya davacısına yükletilmesine, 5766 sayılı Kanun’un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 272,00 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davacı-birleşen dosya davalılarından, 136,00 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden fer’i müdahillerden, 272,00 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davalı-birleşen dosya davacısından alınmasına, ödedikleri temyiz peşin harçlının istek halinde temyiz eden taraflara iadesine, ödediği karar düzeltme peşin harcının istek halinde karar düzeltme isteyen davacı-birleşen dosya davalılarına geri verilmesine, 01.07.2019 gününde oybirliği ile karar verildi.

Fiili Teslim Sonrası Kira Kaybından Söz Edilemez

Davacı, dava konusu edilen konutta eksiklikler olduğunu düşünüyor idiyse, konutu teslim almaktan kaçınabilirdi. Davacı konutu fiilen teslim alıp oturmaya başladığına göre, bu tarihten sonra davacının kira kaybı olduğundan söz edilemez. Bu nedenlerle davacının konutun fiili teslim tarihinden sonra iskan izni alındığı tarihe kadar kira tazminatı istemesi yersizdir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Karar No: 2012/913

Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 4.Tüketici Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 16.03.201 gün ve 2010/801 E., 2011/169 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 01.07.2011 gün ve 2011/7839-10774 sayılı ilamı ile;

(…Davacı, davalı idareden taşınmaz satın aldığını sözleşmenin 3. maddesinde teslim süresi 24 ay olarak kararlaştırıldığını, konutun geç teslim edildiğini ileri sürerek fazlaya dair hakkı saklı kalmak kaydıyla 1.500 TL kira tazminatının faizi ile ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, ıslah dilekçesi gözetilerek davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Taraflar arasında 21.4.2007 tarihinde düzenlenen taşınmaz satım sözleşmesinde teslim süresi 24 ay olarak kararlaştırılmıştır. Taşınmaz davacıya bu süre aşılarak 4.11.2009 tarihinde teslim edilmiştir. Sözleşmede taşınmazın iskan ruhsatı alındığı tarihe kadar kira tazminatı ödeneceğine ilişkin hüküm bulunmamaktadır. Taşınmazın teslimi gerektiği tarihten fiil teslime kadar olan kira kaybından davalı sorumludur. Mahkemece yanlış değerlendirme sonucu iskan alınmadığı gerekçesi ile dava tarihine kadar kira kaybına hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

gerekçesiyle kişisel ilişkinin kaldırılmasına ilişkin kararın bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu Kararı

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, satın alınan konutun geç teslimi nedeniyle kira tazminatı istemine ilişkindir.

Davacı vekili, dava ve ıslah dilekçesi ile, müvekkilinin, davalı Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ)’dan 15.06.2006 tarihli “Gayrimenkul Satış Sözleşmesi” ile …… Vadisi isimli projede AK-12 Blok’taki 45 Nolu daireyi satın aldığını, sözleşmenin 3. maddesi uyarınca TOKİ’nin taşınmazı 24 ay içinde (15.06.2008 tarihinde) teslim etmesi gerektiğini, taşınmazın iskanının 23.06.2010 tarihinde alındığını, konutun teslim tarihinin iskan tarihi olması gerektiğini, iskan tarihi itibariyle teslimde 24,27 Aylık gecikme olduğunu, aylık kira kaybının 370,00 TL olduğunu belirterek, konutun teslimi gereken 15.06.2008 tarihinden iskan tarihi olan 23.06.2010 tarihine kadar geç teslimden kaynaklanan kira kaybına karşılık 8.978,66 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, altyapı projelerinin, bağlantılarının ve imalatların bütünlük içerisinde yürütülmesi gerektiğini, ancak bölgenin içme suyu hattının ilgili idaresi tarafından yapılmadığını, projenin bir an önce hak sahiplerine teslim edilebilmesi için yaklaşık 6.000 m enerji nakil hattının müvekkili tarafından yapıldığını, İdarenin konutların eksiksiz ve hatasız olarak alıcılarına teslimi hususunda üzerine düşen her türlü sözleşmesel ve yasal yükümlülüğü yerine getirmek suretiyle konutları teslime hazır hale getirdiğini, konutun teslimi konusunda belirli bir tarih taahhüt edilmediğini, sözleşmede geç teslimden dolayı kira kaybının ödeneceğine dair herhangi bir hükme ve bu hususta bir cezai şarta da ver verilmediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, taraflar arasında 15.06.2006 tarihinde sözleşme imzalandığını, davaya konu konutun 27.10.2009 tarihinde davacıya teslim edildiğini, ancak 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 31.maddesine göre inşaatın bitim tarihinin yapı kullanma izninin verildiği tarih olarak kabul edilmesi gerektiğini, davacının yapı kullanma izni olmayan binada oturmaya zorlanamayacağını, fiili teslim olsa dahi hukuki teslimin ancak yapı kullanma izni (iskan izni) alınması ile olabileceğini, yapı kullanma izninin 23.06.2010 tarihinde alındığı anlaşıldığından davanın kabulüne dair verilen karar; Özel Daire’ce, yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçelerle bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davalının satın alınan konutun geç tesliminden kaynaklanan kira tazminatından, konutun fiilen davacıya teslim edildiği tarihe kadar mı, yoksa konutun iskanının alındığı tarihe kadar mı sorumlu tutulacağı noktasında toplanmaktadır.

