Kira Sözleşmesi - Bilinmesi Gerekenler
Kira sözleşmesi, kullanma ve yararlanma hakkı veren ve iki taraflı borç yükleyen bir sözleşmedir. Uygulamada çok sık olarak kullanılması sebebiyle de çok sayıda davaya konu olmaktadır. Konut ve iş yeri kira sözleşmelerinin yanı sıra finansal kiralama, filo kiralama, ürün hâsılat kirası gibi çok çeşitli kira sözleşmeleri de bulunmaktadır.
Zülküf Arslan Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu, 15 yılı aşkın deneyimi ile güncel mevzuat ve Yargıtay kararları çerçevesinde, kira ile ilgili uyuşmazlık ve davalarda müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak için avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat kadromuz, müvekkillerimize kira tespit davası, kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, kira sözleşmesi hazırlanması, tahliye taahhüdü hazırlanması, konutun veya iş yerinin yeniden inşası nedeniyle tahliyesi gibi konularda hukuki destek vermektedir.
Kiraya İlişkin Yasal Düzenlemeler
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmesi ile 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunu yürürlükten kaldırmıştır. Bu kapsamda 1 Temmuz 2012 tarihinden önceki kira sözleşmesi fiil ve işlemlerine ilişkin mülga 6570 sayılı Kanun, bu tarihten sonraki fiil ve işlemlere ise 6098 Sayılı Kanun uygulanmaktadır. Bu nedenle uyuşmazlık ve dava konusu kira kontratlarının 1 Temmuz 2012 tarihinden önce mi sonra mı hazırlandığı hususu önem taşımaktadır. Ancak temerrüt, sözleşmenin sona ermesi ve tahliye konularında güncel Türk Borçlar Kanunu uygulanmaktadır.
Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuz, kira sözleşmelerinin
hazırlanmasında ve yenilenmesinde gerek kiracıya gerekse kiraya verene avukatlık
hizmeti ve hukuki danışmanlık desteği vermektedir.
Kira sözleşmesi, herhangi bir şekil şartına bağlı olmaksızın sözlü veya
yazılı olarak yapılabilmekte ise de, doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda kira
sözleşmesinin varlığının ve koşullarının ispatı açısından yazılı olarak
yapılmasında yarar vardır. Kira sözleşmesinin noter huzurunda imzalanması zorunlu
değilse de, noterlikçe bu imzaların tasdik edilmesi ile tarafların imzalarını inkâr
etmesinin önüne geçmek mümkün olacaktır. Ayrıca kira sözleşmesinin tapuya şerh
edilmesi ile de kiracının kiracılık haklarını 3. taraflara karşı garanti altına
alabilmesi açısından oldukça faydalı olacaktır.
Kira sözleşmesinde kira ödemelerin ne zaman ve ne
şekilde yapılacağı ve kira bedeline ilişkin bilgiler net bir şekilde sözleşmede
yazılmalı ayrıca sonraki dönemlere ilişkin uygulanacak kira artış oranı
belirtilmelidir. Kira sözleşmesinde kiraya verilen konut veya işyerinin mevcut
durumu, demirbaşların listesi ve durumları, aidat, faturalar (elektrik, su,
doğalgaz vb.) ve kira sözleşmesine ilişkin doğacak masrafların (damga vergisi
vb.) kim tarafından üstleneceği mutlaka belirtilmelidir. Verilen depozito ve
yapılan bütün masrafların bedelleri kira sözleşmesine mutlaka yazılmalıdır.
Kiraya Veren ve Kiracının Sorumlulukları
Borçlar Kanunu gereğince; kira sözleşmesinde belirtilen süre dolmadan
konut veya işyerinden çıkan kiracı, yeniden kiraya verilene kadar geçecek makul
süre için ev sahibinin zararından sorumlu olacaktır. Makul süreden kasıt, ev
veya işyerinin normal koşullarda kiraya verilebilme süresidir. Makul sürenin
belirlenmesinde ev veya işyerinin özellikleri, konumu gibi hususlar dikkate
alınır. Örnek olarak 1 yıllık kira sözleşmesi imzalayan kiracı 10 ay sonunda
evden çıkması halinde kanunen kalan 2 ayın kirasından sorumlu olacaktır. Ancak
ev özellikleri ve konumu gereği 1 ay içinde kiraya verilebilecek durumda olması
halinde ise kiracı sadece 1 aylık kira bedelinden sorumlu olacaktır.
Mevcut düzenlemelere göre; kira zammı üst sınırı üretici fiyatları
yerine tüketici fiyatlarına göre belirlenmektedir. Daha önce 12 aylık
ortalama Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranı ile belirlenen
kira zammı üst sınırı 2019 yılından itibaren Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ile
hesaplanmaktadır.
Kira Tespit Davası
Kira sözleşmesinin sona ermesi sonucu karşılaşılan en önemli sorun, uygulanacak yeni kira bedelinin belirlenmesidir. Mevcut kira bedelinin rayiç bedeli yansıtmaması durumunda kira tespit davası açılabilir. Kira tespit davası ile piyasa koşullarının altında kalan kira bedelinin güncellenmesi amaçlanmaktadır.
Tarafların uygulanacak kira bedeli üzerinde anlaşmaya varamaması durumunda uygulanması gereken hukuki çözüm, taraflardan birinin mahkemeye başvurarak kira tespit davası açmasıdır. Açılacak kira tespit davası sonucunda; Borçlar Kanunu’nda belirtilen şartlara uygun olarak Hâkim, kiralanan malın cinsini ve o bölgedeki emsal kira bedellerini dikkate alarak kiranın düşük olması durumunda artırma, kiranın yüksek olması durumunda ise düşürme kararı verecektir.
Kiracının Tahliyesi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri gereği kiracının tahliyesinin belirli şartların varlığına tabi tutulması ve dava açma süreleri gibi usule ilişkin hususların çokluğu nedeniyle kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarda deneyimli bir avukattan hukuki destek alınması faydalı olacaktır. Kiracının tahliyesi ile ilgili makalemize göz atabilir, detaylı bilgi almak için avukatlarımızla iletişime geçebilir, Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.
- Tahliye davası açılması ve takibi
- Kira tespit davası açılması ve takibi
- İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması ve takibi
- Yeniden imar sebebiyle tahliye davası açılması ve takibi
- Kira sözleşmesi hazırlanması
- Tahliye taahhüdü hazırlanması
- Kira alacaklarının tahsili için icra takibi açılması ve takibi
- Kira ödenmemesi nedeniyle tahliye işlemleri yapılması
