Kira Bedelinin Fazla Yatırılması Halinde Sözleşme Bedelinin Tadil Edilerek Artırıldığı Kabul Edilebilir mi

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi

Esas No: 2023/907 Karar No: 2023/2083 Karar tarihi: 28.03.2023

Özet: Davacı tarafça, davalının 2020 yılı kira bedelini aylık … TL ödediği dolayısıyla bu bedel üzerinden artış oranının hesaplanması gerektiği iddiasında bulunulmuş ise de; davalı tarafından ödenmesi gereken kira bedeli taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesi ve ek protokol ile yasal düzenlemeler çerçevesinde belirleneceğinden davalı kiracı tarafından 2020 yılı kira bedeli olarak yatırılan miktarın hesaplanan değerden fazla olması, kira bedelinin tadil edildiği anlamına gelmeyeceği, davacı tarafça 2020 yılı kira bedelinin yatırılan miktar olarak belirlendiği yönünde davalı tarafın imzasını taşıyan yazılı bir belge ibraz etmediği gibi davalı tarafın bu yönde açıkça bir kabulünün de bulunmadığı gerekçesi ile davacının istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

(6100 s. K. m. 17) (6098 s. K. m. 344) (2004 s. K. m. 63, 269)

Dava ve Karar: Taraflar arasındaki itirazın kaldırılması ve tahliye davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı alacaklı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı alacaklı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı alacaklı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi … tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı alacaklı vekili dava dilekçesinde; sözleşmede aylık kira bedelinin 6.700,00TL olarak belirlendiğini, tarafların daha sonra 04.11.2011 tarihli ek protokol ile 15.12.2011 tarihinden 15.12.2012 tarihine kadarki kira bedelleri için aylık 6.130,00TL kararlaştırıldığını, protokol süresi sonunda 01.01.2013 tarihinde uygulanacak artış oranı olarak 2012 yılı Ocak ayında yayınlanan Üfe ve Tüfe oranlarının ortalamasının kararlaştırıldığını, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira süresinin sona ermesine karşın davalı kiracı tarafından kiralananın kullanılmaya devam edildiğini, 2021 yılı için aylık peşin ve net 16.150,33TL olarak ödenmesi gereken kira bedellerinin eksik ödenen 2021 yılı Ocak ayı için 1.798,30TL, 2021 yılı Şubat ayı için 1.798,30TL kira bedellerinin ticari reeskont avans faizi ile tahsili, ödenmemesi halinde tahliye istemli takip başlattıklarını, davacı kiralayanın gerçek kişi olduğunu, tacir olmadığını, bu nedenle davalı kiracı ila aralarındaki kira sözleşmesindeki yetki anlaşmasının geçerliliği ve bağlayıcılığı olmadığını, takipte … İcra dairelerinin yetkili olduğunu, davalının ödeme yaptığını belge ile ispat etmesi gerektiğini, taraflar arasında 01.01.2020 tarihinden başlayan 2020 yılı aylık kira bedelinin 14.352,03TL olarak uygulandığını, yapılan hesaplamalara göre icra dosyasında gösterilen 2021 yılı aylık kira bedeli olan 16.150,33TL’nin sözleşmeye ve kanuna uygun olduğunu, 2021 yılı Ocak ve Şubat aylarına ilişkin olarak davalı kiracının davacı kiralayana 86,10TL kira borcu olduğunu, bu borcu da yasal süre içerisinde ve halen ödemediğini, temerrüde düştüğünü, itirazlarına dayanak hiçbir belge sunmadığını, davalının itiraz ederek alacağın tahsilini ve taşınmazdan tahliyesini geciktirmeyi amaçladığını belirterek davanın kabulünü, davalının itirazının kısmen kaldırılmasını, 86,10TL asıl alacağın, asıl alacağa işleyecek değişen oranlarda ticari avans faizi ile birlikte borçludan tahsiline imkan verecek tarzda takibin devamını, davalı kiracının temerrüt nedeniyle kiralanandan tahliyesini, takip konusu alacağın %20’sinden aşağı olmamak üzere tazminata hükmedilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı borçlu vekili cevap dilekçesinde; yetkili icra dairelerinin … icra daireleri olduğunu, taşınmaza ilişkin yapılan sözleşmenin 31.12.2019 tarihinde bittiğini, 01.01.2020 tarihinden itibaren kira bedelinin miktarının ne kadar olacağının taraflar arasında ihtilaflı hale geldiğini, kira tespit davası bulunduğunu ve derdest olduğunu, henüz kira bedelinin tespit edilmediğini, bu dava devam ederken şikayete konu icra dosyasından takip başlatıldığını, sözleşmede belirtilen iban numarasına davalı tarafından 2021 yılı Ocak ayı için 04.01.2021 tarihinde 14.352,03TL ve 22.01.2021 tarihinde 1.755,25TL, 2021 yılı Şubat ayı için 01.02.2021 tarihinde 16.107,28TL ödendiğini, takip tarihinin kira ödemesinden sonra olduğunu, bu nedenle takibin haksız olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin kararı ile; HMK md.17/2 kapsamında taraflardan her ikisinin tacir olması koşulu somut olayda bulunmadığından, ilgili maddenin uygulanma olanağı bulunmadığı, 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndan sonra taraflar arasında düzenlenen 04.11.2011 tarihli ek sözleşme bakımından davacı kiralayanın takip tarihinde yerleşim yeri olan … İcra Daireleri yetkili