Davacının, davalıdan 15.06.2006 tarihinde düzenlenen “Gayrimenkul Satış Sözleşmesi” ile “…. Vadisi AK-12 Blok, 45 nolu” bağımsız bölümü satın aldığı; sözleşmenin 3.maddesinde gayrimenkulün teslim süresinin 24 ay olarak kararlaştırıldığı, konutun 27.10.2009 tarihinde fiilen davacıya teslim edildiği, iskan izninin ise 23.06.2010 tarihinde alındığı hususlarında taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Öte yandan davacı, dava konusu edilen konutta eksiklikler olduğunu düşünüyor idiyse, konutu teslim almaktan kaçınabilirdi. Davacı konutu 27.10.2009 tarihinde fiilen teslim alıp oturmaya başladığına göre, bu tarihten sonra davacının kira kaybı olduğundan söz edilemez. Bu nedenlerle davacının konutun fiili teslim tarihinden sonra iskan izni alındığı tarihe kadar kira tazminatı istemesi yersizdir.

O halde, mahkemece yanılgılı gerekçe ile gayrimenkulün iskan izninin alındığı tarihe kadar kira tazminatının davalıdan tahsili yönünde direnme kararı verilmesi hatalıdır. Direnme kararı bu nedenlerle bozulmalıdır.

Davaya konu konutun, fiili teslim tarihinin 27.10.2009 olmasına rağmen, Özel Daire bozma kararında bu tarihin 04.11.2009 olarak yazılmasının maddi hataya dayandığı görülmüştür… Bu nedenle: Aynı yöne işaret eden ve Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire Bozma kararına uyulmak gerekirken, yanılgılı gerekçe ile önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup; kararın bozulması gerekir.

SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, bozma kararında konutun teslim tarihi olarak yer alan 04.11.2009 tarihinin 27.10.2009 tarihi olarak düzeltilmesine, aynı Kanun’un 440.maddesi uyarınca miktar itibari ile karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 28.11.2012 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

İfaya Ekli Cezai Şarta Hak Kazanılması

Davalının kusurundan kaynaklanmayan gecikmeler ile fazla imalât yapılmasından kaynaklanan gecikmelerin iş süresine eklenmesi gerekeceği kuşkusuzdur. İskân ruhsatının alınmamış olması nedeniyle hukuki teslim gerçekleşmiş sayılamayacağından fiili teslim sırasında ihtirâzi kayıt ileri sürülmemiş olması ifaya ekli cezai şartı talep etme hakkını düşürmez.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi Karar No: 2013/6666

Davacı … ile davalı … arasındaki davadan dolayı … …. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 27.07.2010 gün ve … sayılı hükmü onayan Dairemizin … 2011 gün ve … sayılı ilamı aleyhinde davacı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR

Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davada teslimde gecikme nedeniyle ifaya ekli cezai şart (….600,00 TL), eksik ve ayıplı işlerin giderilme bedeli (500,00 TL) ve son kat dairenin normal yerine dubleks yapılması nedeniyle oluşan değer artışından paya düşen miktar (….200,00 TL) olmak üzere toplam ….300,00 TL alacağın tahsili istenmiş, mahkemece cezai şarta ilişkin talebin reddine, diğer taleplerin kabulüne dair verilen karar taraf vekillerinin temyizi üzerine Dairemizin 29…..2011 gün 2010/7389 E. 2011/6983 K. sayılı ilâmıyla onanmış, onama ilamına karşı davacı vekili tarafından karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.

Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip … ilâmında benimsenen gerektirici sebeplere göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer karar düzeltme talepleri yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

Taraflar arasında … …. Noterliği’nde düzenleme şeklinde yapılmış olan 24…..2000 tarih 24474 sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin …. maddesinde inşaatın yapım süresinin anlaşma tarihinden itibaren 24 ay olduğu, yüklenicinin sözleşme tarihinden itibaren en geç … ay içinde binanın projesini yaptırıp ruhsat almak üzere belediyeye müracaat etmiş olacağı, belediyelerce yapılaşma sürecinin durdurulması halinde geçen sürenin müracaat süresine ekleneceği, bu konuda ceza talebinde bulunulmayacağı, …/M maddesinde de yüklenicinin çevre düzenlemesini yapıp iskan raporunu alarak inşaatı belirlenen sürede teslim edeceği, gecikme halinde bölge rayicine uygun kirayı ceza olarak ödeyeceği kararlaştırılmıştır.

