Kiracının Tacir Olması: Kiralanan İşyeri veya Ticari Depo için Gerekli İzin ve Ruhsatın Alınamaması

Hizmetlerimiz

Kiracının Tacir Olması: Kiralanan İşyeri veya Ticari Depo için Gerekli İzin ve Ruhsatın Alınamaması - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Kayseri Ticaret Avukatı - Av. Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

Kiracının Tacir Olması: Kiralanan İşyeri veya Ticari Depo için Gerekli İzin ve Ruhsatın Alınamaması

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2019/3 Karar No: 2022/398 Karar Tarihi: 29.03.2022

Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki asıl davada menfi tespit, karşı ve birleşen davada ise tazminat istemlerinden dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen asıl davanın kabulüne, karşı dava ve birleşen davanın ise reddine ilişkin karar her iki taraf vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı her iki taraf vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Asıl Davada Davacı İstemi:

4. Davacı … (kiracı) vekili asıl davada, müvekkilinin davalıya ait taşınmazı 05.05.2010 başlangıç tarihli sözleşmeyle kiraladığını, bu çerçevede 15.000 EURO tutarında teminat senedi verildiğini, kiralanan yerle ilgili çalışma ruhsatı almak için başvuruda bulunduğunu ancak taşınmazın iskânı bulunmadığından işyerinin mühürlendiğini, söz konusu idari işlemin iptali için idare mahkemesinde açılan davanın reddedildiğini, iskânın alınması için ihtarname keşide edilmesine rağmen davalının iskan için gereken işlemleri yapmadığını, kiralananın bu sebeple kullanılamadığını ve müvekkilinin kira sözleşmesini haklı olarak feshettiğini, sözleşme çerçevesinde davalıya verilen senedin istenmesine rağmen iade edilmediğini ileri sürerek senetten dolayı borçlu olmadığının tespiti ile davalının %40’tan aşağı olmamak üzere kötüniyet tazminatına mahkûm edilmesini talep etmiştir.

Asıl Davada Davalı Cevabı:

5. Davalı …. ve Tic. A.Ş. (kiraya veren) vekili; davacının dava konusu taşınmazı depo olarak kullanmak üzere kiraladığını, ancak belediyeye imalathane olarak kullanmak için başvurması nedeniyle ruhsat alamadığını, daha önceki kiracıların depo olarak kullanmak üzere başvurduklarında çalışma ruhsatı aldıklarını, kira sözleşmesinin feshinin haksız olduğunu, teminatın müvekkilinin maddi zararının karşılığı olarak verildiğini, davacı tarafından Ankara 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/246 E. sayılı dosyası ile müvekkili aleyhine menfi ve müspet zararının tahsili için açılan davanın eldeki davayla birleştirilmesi gerektiğini savunmuştur.

Birleşen Davada Davacı İstemi:

6. Birleşen davada davacı kiracı vekili; kira sözleşmesini haklı olarak feshetmek zorunda kalan müvekkilinin 60.297TL tutarında menfi ve müspet zararının davalı tarafça tazmin edilmesi gerektiği ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000TL’nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Birleşen Davada Davalı Cevabı:

7. Davalı kiraya veren şirket vekili birleşen davaya cevabında; davanın reddini savunmuştur.

Karşı Davada Davacı İstemi:

8. Karşı davada davacı kiraya veren şirket vekili; kiracının sözleşmeyi haksız olarak feshederek taşınmazı 18.01.2012 tarihinde tahliye ettiğini, müvekkili şirketin taşınmazı yeniden kiraya verdiği döneme kadarki süre için 6.785TL kira alacağı olduğunu, ayrıca 1.189TL elektrik borcunun ödenmediğini, kiracının taşınmazı hor kullanmasından ötürü taşınmazda 5.000TL masraf yapılması gerektiğini, dava konusu taşınmazın yanındaki saç depo olarak adlandırılan yerin 23.12.2011-23.02.2012 tarihleri arasında iki ay süre ile kiracı olarak kullanıldığını, saç deponun aylık kira bedelinin 1.500TL olarak kararlaştırıldığını ancak davacı-karşı davalının bunu da ödemediğini, yine kiracının yükümlülüğünde bulunan ek trafo ikmali için 14.750TL tutarındaki harcamaların müvekkili tarafından karşılandığını ileri sürerek belirtilen masrafların davacı-karşı davalı kiracıdan tahsilini talep etmiştir.

