Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Hizmetlerimiz

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Geriye Etkili Fesih ile İleriye Etkili Fesih Ayrımı

Arsa sahibinin, arsasına ait belirli bir payı yükleniciye / müteahhide devretme, yüklenicinin de bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bu bölümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmı ona devretme yükümlülüğü altına girdiği, dolayısıyla her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelere arsa payı karşılığı / kat karşılığı inşaat sözleşmesi denilmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde hem arsa sahibinin, hem de müteahhittin yerine getirmekle yükümlü olduğu edimler vardır. Bu kapsamda arsa sahibinin asli yükümlülüğü sözleşmeye konu arsayı yüklenici müteahhide bina yapımına müsait bir şekilde, kararlaştırılan zamanda teslim etmesi; yüklenicinin (müteahhit veya inşaat firmasının) asıl yükümlülüğü ise inşaatı sözleşmeye uygun (ayıpsız ve eksiksiz) olarak tamamlayarak zamanında iş sahibine teslim etmesidir. 

Yüklenici firmanın kendisine devredilecek bir kısım arsa payı karşılığında, arsa üzerinde bina yapım işini üstlendiği kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan özel sözleşme türlerinden biri değildir. Bu nedenle bu sözleşme; eser sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine benzeyen kendine has özellikleri de olan karma bir sözleşme türü olarak kabul edilmektedir. Bu kapsamda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili olarak bir uyuşmazlığın ortaya çıkması durumunda, bu uyuşmazlığa uygulanacak hükümler; uygun düştüğü ölçüde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki eser sözleşmelerine ilişkin hükümler ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine ilişkin hükümlerdir.

Gayrimenkul hukuku veya başka bir ifadeyle taşınmaz hukuku alanında uzman avukat kadrosu ile Zülküf Arslan Hukuk Bürosu; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, kentsel dönüşüm sözleşmelerinin hazırlanması ve süreç takibi, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemlerinin her türlü aşamasında müvekkillerine her türlü konuda hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı kadromuz gayrimenkul hukuku ve imar hukuku davaları konusunda 15 yılı aşkın deneyimleri ile güncel mevzuat ve Yargıtay kararları çerçevesinde, müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak için avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık desteği vermektedir.

Arsa payı karşılığı / kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması ve dava süreçleri ile ilgili Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.

Arsa Payı Karşılığı / Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Temerrüt

Arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit, inşaat şirketleri) arasında yapılan arsa payı karşılığı / kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; gayrimenkul hukukunun önemli bir alanını teşkil etmektedir. Kayseri gayrimenkul avukatı kadromuz, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalarda güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedir.

Temerrüt, hukuki olarak borcun borçlu tarafından gereken zamanda yerine getirilmemesi anlamına gelmektedir. Bu kapsamda kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin asli edim yükümlülüğü, inşaatın sözleşmeye uygun (ayıpsız ve eksiksiz) olarak ve zamanında tamamlanarak iş sahibine teslim edilmesidir. Eğer inşaatın zamanında tamamlanmaması ve teslim edilmemesi halinde, yüklenicinin temerrüdü söz konusu olacaktır.

Yüklenici temerrüdü durumunda, arsa sahibi öncelikle inşaatın tamamlanarak teslimini ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep etme hakkına sahiptir. Ayrıca ek süre vermek şartıyla, inşaatın tamamlanmasından vazgeçerek, yüklenicinin borcunu ifa etmemesi nedeniyle uğradığı zararların tazminini veya sözleşmeden dönerek olumsuz zararının tazminini talep edebilir. Yüklenici temerrüdü durumunda, arsa sahibinin sözleşmeden dönme imkânı da bulunmaktadır. Bu durumda tarafların aldıklarını iade etme borcu doğacaktır. iş sahibi, açacağı tapu sicilinin düzeltilmesi davasıyla yükleniciye devrettiği arsa paylarının kendi adına tescilini talep edecek; yüklenici ise o zamana kadar yaptığı işin karşılığını bedel olarak talep edecektir.