Mahkemece, sözleşme konusu arsanın da bulunduğu bölgede İmar Kanunu’nun …. maddesine göre uygulama yapıldığı, bu uygulama sonucu taşınmazın tapuya 01.08.2003 tarihinde tescil edildiği, tescil tarihine sözleşmede projelerin hazırlanması ve ruhsat alınması için öngörülen … aylık süre ile 24 aylık inşaat yapım süresi eklendiğinde inşaatın bitirilip teslim edilmesi gereken tarihin 01.01.2006 olduğu, davacı bağımsız bölümünü bu tarihten önce ……..2005 tarihinde fiilen teslim almış olup gecikme bulunmadığından cezai şart talebinin yerinde olmadığı kabul edilerek cezai şart istemi reddedilmiştir.

Sözleşmede inşaat süresi 24 ay olarak kararlaştırılmış ve bu süre sözleşme tarihinden başlatılmıştır. Sözleşmede projelerin hazırlanması ve ruhsat alınması için … aylık bir süre öngörülmüş ise de, bu süre 24 aylık süreye eklenmesi gereken ilave bir süre olmayıp, 24 aylık sürenin içinde yer almaktadır. Sözleşmede kararlaştırılan 24 aylık inşaat süresi 24…..2002 tarihinde dolmuş, mahkemenin kabulüne göre davacı bağımsız bölümünü bu tarihten sonra ……..2005 tarihinde fiilen teslim alarak kullanmaya başlamıştır. Ancak davalı cevabında, gecikmenin Belediyece İmar Kanun’un …. maddesi uyarınca yapılan çalışmalardan ve sözleşme dışı fazla imalat yapılmasından kaynaklandığını savunmuştur. Davalının kusurundan kaynaklanmayan gecikmeler ile fazla imalât yapılmasından kaynaklanan gecikmelerin iş süresine eklenmesi gerekeceği kuşkusuzdur. Mahkemece davalının savunması üzerinde durularak imar çalışmaları ve fazla imalât nedeniyle verilmesi gereken ilave sürenin bilirkişilere hesaplattırılıp sözleşmede kararlaştırılan iş süresine eklenmesi gerekirken, bu yönde yeterli bir inceleme yapılmaksızın 24 aylık sürenin 24…..2000 sözleşme tarihi yerine imar sonucu oluşan tapuların tescil edildiği 01.08.2003 tarihinden başlatılması, … aylık proje hazırlama ve ruhsat alma süresinin de ilave bir süreymiş gibi değerlendirilerek ayrıca iş süresine eklenmesi doğru olmamıştır. Sözleşmeye göre iskan ruhsatını alma yükümlülüğü davalıya ait olup, belediyenin cevabi yazısından iskan ruhsatının alınmadığı anlaşılmaktadır. İskân ruhsatının alınmamış olması nedeniyle hukuki teslim gerçekleşmiş sayılamayacağından fiili teslim sırasında ihtirâzi kayıt ileri sürülmemiş olması ifaya ekli cezai şartı talep etme hakkını düşürmez. Kaldı ki, davacı fiili teslimden önce Meram Belediye Başkanlığı’na verdiği muvafakat dilekçesinde sözleşmeden doğan haklarını saklı tuttuğundan ihtirâzi kaydın ileri sürülmediği de söylenemez.

O halde mahkemece yapılacak iş; hükme dayanak yapılan raporu düzenleyen bilirkişi kurulundan alınacak ek raporla, imar çalışmalarının ve sözleşme dışı olarak fazladan yapılan imalatların işin süresinin uzamasına ne ölçüde etkili olduğunu, bu nedenlerden dolayı davalıya ne miktar süre uzatımı verilmesi gerektiğini, belirlenen ilave süre sözleşmedeki teslim süresine eklendiğinde inşaatın hangi tarihte tamamlanıp teslimi gerektiğini, davacıya ait bağımsız bölümün fiilen teslim edildiği tarih (……..2005) itibariyle bir gecikme olup olmadığını, gecikme varsa piyasa rayiçlerine göre davacının ne miktar ifaya ekli cezai şarta hak kazandığını belirlemek ve sonucuna göre hüküm vermekten ibarettir.

Kararın açıklanan nedenlerle davacı yararına bozulması gerekirken, değinilen hususların atlanarak sehven onanması doğru olmamış, davacı vekilinin karar düzeltme talebi kısmen yerinde bulunmuştur.