Karşı Davada Davalı Cevabı:

9. Davalı kiracı vekili karşı davaya cevabında; kira borcunun bulunmadığı gibi sunulan elektrik faturalarının da kiralanan yere ait olmadığını, taşınmaza zarar verildiği iddiasının gerçek dışı olduğunu, temizleme için süre verildiği şeklindeki yazının teslim tutanağına mahkemeyi yanıltmak için sahte olarak sonradan eklendiğini, bu yönden de tazminat taleplerinin kabul edilemez olduğunu, bahsi geçen saç deponun müvekkili tarafından kullanılmadığı gibi davalı-karşı davacının kendi ihtiyacı için yaptırdığı trafo bedelini müvekkilinden isteyemeyeceğini belirterek karşı davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı:

10. Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.03.2014 tarihli, 2012/221 E., 2014/366 K. sayılı kararı ile; asıl davada davacı-karşı davalının işyeri açma ve çalışma ruhsatı olmayan bir yerde çalışmasının mümkün olmaması nedeniyle kira sözleşmesini haklı olarak feshettiği kanaatine varıldığı, bu nedenle 15.000EURO tutarındaki teminat senedi yönünden borçsuzluğunun tespitine karar verilmesi gerektiği, karşı davada davalı-karşı davacının ek trafo yapılması için harcandığını iddia ettiği masrafların davacı-karşı davalının talebi üzerine yapıldığı ve iki ay süreyle saç deponun kullanıldığının ispatlanamadığı, dava konusu taşınmazdaki kauçuk artıklarının temizlenmesi için gerekli bedele dair talebin 18.01.2012 tarihli tutanağa unutulduğu için daha sonra ilâve edildiğinin davalı tanık beyanından anlaşıldığı, bu yönden de davanın reddi gerektiği, birleşen davada davacı-karşı davalının dava konusu taşınmazda işyeri açma ve çalışma ruhsatı alındığı takdirde muhtemel müspet ve menfi zararına dair taleplerinin yasal dayanağı bulunmadığı gerekçesiyle asıl davanın kabulüne, karşı dava ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

11. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde her iki taraf vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

12. Yargıtay (kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 09.09.2014 tarihli ve 2014/6046 E., 2014/9464 K. sayılı kararı ile;

“…1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik olmamasına ve her ne kadar kiralananın başkasına kiralanması nedeniyle iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alınamayacak ise de, kiracının kiralananı haklı nedenlerle feshetmediğinin anlaşılmasına göre temyiz eden davacı- karşı davalı vekilinin tüm, davalı- karşı davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

.2- Davalı- karşı davacı vekilinin 15.000 Euro bedelli teminat senedi, yoksun kalınan kira parası ve hor kullanma tazminatına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 20.05.2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davalı- karşı davacı kiraya veren şirket Ankara Susuz Köyü sınırları içinde bulunan iş yeri- depoyu kauçuk deposu olarak kullanması için davacı- karşı davalı kiracıya kiralamıştır. Sözleşmenin kiralanan şeyin şimdiki durumu bölümüne göre, kiralanan “boş depo”dur. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 1. maddesinde kiracının binayı halihazır durumu itibari ile görerek ve araştırarak sağlam, noksansız ve boyalı olarak teslim aldığı, 2. maddesinde kiracının kira akdi süresince hiçbir sebeple akdi feshedemeyeceği, 3. maddesinde kiralanan yerin kauçuk deposu olarak kiralandığı, kiralananın hiçbir şekilde bu amaç dışında kullanılamayacağı, 6. maddesinde ana elektrik aboneliği mal sahibi üzerinde olduğundan elektrik kulanım bedelinin kiracılar tarafından mevcut süzme sayaçlar okunarak kullanılan elektrik oranında ödeneceği, 10. maddesinde kiracının kendi yapacağı faaliyetlerle ilgili belediyeler ve diğer resmi kuruluşlardan alınması gereken izin, ruhsat vb. izinleri kendisinin alacağı, 13. maddesinde kiralananın boyası yapılmış, tam ve noksansız, temiz olarak kiracıya teslim edildiği, binanın elektrik sisteminin yeterli ölçüde ve sağlam olarak kiracıya teslim edildiği, kiracının işletme amaçlı ilave elektrik, sıhhi tesisat işlerini ikmal edeceği ve yapılan işlerin masraflarını kendisinin karşılayacağı, tahliye halinde bu malların olduğu gibi kalacağı, 14. maddesinde kiracının kiralananı nasıl teslim almış ise, tahliyesinde aynı şekilde mal sahibinin istediği gibi boyalı, tam, noksansız ve temiz teslim edeceği 16. maddesinde kiralananın Ankara Büyükşehir Belediyesi mücavir alanı içinde ticari depo olup, kiracının belediyeden alacağı iş yeri açma ruhsatı, harçlar ve masrafların kiracıya ait olacağı, 18. maddesinde de, kiracının 15.000 Euro teminat senedi vereceği, bu teminatın kira bedelleri için olduğu, binada kullanımdan dolayı her ne hasar olursa bunların bila bedel kiracı tarafından yaptırılacağı, ödenmeyen kira ve olabilecek vergi vs. borçlarının olması durumunda, kiralananda tadilat gerekirse senedin kanuni yollarla tahsil edileceği, kiracının buna itiraz edemeyeceği, senedin iade edilmesinin ancak mal sahibine karşı akdi yükümlülüklerin tamamının karşılanması halinde mümkün olacağı kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar.