Bu kapsamda herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Karmaşıklığı sebebiyle bu tür uyuşmazlıklarda hak kaybına uğramamak için alanında yetkin bir avukattan hukuki yardım alınması faydalı olacaktır. Alanında yetkin Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, arsa payı inşaat yapım sözleşmeleri uyuşmazlıklarında taraflara avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ile ilgili Yargıtay Kararları

Kayseri gayrimenkul avukatı kadromuz gayrimenkul hukuku ve imar hukuku davaları konusunda 15 yılı aşkın deneyimleri ile güncel mevzuat ve Yargıtay kararları çerçevesinde, müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak için avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık desteği vermektedir.

Arsa payı karşılığı / kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması ve dava süreçleri ile ilgili Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Geriye Etkili Fesih ve İleriye Etkili Feshin Farkı

Geriye etkili fesihte arsa sahibi, yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu, tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına getirilmeleridir. Geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Karar No: 2016/2017

YARGITAY KARARI

Taraflar arasındaki sözleşmenin ileriye etkili feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı…tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Davacı vekili, müvekkili arsa maliki ile davalılar arasında düzenlenen 12.10.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre toplam üç dükkan ve dört daireli binada müvekkiline zemin kattaki bir dükkan ve dükkanın üzerindeki dairenin verilmesinin kararlaştırıldığını, inşaatın sözleşmeye göre ruhsat tarihinden itibaren 20 ay içerisinde bitirilmesi gerektiğini, dava konusu bina için 08.03.2006 tarihinde ruhsat alınıp, 20 aylık inşaat süresinin 08.11.2007 tarihinde sona erdiğini, davalıların edimlerini yerine getirmediğini … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin … İş sayılı dosyası ile davalıların eksik bıraktığı işlerin belirlendiğini ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile sözleşmeye göre yaptıkları işin karşılığı belirlenerek yüklenicilerin sattıkları iki dükkan ve dairenin değerleri ile müvekkilinin menfi zararları tespit edilerek taraflar arasında takas ve mahsup edilerek, bunların dışında kalan bağımsız bölüm ve hisselerine yüklenicilerin müdahalelerinin önlenmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; davalıların eksik işleri ve kabul edilemez boyuttaki hatalı imalatları nedeni ile inşaatın gerçekleşme seviyesinin %80,32 olduğunun belirlenmesi, taraflar arasındaki sözleşmede mal sahibine ait bağımsız bölümlere iskân ruhsatı alınarak teslim hususunun düzenlenmesine karşılık, yargılamanın devam ettiği sürede, karar tarihi itibariyle mal sahibine ait … iskân ruhsatının alınmaması, davacı vekilince inşaatın %82 oranında tamamlandığı hususunu kabul etmesi ve iskân ruhsatı alınmamasının, inşaatın tamamlanma oranına etkisini araştırılmasını istemediklerini beyan etmesi nedeniyle davalılar tarafından gerçekleştirilen inşaat seviyesinin %82 oranında bulunduğunun kabul edildiği, belirlenen inşaat seviyesi %90’ın altında olmakla, sözleşmenin geriye etkili feshi mümkün ise de, talep ile bağlı kalınarak taraflar arasındaki sözleşmenin, ileriye etkili feshi gerektiği, taraflar arasında ihtilafa konu binada, halen ana pay 36 kabul edilerek kat irtifakı kurulup, sözleşme gereğince yükleniciye düşen bağımsız bölümlere, taraflar arasında kurulan kat irtifakı ile 27 arsa payı verildiği, davalıların inşaatı gerçekleştirme oranı %82 bulunduğundan, gerçekleşen inşaat seviyesine göre davalı yüklenicilere verilmesi gereken arsa payının 22,14 bulunup, sözleşme gereğince davalılara düşen 1,2 ve 6 numaralı, toplam 15/36 arsa paylı bağımsız bölümlerin, davalılar tarafından yapılan satışlar nedeni ile üçüncü kişiler adına tapu kayıtları oluştuğundan, sözleşmede davalılara düşen, halen arsa sahibi üzerinde kayıtlı bulunan …. davalıların alması gereken arsa payının 7,14 bulunan … toplam 12 arsa payı