SONUÇ: Yukarıda …. bentte yazılı nedenlerle davacı vekilinin sair karar düzeltme taleplerinin reddine, …. bent uyarınca kabulüyle Dairemizin 29…..2011 gün 2010/7389 E.-2011/6983 K. sayılı onama ilamının kısmen kaldırılmasına, yerel mahkeme kararının bu bentte yazılı nedenlerle davacı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz ve karar düzeltme peşin harçlarının istek halinde karar düzeltme isteyen davacıya geri verilmesine, oybirliğiyle karar verildi.

İnşaatta Fazladan Yapılan Bağımsız Bölümlerin Paylaşımı

Arsa Payı Karşılığı / Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kapsamında yapılan inşaatta fazladan yapılan bağımsız bölümlerin vekaletnamede belirtilen şekilde paylaşılması gerekir. Fazladan yapılan bağımsız bölümlerin tamamının yükleniciye verilmesi için geçerli bir neden bulunmamaktadır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi Karar No: 1994/429

ÖZET: Taraflar arasında düzenlenen sözleşme uyarınca inşaatta üç dükkan ile onyedi dairenin yapılacağı ve bunlardan iki dükkanla yedi dairenin davalıya, bir dükkan ile on adet dairenin de müteahhide verileceği kararlaştırılmış iken, sonradan zemin katta bir dükkan ile bodrum katta bir depo fazladan yapılmıştır. Davacılar tarafından yapılan kat irtifakında bütün bağımsız bölümler arsa sahibi adına gösterilmiş, vekaletnamede ise dava konusu (A) blok zemin kattaki on nolu dükkan arsa sahibi uhdesinde, bırakılmak şartı ile (B) blok onbir nolu depo da dahil olmak üzere oniki adet bağımsız bölüm için yüklenicilere satış yetkisi verildiği görülmüş, davacılar bu vekaletnameye müsteniden işlem yaptıkları halde on nolu dükkanın satış yetkisi verilmesine karşı çıkmamışlardır. Bu durumda, bodrumdaki deponun davacılara, dava konusu on nolu dükkanın ise davalıya bırakıldığı sonucuna varılmaktadır. Esasen sözleşmede aksine hüküm olmadığı için fazla yapılan bölümlerin paylaşılması esas olup, tamamının yükleniciye verilmesi için geçerli bir neden de yoktur.

(818 S. K. m. 355)

Dava: Mahalli mahkemesinden verilen hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş olup, davanın değeri 4.000.000 lirayı aşmadığından 3156 sayılı Kanunla değiştirilen HUMK’nun 438/1. maddesi hükmü gereğince incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verilmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla; dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:

Karar: Taraflar arasında düzenlenen 15.6.1989 tarihli sözleşme uyarınca inşaatta üç dükkan ile onyedi dairenin yapılacağı ve bunlardan iki dükkanla yedi dairenin davalıya, bir dükkan ile on adet dairenin de müteahhide verileceği kararlaştırılmış iken, sonradan zemin katta bir dükkan ile bodrum katta bir depo fazladan yapılmıştır. Davacılar tarafından yapılan kat irtifakında bütün bağımsız bölümler arsa sahibi adına gösterilmiş, 8.5.1990 günlü vekaletnamede ise dava konusu (A) blok zemin kattaki on nolu dükkan arsa sahibi uhdesinde, bırakılmak şartı ile (B) blok onbir nolu depo da dahil olmak üzere oniki adet bağımsız bölüm için yüklenicilere satış yetkisi verildiği görülmüş, davacılar bu vekaletnameye müsteniden işlem yaptıkları halde on nolu dükkanın satış yetkisi verilmesine karşı çıkmamışlardır. Bu durumda, inşaatta fazladan yapılan bağımsız bölümlerin vekaletnamede belirtilen şekilde paylaşılarak bodrumdaki deponun davacılara, dava konusu on nolu dükkanın ise davalıya bırakıldığı sonucuna varılmaktadır. Esasen sözleşmede aksine hüküm olmadığı için fazla yapılan bölümlerin paylaşılması esas olup, tamamının yükleniciye verilmesi için geçerli bir neden de yoktur. Bu durumda sabit görülmeyen davanın reddi yerine kabulünde isabet bulunmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı yararına (BOZULMASINA), istek halinde ödediği temyiz peşin harcının temyiz eden davalıya geri verilmesine, 31.1.1994 gününde oybirliği ile karar verildi.

Kayseri Gayrimenkul Avukatı

15 yılı aşkın deneyimi ve gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat kadrosu ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, tapu tesis, iptal, tescil davalarının açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin uyuşmazlıkların çözümlenmesi, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemleri gibi hususlarda müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması veya uyuşmazlıkları ile ilgili Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.