Davacı- karşı davalı kiracı kiracılık süreci içinde keşide ettiği 09.01.2012 tarihli ihtarnamesi ile, kiralananın iskanının bulunmaması nedeniyle çalışma ruhsatı almak konusundaki başvurusunun Yenimahalle Belediyesi’nce ret edildiğini, peşi sıra belediyece iş yerinin mühürlendiğini, bu konuda idari yargıda dava açılmış ise de, mahkemenin yürütmeyi durdurma taleplerini kabul etmediğini, bu durumun maddi- manevi zararlara yol açtığını belirterek, yedi gün içinde taşınmazın iskan ruhsatının alınarak verilmesini, aksi halde sözleşmenin feshedilerek, 15.000 Euro bedelli teminat senedinin iade edilmemesi halinde menfi tespit davası açılacağını bildirmiştir. İhtarname kiraya verene 10.01.2012 tarihinde tebliğ edilmiştir. Peşi sıra kiracı kiralananı 18.01.2012 tarihli tutanakla kiraya verene teslim etmiştir. Bu hususta düzenlenen tutanakta kiraya verenin kiracının sözleşme hükümlerine aykırı davranışlarından ve kiralananı kötü kullanımından kaynaklanan hakları ve sair tüm hakları saklı kalmak kaydıyla kiralananı teslim aldığını, aynı tarihli ikinci bir tutanakta ise depo zeminin kauçuk atıklarından dolayı kirli durduğunun ve temizlenmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu tutanağın imza bölümünün altına yukarıda tespit edilen eksikliklerin giderilmesi için kiracıya yedi gün süre verildiği derç edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kiralananın kauçuk deposu olarak kullanılacağı ve başka bir amaçla kullanılamayacağı kararlaştırılmış olmasına karşın, kiracının burada kauçuk imalathanesi olarak faaliyette bulunmak istediği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Diğer yandan kiracı çalışma ruhsatı almak için yaptığı başvurunun taşınmazın iskan ruhsatının olmaması gerekçesi ile ret edildiğini iddia etmişse de, yine dosyadaki belgelere göre, davacının belediyeye 20.04.2011 tarihinde küşat izini verilmesi için müracaatı olup, bunun dışında kiralananın tahliye edilmesi ve kiraya veren tarafından başkasına kiralanmasından sonra 14.09.2012 ve 16.10.2012 tarihlerinde çalışma ruhsatı verilmesi hususunda başvurusu olsa da, o tarihlerde kiralanan kendisinden sonra Yetgin Ambalaj Tem. Gıda San. ve Tic. Ltd Şti.’ye kiralanıp, yeni kiracı adına 01.06.2012 tarihinde ambalaj malzemeleri deposu konusunda iş yeri açma ve çalışma ruhsatı verilmiş olduğundan davacı- karşı davalı kiracının talebi ret edilmiştir. Taşınmazın 20.05.2010 tarihli kira sözleşmesi ile kiralanmasına karşın kiracının iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alma konusunda tahliye tarihine kadar resmi bir başvurusu olmamıştır. Üstelik depo olarak kiraladığı yeri imalathane olarak tasarruf etmek istemiştir. Nitekim kendisinden sonraki yeni kiracı depo olarak ruhsat aldığı gibi, daha önce de aynı yer için 02.01.2006 tarihinde Full Lojistik Serv. Hiz. Tic. San. A.Ş.’ye ticari depo olarak iş yeri açma ve çalışma ruhsatı verilmiştir. Başka bir anlatımla, kiralananın depo olarak kullanılması için ruhsat alınmasında hukuki ve yasal bir engel bulunmamaktadır. Kiracı ise kiralananı hem kiralama amacı dışında imalathane olarak kullanmak istemiş, hem de bu konuda gerekli başvuruları yapmadan kira süresinin sona ermesinden önce sözleşmeyi feshetme yolunu seçmiştir. Bu durumda kiracının sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğinden söz edilemeyeceğinden asıl dava yönünden, kiracının akdi yükümlülüklerinin tam olarak yerine getirmemesi nedeniyle sözleşme gereği teminat olarak verilen 15.000 bedelli bono dolayısıyla borçlu olunmadığının tespitine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Karşı davadaki kiraya verenin talepleri yönünden ise; kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kiracı kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Kiralananın 18.01.2012 tarihinde tahliye ve teslim edildiği ve karşı dava dilekçesi içeriğinden de taşınmazın yeniden 20.02.2012 tarihinde kiraya verildiği anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında kiracının kira parasından sorumluluğu tahliye tarihine ve ondan sonra da taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadardır. Mahkemece yargılama sırasında bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de, taşınmazın ne kadarlık sürede yeniden kiraya verilebileceği üzerinde durulmamıştır. Bu durumda mahkemece kiraya verilebilecek süre konusunda yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsiz olmuştur.