bulunduğundan, inşaatın tamamlanma seviyesine göre bu dairelerden mal sahibine verilmesi gereken toplam arsa payının 4,86 bulunup, halen bu dairelerin mahkemenin …. sayılı dosyasında üçüncü kişiler tarafından arsa sahibi ve yükleniciler aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasına konu olması nedeni ile, 6/36’şar arsa paylı her bir dairede, mal sahibine sözleşmenin ileriye etkili feshi gereğince düşen arsa payının 2,43/36, davalı yüklenicilere düşen arsa payının 3,57/36 olduğunun belirlenmesine karar verilmesi gerektiği, bu değerlendirme yapılır…. davacı arsa sahibine ait bağımsız bölümlere iskân ruhsatı verilmesi için belirlenen eksikliklerin, bina inşaatındaki eksikliklerin tümünü kapsamadığı, yine Belediye Başkanlığı’nca değerlendirme yapılırken, kabul edilemez şekildeki ayıplı imalatların değerlendirmeye alınmadığı, beyanı alınan bilirkişilerce; Belediye Başkanlığı’nın iskân verilmesi için belirlediği eksikliklerin tamamlandığının kabul edilmesi durumunda dahi, inşaatın tamamlanma oranının %82 olduğu şeklindeki bildirimlerinin yukarıda açıklandığı şekilde ortak alanlardan; teras katta hiçbir imalat yapılmaması, bodrum katında yer ve boya imalatlarının hiç yapılmaması ve apartmanın dış cephe boyasının bir kısmının hiç yapılmamış derecede kötü olması ve mal sahibine ait bağımsız bölümlerde boya imalatının kabul edilemez derecede hatalı gerçekleştirilmesi, mal sahibine verilen daireye sözleşme gereği yapılması gereken kartonpiyer imalatının yapılmayıp, sözleşmeye aykırı olarak gerçekleştirilen imalatlar ile dairedeki kabulden imtinayı gerektiren kapılar ve duşakabin … vb. imalatları göz önünde bulundurularak dosya kapsamına uygun olduğu, sözleşme gereğince yükleniciye ait olan, ancak halen davacı arsa sahibi üzerinde kayıtlı bulunan 5 ve 7 numaralı bağımsız bölümlerin, mahkemenin…sayılı dosyasında, arsa sahibi ve yükleniciler aleyhine açılan tescil davasına konu bulunduğundan, bu dairelerde davalılara ait olduğu belirlenen 3,57/36 arsa payının tescili talebinin, sözleşme gereğince davacı mal sahibine ait dairelere iskân ruhsatı alınması ve inşaatın sözleşmeye göre teslim tarihi 08.11.2007 tarihinden, ileriye etkili fesih davasının açıldığı 09.12.2009 tarihi arasında, gecikmeden dolayı rayiç kira tazminatının ödenmesi ile mümkün olduğu, sözleşme gereğince yükleniciye ait olan, ancak halen mal sahibi üzerinde bulunan 5 ve 7 numaralı bağımsız bölümlerde, halen yüklenicilerin vergi ve prim borçları nedeni ile vergi dairesi ve… tarafından konulan hacizler nedeni ile, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi nedeni ile, bu dairelerden arsa sahibi davacıya verilecek arsa payı hakkında, mal sahibinin sözleşme gereğince haklarının korunması açısından, tapunun beyanlar hanesine bu yönde şerh konulması gerektiği belirtilerek, davanın kabulü ile sözleşmenin ileriye etkili feshine, arsa sahibi davacının, sözleşmenin ileri etkili feshi nedeni ile hak kazandığı arsa payının 2,43 (2,43/ 36) bulunup, yüklenicilerin inşaatın tamamlanma oranına göre bu dairelerde hak ettiği arsa payının 3,57 (3,57/36) olduğunun belirlenmesine, halen yüklenicilerin borcu nedeniyle 5 ve 7 nolu bağımsız bölümlerde hacizlerin olduğu dikkate alınarak, bu bağımsız bölümlerde 2,43 (2,43/36) hissenin, sözleşme gereğince, mal sahibi…ait olduğu konusunda tapunun beyanlar hanesine şerh verilmesine mahkemenin 2010/180 Esas sayılı dosyasında; yüklenicinin haklarına halef olan kişilerin, kararın kesinleşmesi halinde, 3.57’şer arsa payının tescil taleplerinin; mal sahibine ait 3 ve 4 no’lu bağımsız bölümlere iskân raporu alınması ve inşaatın tamamlanma süresi 08.11.2007 tarihinden, dava tarihi 09.12.2009 tarihleri arasında, mal sahibine ait iki bağımsız bölüm için sözleşmeden kaynaklanan gecikme tazminatının ödenmesi kaydıyla birlikte ifa kuralıyla tescile karar verilebileceğinin belirlenmesine karar verilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve temyiz edenin sıfatına göre, davalı B.. K..’nun aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi ve tasfiyesi istemine ilişkindir.

Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte arsa sahibi BK’nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir.

Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. İnşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) önce belirlenmeli, davalı yüklenicinin hak ettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmeli, mevcut işe göre geri alınması icap eden bağımsız bölüm (arsa payı) mevcut ise bunların yükleniciye ait olduğu belirlenmelidir.

Diğer anlatımla, 25.02.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir. Dava konusu olayda kararlaştırılan bedel, arsa payı ve buna tekabül edecek bağımsız bölümler olduğundan, yüklenici işi tamamen ifa etseydi alabileceği bağımsız bölüm ve buna isabet eden arsa payı, işin yüklenici tarafından terk edildiği seviyesine oranlanarak bulunacak fiziki orana denk gelen bağımsız bölüm ve buna isabet eden arsa payıdır. Yani işin eksik bırakıldığı oranda yüklenici arsa payı almaya hak kazanamayacaktır.

Bir örnek verilmek gerekirse işi tamamlasaydı yüklenici 10 adet bağımsız bölüm alacak ise ve yüklenici işi terk ettiğinde yaptığı işin tamamı tüm işin %80’i ise bu halde ileriye etkili fesihte yüklenici 8 adet bölümün tapusuna hak kazanmış olacaktır. Mahkemece ileriye etkili feshin sonuçlarının bu şekilde hüküm yerinde gösterilip açıklanması, tasfiyenin gerçekleştirilmesi ve uyuşmazlığın giderilmesi gerekmektedir. Diğer anlatımla, yükleniciye ne miktar bağımsız bölüm verileceği ve bunların yerleri ve arsa payı oranları belirlenmeli, infazı kabil şekilde, mevcut inşaatta tarafların mevcut hakları açıklanarak yani, tasfiye de dikkate alınarak akdin ileriye etkili feshine karar verilmelidir.

Böylece arsa sahiplerinin eksik işler bedeliyle ilgili talepleri, yüklenicinin alacağı tapu kayıtlarından indirim yapılmış olacağından karşılanmış olacaktır. Eserde eksik ve kusurlu işler varsa bunların fiziki oranı belirlerken gözetilmesi gerekir. Çünkü yüklenici ancak yaptığı imalat kadarının bedelini (arsa yapının devrini) talep edebilir. İleriye etkili fesihte yapıdaki eksik ve kusurlar inşaatın seviye tespitinde değerlendirilerek yükleniciye bu oranda daha az tapu devri yapılacağından tasfiyede sorun yaratmaz.

Diğer anlatımla, ileriye etkili fesihte yüklenici, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı gecikme (kira) tazminatını (Dava tarihi itibariyle yürürlükte olan 818 sayılı BK. 96. md.) yükleniciden isteyebilmektedir.

İleriye etkili fesihte cezai şart istenebilir. Ancak, seçimlik cezanın durumu buna müsait değildir. İleriye etkili fesih bir bakıma sözleşmenin ifası demek olduğundan alacaklının akdin icrasını (akdin ifasını) istemek dışında cezanın tediyesini talebe yetkisi yoktur. Zira, tasfiye 25.01.1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hâkim tarafından yapılmaktadır. Kural bu olmakla birlikte BK’nın 158/1. maddesindeki “hilafına mukavele olmadıkça” şeklindeki hükümden tarafların aksine sözleşme yapabilecekleri, böyle bir sözleşme varsa fesih ileriye etkili olsa bile, alacaklının ayrıca seçimlik cezayı da isteyebileceği sonucuna ulaşılmaktadır.

Öte yandan, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 266/1. maddesi “Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir” hükmünü içermektedir. HMK’nın 281 ve 282. madde hükümlerinde de hâkimin bilirkişi raporunu diğer delillerle birlikte serbestçe takdir edeceği, ancak bilirkişi raporunu yeter derecede kanaat verici bulmazsa bilirkişiden ek rapor ya da sözlü açıklama isteyebileceği gibi, başka bir bilirkişiden rapor alabileceği öngörülmüştür.