olduğundan davalının yetki itirazının yerinde olmadığı, her ne kadar davacı kiralayan, ilk kira sözleşmesinin 9.2 maddesi gereğince yıllık kira artırımının ÜFE+TÜFE/2 oranına göre hesaplanacağı ve bu orana göre yapılan hesaplamada Ocak ve Şubat 2021 kira bedellerinde 86,10 TL’lik eksik ödeme nedeniyle itirazın kaldırılması ve tahliye istemiş ise de; … yeri kiralarına ilişkin, tarafların özgür iradeleri ile daha önce akdedilmiş kira artırımı hükümlerinin 7161 sayılı Kanun’un 59. maddesi ile geçersiz olduğu ve TBK 344 gereğince “tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirlenmesi” gerektiği, bu bağlamda bilirkişice yapılan hesaplamaya göre Ocak 2021 kira bedelinin 14.320,69 TL, Şubat 2021 kira bedelinin ise 16.079,27 TL olduğu, buna karşılık davalı kiracının Ocak ve Şubat 2021 kira bedelleri olarak ayrı ayrı 16.107,28 TL takip öncesi ödemelerde bulunduğu, böylece takip öncesi davalı kiracı tarafından takip konusu kira bedellerinden daha fazla ödeme yapıldığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı alacaklı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı alacaklı vekilince; bilirkişi raporunda ise hatalı hesaplamalar yapıldığını, bilirkişi tarafından seçenekli hesaplama yapılmak yerine davalı kiracı tarafından 2020 yılı kira bedelinin 14.352,03 TL olduğu kabul edildiği dikkate alınarak 2021 yılı aylık kirasının belirlenmesi için bir önceki yılın aylık kira bedeli olan 14,352,03 TL’ye 2021 Ocak ayında yayınlanan Tüfe 12 ayın ortalamalara göre değişim oranı %12,53 uygulanıp, aylık kira artık tutarı 1.798,30 TL olduğu hesaplanabilecekken, davalının kabul beyanı yok sayılarak yapılan hesaplamanın yanlış olduğunu, bilirkişi tarafından 1. seçenekte yapılan hesaplamanın hem kanunda artışa esas 12 aylık sürenin yanlış hesaplanması nedeniyle kanuna aykırı olduğunu, hem de tarafların arasındaki kira sözleşmesinde kira artışı için hangi ayın verilerinin esas alınacağına dair sözleşme hükmüne aykırı olduğunu, rapordaki ikinci seçeneğin dikkate alınması gerektiği iddiası ile kararın kaldırılması talep edilmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Davacı tarafça, davalının 2020 yılı kira bedelini aylık 14.352,03 TL ödediği dolayısıyla bu bedel üzerinden artış oranının hesaplanması gerektiği iddiasında bulunulmuş ise de; davalı tarafından ödenmesi gereken kira bedeli taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesi ve ek protokol ile yasal düzenlemeler çerçevesinde belirleneceğinden davalı kiracı tarafından 2020 yılı kira bedeli olarak yatırılan miktarın hesaplanan değerden fazla olması, kira bedelinin tadil edildiği anlamına gelmeyeceği, davacı tarafça 2020 yılı kira bedelinin yatırılan miktar olarak belirlendiği yönünde davalı tarafın imzasını taşıyan yazılı bir belge ibraz etmediği gibi davalı tarafın bu yönde açıkça bir kabulünün de bulunmadığı gerekçesi ile davacının istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı alacaklı vekili tarafından temyiz başvurusunda bulunulmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı alacaklı vekilince, istinaf dilekçesi içeriğindeki iddialarını tekrarla kararın bozulması talep edilmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, adi kiraya ve hasılat kiralarına ait takipte itirazın kaldırılması ve tahliye talebine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun “İtiraz sebepleri” başlıklı 63. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

İtiraz eden borçlu, itirazın kaldırılması duruşmasında, alacaklının dayandığı senet metninden anlaşılanlar dışında, itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez.

Aynı Kanun’un “Adi kira ve  hasılat kiraları için ödeme emri ve itiraz müddeti” başlıklı 269. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.

Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.

İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz.

Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür.

Aynı Kanunun “Kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye” başlıklı 269/c maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemiyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeğe mecburdur.

Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır.

İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren ongün geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir.

3. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndan 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı alacaklı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Yukarıda açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nın 370. maddeleri uyarınca ONANMASINA,

Alınması gereken 179,90 TL temyiz harcından evvelce alınan harç varsa mahsubu ile eksik harcın temyiz edenden tahsiline,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

28.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.