Diğer yandan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 316. (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 256.) maddesi hükmü gereğince kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı yasanın 334. (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 266.) maddesine göre, sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasarlardan sorumludur. Kiracının tahliyesinden sonra her ne kadar kiraya veren tarafından mahkeme aracılığı ile bir tespit yaptırılmamış ise de, 18.01.2012 tarihli tahliye tutanağında depo zemininin kauçuk atıklarından dolayı kirli durduğu belirtilmiştir. Yine her ne kadar bu husus tutanağa sonradan eklenmiş ise de, yapılan keşif sonrasında düzenlenen 10.05.2013 tarihli bilirkişi raporunda zeminde bazı zedelenmelerin varlığının belirlenmesi karşısında söz konusu hususun tutanağa sonradan eklenmesinin bir önemi bulunmamaktadır. Bunun yanı sıra taşınmazın yeni kiracı tarafından aynen kullanılıyor olması kiracının gerek sözleşme, gerek yasa hükümleri gereği kiralananı teslim aldığı şekliyle iade etmek yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Mahkemece keşfen de tespit edildiği üzere kiraya verenin hor kullanma tazminatı talebi üzerinde durularak ve gerekirse bu hususta bilirkişilerden ek rapor da alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, kauçuk atıklarının temizlenmesi hususunun tahliye tutanağına sonradan eklendiği gerekçesi ile bu konudaki talebin de reddine karar verilmesi doğru değildir…”

şeklindeki gerekçeyle birleşen dava yönünden hükmün onanmasına, asıl dava ve karşı dava yönünden hükmün (davalı-karşı davacı lehine) bozulmasına karar verilmiştir.

Direnme Kararı:

13. Mahkemenin 05.05.2015 tarihli ve 2015/528 E., 2015/790 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

14. Direnme kararının her iki taraf vekilince temyizi üzerine Hukuk Genel Kurulunun 20.12.2017 tarihli, 2017/(6)3-462 E., 2017/1879 K. sayılı kararıyla mahkemenin direnme adı altında verdiği kararın kısa kararın usul ve yasaya uygun olarak kurulmamış olması nedeniyle, usule uygun hüküm tesis edilmek üzere karar bozulmuştur.

15. Mahkemenin 04.07.2018 tarihli ve 2018/53 E., 2018/1228 K. sayılı kararı ile; Hukuk Genel Kurulunun usul bozması gerekleri yerine getirilmek suretiyle yeniden direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

16. Direnme kararı süresi içinde her iki taraf vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

17. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık;

(1) Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin kiracı tarafından haklı nedenle feshedilip edilmediği,

(2) Karşı dava yönünden, mahkemece kira sözleşmesine konu deponun aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihin belirlenmesi yönünden yeterli inceleme yapılıp yapılmadığı

(3) Kiracının hor kullanma nedeniyle tazminat sorumluluğu bulunduğunun dosya kapsamı itibariyle kabul edilip edilemeyeceği noktalarında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

Her iki taraf vekilinin uyuşmazlık noktasına ilişkin temyiz itirazları incelendiğinde;

A- (1) Numaralı Uyuşmazlık Yönünden Yapılan İnceleme:

18. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

19. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

20. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiraya verendir.

21. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301.) maddesine göre “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.”

Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

22. Kira sözleşmesine ilişkin bu kısa açıklamalardan sonra “ayıp” ve “kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcu” kavramları ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır.

23. Borçlar Kanunu’nda ayıp kavramının tanımına yer verilmemiş ancak ayıplı durumdan neyin anlaşılması gerektiği ifade edilmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249. maddesine göre kira sözleşmesinde ayıp, kiralananın hukuksal durumuna, özüne ya da niteliklerine ilişkin olup, kiralananın murad edilen şekilde kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak yahut kullanım değerini önemli ölçüde azaltacak nitelikteki eksikliklerdir. Ayıp kavramı hem kiralananın kullanım amacına yönelik zarurî niteliklerin hem de vaat edilen niteliklerin eksikliğini ifade eder.

24. Kiracının sözleşmeden beklediği kullanım amacına uygun düşmeyecek tarzdaki eksiklik ya da bozukluklar, kira sözleşmesinin kiracının haklı beklentisine uygun olarak ifa edilmediğini gösterir. Bu yüzden kiraya veren, ayıplara karşı kiracının kiralananı kullanım hakkını korumalıdır.

25. Kira sözleşmesinde ayıptan sorumluluk hem kiralananın teslimi anındaki ayıpları hem de sözleşme süresince ortaya çıkan ayıpları içine alır. Ayrıca satım ve eser sözleşmelerinde yer alan maddi, ekonomik ve hukukî ayıp türleri kira sözleşmesinde de yer almakla birlikte, kira sözleşmesinde diğerlerinden farklı olarak manevi ayıp kavramına da yer verilmektedir (Kaya, Ümmühan: Türk Hukukunda Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu, Ankara 2014, s. 10).

26. Kiralanandaki maddi ayıp, kiralananın kırık, eksik ve bozuk olması sebebiyle kiralanandan hiç yararlanılmamasına veya daha az yararlanılmasına neden olan kiralananın fiziki yapısına ilişkin ayıplardır. Kiralananın bu şekilde teslimi veya kiralananın sözleşme süresince bu hâle gelmesi, kiracının kira sözleşmesindeki kullanma amacına tam olarak cevap verememesidir. Kiracının seçimlik haklarından onarım hakkı, maddi ayıbın söz konusu olduğu durumlarda gündeme gelir.

27. Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi hâlinde hukukî ayıbın varlığından söz edilir. Bu tür ayıpta kiralananın, kira sözleşmesinden beklediği amacın gerçekleşmemesine hukuk düzeninin koyduğu kurallar engel olmaktadır. Kiralanan işyerine ruhsat verilmemesi ya da konut veya işyeri olarak kiralanan yerin iskân izninin bulunmaması uygulamada en çok karşılaşılan hukukî ayıp türleridir.

28. Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, ayıp olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla akdetmişse kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir.

29. Kira sözleşmesinde, kiraya verenin borcu, kiralananı kullanmaya elverişli olarak teslim etmesiyle sona ermemektedir. Kiraya veren, kira sözleşmesi süresince de kiralananı kullanmaya elverişli hâlde bulundurmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğün ihlal edilmesiyle kiralananda sonradan meydana gelen ayıp türü ortaya çıkmaktadır.

30. Kiralanandaki ayıp açık veya gizli ayıp olabilir. Kiralananda detaylı bir incelemeye gerek duymadan, basit bir gözden geçirme ile herkes tarafından fark edilebilecek türden eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar açık ayıp olarak nitelendirilir. Sözleşmenin kurulması sırasında kiracının bilmediği ve kiralananda yapacağı olağan inceleme ile fark edemeyeceği eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar gizli ayıp olarak adlandırılır.

31. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249/III hükmünün karşıt anlamından yola çıkılarak kiraya verenin ayıplardan sorumlu olabilmesi için bu ayıpların gizli olması gerektiği kabul edilmektedir. Hükme göre; “Eğer ayıp, müstecirin yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; mucir, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine icarı feshedebilir.” Buna göre kiracının, kiracıyla birlikte yaşayanların veya işçilerin sağlığını tehlikeye düşürecek durumlar dışında, kiracı kiralananda mevcut olduğunu bildiği yahut bilmesi gerektiği ayıplara itirazda bulunmazsa daha sonra ayıp iddiasıyla kiraya verene başvuramaz (Kaya, s. 63-64).

32. Kira sözleşmesinin, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olması sebebiyle her iki tarafın da karşılıklı edimleri mevcuttur. Kiracının kira bedelini ödeme edimi, kiraya verenin, kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu şekilde bulundurmak ediminin karşılığıdır. Kiralananın ayıplı olması hâlinde ise karşılıklı olan bu edimler arasında dengesizlik ortaya çıkacak ve borç gereği gibi ifa edilmemiş olacaktır. Eş söyleyişle, kiraya verenin ayıplardan sorumlu tutulmasına ayıba karşı tekeffül borcu denilmektedir ve ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun amacı, ifa menfaatini korumaktır.

33. Kira sözleşmesinde ayıba karşı tekeffül yükümlülüğü, asıl edim yükünün kapsamına dahildir. Yani, sözleşmeden beklenen amaca uygun kullanımı engelleyen veya imkânsız kılan yada kiralanan şeyin kullanımını güçleştirecek şekilde davranmak ayıba karşı tekeffül sorumluluğunu doğurur.

34. Kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcu, sözleşmesel nitelikli bir borç ilişkisinden değil, kanundan doğan bir borçtur. Kiraya veren kiralanana ilişkin bir nitelik bildirmese ya da kiralananın ayıpsız olduğunu vaat etmese bile, kiraya verenin kanundan doğan sorumluluğu mevcuttur. Hatta kiraya verenin, nitelik bildirdiği durumlarda bile ayıba karşı tekeffül sorumluluğu kanundan kaynaklanmaktadır.

35. Yukarıda da belirtildiği üzere 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249/III maddesine göre, gerek teslim sırasında mevcut gerekse kullanım sırasında ortaya çıkan ayıp, kiracının kendisiyle birlikte yaşayanların veya işçilerin sağlığı için ciddi bir tehlike oluşturmaktaysa, kiracı bu tehlikeyi sözleşme kurulurken bilse veya fesih hakkından feragat etse bile sözleşmeyi feshedebilir.

36. Kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun şartlarının gerçekleşmesi hâlinde kiracının, ayıbın giderilmesini talep etme, kira parasının indirilmesini isteme, sözleşmeden dönme/fesih hakları yanında tazminat talep etme hakkı da bulunmaktadır (Zevkliler Aydın/Havutçu Ayşe: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2007. s. 198; Altaş Hüseyin: Hasılat ve Şirket Kirası, Ankara 2009, s. 60-61).

37. Kiraya veren, sözleşmedeki amacı karşılamayan her türlü ayıptan sorumludur. Bununla birlikte, kiracı tacir ise, ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorundadır [6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu md. 20/2; 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu md. 18/2]. Tacir, ticarî işletmesini ilgilendiren hususlarda sözleşme yaparken ve bu sözleşmeler gereğince meydana gelen borçlarını ifa ederken, bu yükümlülüğe uygun davranması gerekmektedir. Kiracı tacirse, onun basiretli davranma yükümlülüğünün, kiraya verenin sorumluluğuna etkisinin, tacir olmayanlara nazaran farklı değerlendirilmesi gerekecektir. 6762 sayılı TTK’nın 20/2. maddesi hükmünün göz ardı edilmesi mümkün değildir.