Dosya kapsamından mahkemece, hukukçu bilirkişi kurulundan alınan rapor ve ek rapora itirazlar üzerine inşaat mühendisi… ikinci rapor alındığı, bu rapora itirazlar üzerine ise ilk raporu hazırlayan inşaat mühendisi …. ile ikinci raporu düzenleyen inşaat mühendisi … bilirkişi kurulu oluşturulup yeni bir rapor alındığı ve adı geçen bilirkişilerin duruşmada görüşlerine başvurularak hükme esas alındığı anlaşılmıştır.

Bu durumda mahkemece, inşaat mühendisi ve makine mühendisi bilirkişilerin de bulunduğu konusunda uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla mahallinde keşif ve inceleme yapılıp, tarafların bilirkişi raporlarına itirazlarını da cevaplandıran, raporlar arasındaki çelişkiyi gideren, ayrıntılı, gerekçeli, denetime elverişli rapor alınıp, yukarıdaki ilkede  gecikme tazminatı alacağını işbu davada isteyebileceği de gözetilerek temyiz edilmemekle oluşan usulü kazanılmış haklar da dikkate alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak işbu davanın tarafı olmayan şahıslar yönünden de bağlayıcı nitelikte hüküm kurulması doğru olmamıştır.

SONUÇ: Yukarıda (1) no’lu bentte açıklanan nedenlerle, davalı… diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı …. yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 31.03.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: İleriye Dönük Fesih

Geriye etkili fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği durumlarda, imalâtın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi gereken tarihten ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe kadar koşulları gerçekleşmişse gecikme tazminatına ve kendisine ait bağımsız bölümlerin tespiti isteyebileceğinden arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin tespitine karar verilmesi gerekir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi Karar No: 2019/3227

ÖZET: Mahkemece inşaatın gerçekleştirme seviyesi %77,50 olmasına rağmen arsa sahibince kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ileriye etkili feshini talep ederek dava açtığı bina inşaatının seviyesi itibariyle …Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında belirtilen oranda yapılmamış olması sebebiyle akdin ileriye etkili feshinin koşulları oluşmamış ise de, ….. Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, geriye etkili fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği durumlarda, imalâtın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi gereken tarihten ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe kadar koşulları gerçekleşmişse gecikme tazminatına ve kendisine ait bağımsız bölümlerin tesbiti isteyebileceğinden arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin tespitine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ve eksik inceleme ile davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

(YİBK. 25.01.1984 T. 1983/3 E. 1984/1 K.) (15 HD. 07.04.2004 T. 2003/4795 E. 2004/1968 K.)

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

Dava, arsa pay karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye dönük feshi, bağımsız bölümlerin aidiyetinin tespiti ve gecikme tazminatının tahsili istemlerine ilişkindir.

Davacılar vekili, müvekkillerine ait … ili, … ilçesi, Merkez Mahallesi … ve … nolu parselde kayıtlı taşınmaz hakkında davalı yüklenici ile adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme gereğince 1, 2, 3, 4, 7, 9, 11 ve 12 nolu bağımsız bölümlerin davalıya, diğerlerinin ise müvekkillerine verilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşmeye göre binanın bodrum, zemin kat üzerine dört kattan oluşacağını ve teslim süresinin inşaat ruhsat tarihinden itibaren 24 ay olduğunu, 31.12.2012 tarihinde teslim süresinin dolduğunu, belediye tarafından onaylanan mimari projeye göre 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin mesken yerine depo olarak geçtiğini, 3, 5, 7 nolu bağımsız bölümlerin tapusunun davalıya verildiğini, davacıların bir kısmının yüklenici ile bağımsız bölümleri takas ettiğini, müvekkillerinin davalı müteahhide ihtarname göndererek inşaatın bir önce bitirilerek teslimini istediğini, davalının müvekkillere karşı … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2012/176 esas sayılı dosyasıyla maddi tazminat davası açtığını, mahkemece 25.09.2013 tarihinde davanın açılmamış sayılmasına karar verildiğini, müvekkillerinin de … Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2013/8 D. iş sayılı dosyasıyla müteahhidin yapması gereken eksiklikleri ve ayıplı imalâtları tespit ettirdiklerini, 10. madde gereğince yüklenicinin aylık 350,00 TL daire başına kira tazminatı ödeyeceğinin taahhüt ettiğini, 1, 2, 4 ve 11 nolu bağımsız bölümler için 14.000,00 TL kira tazminatı talep ettiklerini, yapılacak yargılama sonucunda eksik işler bedeli ile iskanın alınması için gerekli masrafların belirlenerek davalı ile yapılan sözleşmenin ileriye yönelik feshine, kalan noksanlar oranında davalı adına isabet eden 1, 2, 4 ve 11 nolu bağımsız bölümlerin müvekkillere aidiyetinin tespiti ile fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 14.000,00 TL ecrimisil bedelinin işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsiline, … Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2013/8 D. iş sayılı tespit giderleriyle beraber yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesine karar dava ve talep etmiştir.