38. Basiretli davranma yükümlülüğü (6762 sayılı TTK md. 20/2), dürüstlük kuralının [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 2] objektif ölçü getirilmiş özel bir biçimidir. Basiretli davranma yükümlülüğünün, objektif bir ölçü getirdiği kabul edildiğinden, tacir kiracının ayıbı ileri sürmesi güçleşmektedir (Üçer, Mehmet/ Meriç, Nedim: Kiracının Tacir Olması Durumunda Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunun Kapsamı, DÜHFD, Sayı 41, Yıl 2019, s. 407).

39. Kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünden kaynaklanan objektif özen ölçüsünün kapsam ve sınırları doğru bir şekilde belirlenmelidir. Tacir, normal kişilerin ileri sürebileceği savunmalardan yararlanamayacak ve gelişi güzel bir şekilde, haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken, bazı hususları bilmediğini iddia edemeyecek ya da gerekli tüm özeni gösterseydi bile, farkına varamayacağını ileri süremeyecektir. Basiretli davranma yükümlülüğü, tacirin ticaretine ait bütün faaliyetlerine inhisar eder. Tacirin uzmanlığı, faaliyet alanına ilişkin olmalıdır. Örneğin bir fabrika işletmek üzere kira sözleşmesi yapan kiracı tacirin, kiraladığı yer ile ilgili basiretli tacir gibi davranması zorunludur.

40. Kiracının tacir olduğu kira sözleşmelerinde, şüphesiz kiraya verenin kiralan yeri sözleşmedeki amaçlara uygun bir biçimde teslim etme ve sözleşme süresince öyle bulundurma sorumluluğunu ve yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte, kiraya verenin sorumluluğu, kiracı tacirin kendi sorumluluklarından kaçınmasının bir yolu ve aracı olarak kullanılamaz. Başka bir ifadeyle, tacir basiretli davranmalı ve kiraya verenin Kanun’dan kaynaklanan ayıptan sorumluluğunu, kendi sorumluluklarından kurtuluş çaresi hâline dönüştürmemelidir.

Kiralanan yerdeki özellikle hukukî ayıbın, tacirin faaliyet alanı ile ilgili olduğu durumlarda, tacir yine sorumlu tutulmalıdır. Özellikle kiralanandaki hukukî ayıbın tacirin faaliyet alanı içinde kaldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü katı bir şekilde uygulanmalıdır.

41. Örneğin, tekstil işleriyle uğraşan bir tacir, kiraladığı bir fabrika için, belediyenin tekstil boyama işi için çevre sağlığı gerekçesiyle, o muhitte ruhsat verip vermeyeceğini araştırmak ve hatta yerleşim yerine yakınlığı itibariyle bilmek zorundadır. Bu durum, doğrudan onun faaliyet alanıyla ilgilidir.

Kiraladığı bir yer için müracaat edip, gerekli izin ve ruhsatı alamayan tacir kiracının, bu durumda hukukî ayıp olduğunu ileri sürmesi ve sözleşmeyi sonlandırmak istemesi, genelde dürüstlük kuralına, özelde ise basiretli davranma yükümlülüğüne uymayacaktır. Bu gibi durumlarda, ayıp, tacirin faaliyet alanı ile ilgilidir (Üçer/Meriç, s. 427-428).

42. Kiracının tacir olduğu durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü, ona objektif bir özen yükümlülüğü getirmek suretiyle, kolaylıkla sorumluluklarından kaçınabilmesinin önüne set çekmektedir. O hâlde, kiracının sözleşmeyi feshetme amacının, kiralanan maldaki ayıpları gerekçe yapmak veya sözleşmesel edimlerinden kurtulmanın bir vesilesi hâline getirmek olduğunun anlaşıldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü sebebiyle, kiracının istemlerinin reddi gerekecektir (Üçer/Meriç, s. 435).

43. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 09.11.2021 tarihli, 2017/(6)3-985 E., 2021/1368 K. sayılı kararında da aynı yöne işaret edilmiştir.

44. Konuya ilişkin hüküm ve kuralların ortaya konulmasından sonra uyuşmazlığın çözümü için taraflar arasındaki sözleşme hükümleriyle ihtilafın ortaya çıkışına ilişkin sürecin açıklanması gerekir.

45. Taraflar arasında 20.05.2010 başlangıç tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış olup sözleşmede kiralanan yerin cinsi “işyeri-depo” olarak açıklanmış ve kiracının bu yeri kauçuk deposu olarak kullanacağı hüküm altına alınmıştır. Sözleşme şartlarının 3. maddesinde beş yıl içerisinde kiracının hiçbir sebeple sözleşmeyi feshedemeyeceği, 10. maddesinde ise kiracının yapacağı faaliyetlerle ilgili belediyeler ve diğer resmî kuruluşlardan alınması gerekli izin ve ruhsatların kendisi alınacağı da açıkça kararlaştırılmıştır.

46. Sözleşmede açıkça depo olarak kullanılacağı belirtilen bu yer davacı kiracıya teslim edilmiş ve kullanılmaya başlanmıştır. Bu yerin iskan alınamayacak nitelikte bir yer olduğu da sözleşmenin en başında taraflarca bilinebilecek durumdadır.

47. Aradan yaklaşık bir yıl geçtikten sonra 13.04.2011 tarihinde kiracı hakkında işyeri açma izin ve ruhsatı olmaksızın söz konusu deponun işyeri olarak kullanıldığını tespit eden tutanağı müteakip Encümen Kararıyla idari para cezası uygulanana kadar davacı kiracının deponun sözleşmeye uygun vasıfta olmadığı yönünde bir itirazı olmamıştır. Bu aşamadan sonra kiracı Belediyeye başvurarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı talebinde bulunulmuş ancak ilçe belediyesi 22.05.2011 tarihli yazıyla deponun kentsel dönüşüm alanı içerisinde bulunması nedeniyle uygulamanın büyükşehir belediyesinin yetkisinde olduğu, talebin bu sebeple değerlendirilemeyeceği belirtilmiştir. Nitekim söz konusu idari para cezasının iptali istemiyle idare mahkemesine açılan davada belediyenin verdiği cevaptan da bu yerin henüz imar planı dahi yapılmamış bir alanda yer aldığı, davalı- karşı davacı kiraya verenin dosyaya sunduğu delillerden ise aynı yerin yalnızca depo olarak kullanılması hâlinde belediyenin ruhsat verdiği de başka firmalara verilen işyeri açma ve çalışma ruhsatı örneklerinden anlaşılmaktadır.

48. Davacı kiracı 09.01.2012 tarihli ihtarnameyle iskan alınması yükümlülüğünün kiraya verene ait olduğu, yedi gün içerisinde iskan alınarak tarafına verilmediği takdirde müspet ve menfi tüm zararların giderilmesi için yasal haklarının kullanılacağını ihtar ettiği davalıya 18.01.2012 tarihinde kiralananı teslim etmiştir.

49. Yapılan açıklamalar ışığında uyuşmazlık değerlendirildiğinde; kiralanan yerin iskan alınması mümkün olmayan bir alanda yer aldığı, sözleşmenin yalnızca ticari depo olarak kullanılmak üzere imzalandığı ve kiraya verenin de bu amaca uygun şekilde depoyu teslim ettiği açıktır. Davacı kiracı sözleşmeden farklı şekilde depoyu kullanmak istediği için (yine alınmasının kendi sorumluluğunda olduğu açıkça sözleşmede de yazılı bulunan) izin ve ruhsatları alamamış olduğuna göre; iskân ruhsatı alınmadığının ileri sürülmesi ve bunun fesih sebebi olarak gösterilmesi tacir olan ve basiretli davranma yükümlülüğü bulunan kiracının sözleşmesel edimlerinden kurtulmanın bir vesilesi hâline getirilmesi anlamındadır. Davacı kiracı basiretli bir tacir olarak kendi yükümlülüklerini yerine getirmediğinden sözleşmeyle belirlenen sorumluluklarından kolaylıkla kaçınamaz. Bu nedenle, kira sözleşmesinin davacı tarafından haklı olarak feshedildiğinden söz edilemez.

50. Özel Daire bozma kararında da aynı hususa işaret edilmiş olup Mahkemece bu yöne uymak gerekirken aksi değerlendirmeyle feshin haklı olduğunun kabulü hatalıdır.

B- (2) Numaralı Uyuşmazlık Yönünden Yapılan İnceleme:

51. Kiracının kira sözleşmesini süresinden önce feshinin haklı nedene dayanmadığının bu şekilde tespitinden sonra, karşı dava yönünden, mahkemece kira sözleşmesine konu deponun aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihin belirlenmesi yönünden yeterli inceleme yapıp yapmadığı hususunun çözümlenebilmesi için öncelikle kısaca bu istemin hukukî niteliği üzerinde durulması faydalı olacaktır.

52. Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.

53. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin, kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması hâlinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

54. Eğer, kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiraya verene bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde ve bildirim tarihinde son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dâhil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

55. Bir davada, kiralananın hangi tarihte tahliye edilmiş olduğu bu ilkeler çerçevesinde saptandıktan sonra, yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde, mahkemece yapılması gereken iş; sözleşmede bir hüküm varsa ona göre hareket edilmesi, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa kiracının sadece, tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarih arasındaki dönem (başka bir anlatımla yeniden kiralama için gereken makul süre) için kira bedelinden sorumlu tutulabileceğinin gözden uzak tutulmaması ve bilirkişi incelemesiyle belirlenecek makul süreyle sınırlı olarak kiracının sorumluluğuna hükmedilmesidir (Hukuk Genel Kurulunun 07.12.2021 tarihli, 2017/(6)3-1544 E., 2021/1592 K. sayılı kararı).