Mahkemece, keşif işlemi sonucu aldırılan bilirkişi raporuna göre inşaatın tamamının %77,5 oranında tamamlandığı, %22,5’lik kısmının ise eksik kaldığı, eksik kalan kısmın değerinin 188.223,75 TL olduğu, inşaatın tamamlandığı aşama ve yüzdelik oran dikkate alındığında davacıların sözleşmenin ileriye yönelik olarak feshi şeklindeki talebinin haklı gerekçelere dayanmadığı gibi hakkaniyet ilkesine uygun düşmediği, davacıların kendilerine verilmesi taahhüt edilen bağımsız bölümlerdeki eksiklikleri tamamlamak suretiyle davalıya rücu edebilecekleri, bu haliyle davacıların dava konusu taleplerinde hukuki yarar bulunmadığı, davacıların ecrimisil bedeli istenmesine yönelik taleplerinin incelenmesinde, 1, 2, 4 ve 11 nolu bağımsız bölümlerin davacılara devredilmediği gibi davacıların bu bağımsız bölümler üzerinde ileri sürebilecekleri ayni ve şahsi haklarının bulunmadığı, dolayısıyla davacıların işbu bağımsız bölümler ile ilgili ecrimisil talebinde bulunmaları imkanının oluşmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 gün 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı kararıyla, istisna (eser) sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu’nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun’un 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir.

Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Bilindiği üzere fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister.

Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesi %90 ve üzeri orana ulaşmış olmalıdır. Bunun için yüklenicinin işten el çektiği tarihte inşaatın fiziki durumunun tespitinde ve yapılan işin tüm işe oranının saptanmasında zorunluluk vardır. Böylece işin arz ettiği özellik, işin kapsamı ile birlikte değerlendirilerek feshin ileriye etkili mi, yoksa geriye etkili mi sonuçlar doğuracağı üzerinde durulması gerekir. İleriye etkili fesih talebinin kabulüne karar verilmesi gereken hallerde de sadece ileriye etkili fesihle yetinilmesi de yeni davalara neden olacağından uyuşmazlığın çözümlendiğinden söz edilemez. Kaldı ki, yüklenicinin hak ettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bırakılacak pay oranının belirlenmesi tarafların dava ve mahsup taleplerini karşılayacak, infaz kabiliyeti olan hüküm kurulacaktır.

Bu durumda mahkemece inşaatın gerçekleştirme seviyesi %77,50 olmasına rağmen arsa sahibince kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ileriye etkili feshini talep ederek dava açtığı bina inşaatının seviyesi itibariyle 25.01.1984 gün 1983/3 Esas ve 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında belirtilen oranda yapılmamış olması sebebiyle akdin ileriye etkili feshinin koşulları oluşmamış ise de, Dairemizin 07.04.2004 tarih 2003/4795 Esas ve 2004/1968 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, geriye etkili fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği durumlarda, imalâtın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi gereken tarihten ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe kadar koşulları gerçekleşmişse gecikme tazminatına ve kendisine ait bağımsız bölümlerin tesbiti isteyebileceğinden arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin tespitine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ve eksik inceleme ile davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacılar yararına BOZULMASINA, 5766 sayılı Kanun’un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 136,00 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davacılardan alınmasına, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 08.07.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Kayseri Gayrimenkul Avukatının Önemi

15 yılı aşkın deneyimi ve gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat kadrosu ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, tapu tesis, iptal, tescil davalarının açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin uyuşmazlıkların çözümlenmesi, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemleri gibi hususlarda müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması veya uyuşmazlıkları ile ilgili Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.