56. Bu yöndeki taleplerde ilke bu olmakla birlikte; somut olayda kiralanan 18.01.2012 tarihinde tahliye edilmiş olup, kiralananın da yeniden kiraya verdiği tarihin 20.02.2012 olduğu karşı dava dilekçesi içeriğinden açıkça anlaşılmaktadır. Karşı davada davacı mahrum kaldığı kira dönemini 20.01.2012-20.02.2012 olarak belirlemiş olup yalnızca bu döneme ilişkin kira bedelinin kiracıdan tahsilini talep etmiştir. Sözleşmeyi haksız fesheden davacı-karşı davalı kiracının taşınmazın yeniden kiraya verildiği bu tarihe kadarki kira bedelinden sorumlu tutulacağı, mahkemenin taleple bağlı olduğu da açıktır.

57. Dolayısıyla Özel Daire bozma kararında belirtilen şekilde kiralananın yeniden kiraya verilebileceği sürenin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

C- (3) Numaralı Uyuşmazlık Yönünden Yapılan İnceleme:

58. Kiracının hor kullanma nedeniyle tazminat sorumluluğu bulunup bulunmadığının tespiti için öncelikle bu talebin hukukî dayanak ve mahiyetine değinilmeli, sonrasında davacı-karşı davalının bu yönden sorumluluğunun dosya kapsamı itibariyle mevcut olup olmadığı tartışılmalıdır.

59. Kira sözleşmesinde kiracının en önemli borçlarından biri kiralananı geri verme borcudur. Kiracı, kira sözleşmesinin bitiminde, kira sözleşmesi dolayısıyla teslim almış olduğu kiralananı geri vermekle yükümlüdür. Kiracı bu borcunu taraflar arasında anlaşıldığı biçimde yerine getirmelidir.

60. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 266. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Müstecir, mecuru ne halde tesellüm etmiş ise icarın hitamında o halde ve mahalli adete tevfikan geri vermekle mükelleftir.

Müstecir, akit mucibince etmiş olduğu intifa sebebiyle husule gelen eskilik yahut değişiklikten mesul değildir.

Müstecirin mecuru iyi bir halde tesellüm etmiş olduğu, asıldır.”

61. Buna göre kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermelidir. Kiralananın alındığı hâliyle geri verilmemesinden zarar gören kiraya veren, kiracının kusurlu olması koşuluyla ondan tazminat talep edebilir. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK md. 334/1).

Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin antlaşmalar geçersizdir (TBK md. 334/2).

62. Somut olayda taraflar arasındaki kira sözleşmesinde boya ve badanalı, temiz ve eksiksiz şekilde kiracıya bırakıldığı belirtilmiş, kiracı ise taşınmazı 18.01.2012 tarihli tutanakla kiraya verene teslim etmiş olup tutanakta “Depo zemini kauçuk açtıklarından dolayı kirli bulunmaktadır. Temizlenmesi gerekmektedir” şeklinde açıklama bulunmaktadır. Davalı-karşı davacı elinde yer alan teslim tutanağı suretinde bu eksikliklerin giderilmesi için kiracıya yedi gün süre verildiği yazılı ise de imzalar altında yer alan bu açıklamada kiracının parafı yahut imzası bulunmamaktadır. Ne var ki kiracı da temizlik yapılarak taşınmazın teslim edildiği iddiasını dosya kapsamı itibariyle ispatlayamamıştır.

63. Mahkemece yapılan keşifte depo zemininde zedelenmeler tespit edilmiş ise de teslim tutanağında ve karşı dava dilekçesinde zeminin hasarlı/zedelenmiş olduğuna ilişkin hiçbir ifade yer almadığından davacı-karşı davalının ancak kiralananın tahliye sırasında temiz bırakılması borcunu ifa etmemesi nedeniyle yapılacak harcama kadar tazmin borcunun bulunduğu açıktır.

64. Bu durumda mahkemece bu yön üzerinde durulmaksızın direnme kararı verilmesinde de isabet bulunmamaktadır.

65. Tüm uyuşmazlık noktaları yönünden yapılan tespit ve açıklamalar ışığında taraf itirazları irdelendiğinde; davalı-karşı davacı kiraya veren vekilinin feshin haksız olduğuna ve hor kullanma tazminatına ilişkin ilişkin temyiz itirazları haklı ve yerindeyken, davacı-karşı davalı kiracı vekilinin yargılama sürecinde kesinleşen birleşen dava ile ilgili temyiz itirazlarının incelenme olanağı bulunmadığı gibi fesih haksız olduğundan kötü niyet tazminatına ilişkin temyiz itirazları da kabul edilemez.

66. Hâl böyle olunca, direnme kararının yukarıda açıklanan bu değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı davalı-karşı davacı kiraya veren lehine bozulması gerekmiştir.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davacı- karşı davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının REDDİNE,

Davalı-karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440/III-2. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 29.03.2022 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.

Kadastro tespitine itiraz davası, tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.