Kiracının Tahliyesi için Avukat Yardımı

Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Kirayı ödememek, tahliye gerekçelerinin başında gelmektedir. Bir tek kiranın gecikmesi veya ödenmemesi bile tahliye nedenidir ve kiracının ödeme emrine rağmen kirayı ödememeye devam etmesi durumunda kiracı ev veya işyerinden çıkarılabilir. Kiranın ödenmemesi durumunda en hızlı tahliye yolu; kiralanan taşınmazın ilamsız icra yolu ile tahliyesidir. Bu yol ile iki ayrı işlem yapmaya gerek kalmamadan borcun tahsili ve kiracının tahliyesi aynı anda sağlanabilmektedir. Usul olarak, ödenmeyen kira bedelleri için icra vasıtası ile ödeme emri gönderilir. 7 gün içerisinde borca itiraz etmeyen kiracı, 30 gün içerisinde kira borcunu ödemek zorundadır. Kiranın bu süre içerisinde ödememesi durumunda hâkim tahliyeye karar verecektir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Tahliyesi

Kiracı kira sözleşmesi ile birlikte yazılı bir tahliye taahhütnamesi de imzalamışsa, bu tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıyı ev veya işyerinden çıkarmak mümkündür. Ancak kiracıdan alınan tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı olması gerekir, aksi halde taahhüt geçersiz sayılacak ve dava reddedilecektir.

Kiracı tarafından bizzat veya temsilcisi tarafından imzalanmış olması gereken yazılı tahliye taahhüdünde belirli bir tarihin belirtilmesi de gerekmektedir. Tahliye taahhüdünün imza tarihinin kira sözleşmesinin imza tarihinden belirli bir süre sonra olması da gerekmektedir. Burada amaç, kiracının taahhüdü baskı altında imzalamasının önlenmesidir. Bu şartların varlığı halinde, dava açma veya icraya başvurma süresi dolmadan işleme başlanması gerekmektedir.

Haklı Sebepten İki Tane İhtara Dayalı Kiracı Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen süre zarfında kira bedelini ödemeyen kiracıya yapılan iki tane haklı ihtar sonucu kiralayanın kira sözleşmesini sona erdirme hakkı doğacaktır. İhtar noter aracılığıyla, mektupla veya telgrafla yapılabileceği gibi ödeme emriyle de yapılabilir. İhtarlar bir kira yılı içerisinde farklı aylara ait kira ödememelerine ilişkin olmalıdır. Kiracıya kiranın ödenmediği veya geciktirildiği farklı aylar için iki kez haklı nedenle ihtar gönderen kiralayan, dava açarak kiracıyı tahliye hakkına sahip olmaktadır.

Kira ödememe veya geciktirmelerinin arka arkaya olması gerekli değildir. Türk Borçlar Kanunu gereğince tahliye davası 1 ay içinde açılmalıdır. Bu durumda kiralayan kira süresinin bitiminden veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarın gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açmalıdır.

Borçlar Kanunu m.352/III Hükmü Sebebiyle Kiracı Tahliyesi

Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturulabilecek konutu varsa ve kiraya veren kira sözleşmesi imzalanırken bunu bilmiyorsa; bu duruma dayanarak tahliye talep edebilir. Kiralayan bu durumu bilmediğini her türlü delille ispat edilebilmektedir, yazılı delil şartı yoktur. Dava açma süresi, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 aydır.

Kiracının Ölümü ile Sözleşmenin Sona Ermesi

Borçlar Kanunu gereğince kiracının ölmesi halinde ölenle birlikte aynı konutta oturanlar, kira sözleşmesine uydukları müddetçe sözleşmeye taraf olabilirler. Ancak bu kişilerin kiracının ödemediği borçlardan dolayı sorumlu olmadıklarına ilişkin beyanları sözleşmeye aykırılık oluşturur ve bu durumda kira sözleşmesi sonlanır.

Kiralayanın Konut veya İşyeri İhtiyacı Nedeni ile Kiracı Tahliyesi

Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı olması durumunda, belirli süreli sözleşmelerde kira sözleşmesinin sonundan itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanundaki fesih sürelerine uyarak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. İşyeri ihtiyacı ise aynı kişiler açısından icra edilecek bir meslek veya sanata yönelik olmalıdır. Ancak Yargıtay kararlarına göre ihtiyaç, sürekli ve zorunlu olmalıdır. Örnek olarak evlenen çocuğun bu evde oturacak olması bir ihtiyaç olarak değerlendirilebilir. Ancak kiralayanın başka bir yerde boş evi varsa bu durum ihtiyacın zorunlu olmadığı olarak değerlendirilir veya kısa süreli bir ihtiyaç için de aynı durum söz konusudur.

İhtiyaç nedeni ile kiracının tahliyesi ilişkin dava açılabilmesi için gereken süreler Kanunda belirtilmiştir. Ayrıca kiraya veren bu davadan sonra haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl içerisinde evi bir başkasına kiraya veremeyecektir. Kiraya vermesi halinde kiracı dava ederse, kiralayan kiracının uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.

Taşınmazın Yeniden İnşası Amacı ile Kiracı Tahliyesi

Kanuna göre kiralananın “esaslı şekilde” tamiri, inşası veya yıkımı gerekiyorsa Kanunda sayılan zaman şartına uyularak tahliye davası açılabilir. Basit tamir ve değişiklikler için bu davanın açılması mümkün değildir.

Yeni Malikin İhtiyacı ile Kiracı Tahliyesi

Ev veya işyerinin satılması, kirayı çıkarmak için geçerli bir sebep değildir. Evi satacak olan kişi içinde kiracı ile satmak durumundadır. Ancak belirtmek gerekir ki kiracı, evi satın almak isteyenlere evi göstermek zorundadır. Bunu yapmaması durumunda ev sahibi mahkemeye başvurarak evin belirli gün ve saatlerde gösterilmesini mahkeme kararı ile sağlayabilir.

Evi yeni alan malikin belirli hakları söz konusudur. Kira konusu yeri sonradan edinen yeni malikin o yere kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olması sonucu iktisaptan itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapması gerekmektedir. Bildirimin tebliğ edilmesiyle iktisaptan itibaren 6 ay sonra ve sözleşmenin bitiminden sonra 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilir. Ancak burada da ihtiyaç nedeni ile tahliye davasında olduğu gibi ihtiyacın ispatı bakımından aynı şartlar mevcuttur.

On Yıllık Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bu yol ile kiralayan on yıllık kira uzaman süresini izleyen uzama yılının sonundan 3 ay önce fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. On yıllık kiracının tahliyesi için

• Kira sözleşmesinin kurulmasının üzerinden on yıllık bir uzama süresinin geçmiş olması,
• Bahsi geçen on yıllık uzama süresini izleyen yılın sonundan 3 ay önce fesih bildiriminin kiracıya yönlendirilmiş olması,
• Bu süreden sonraki her senede sözleşmeyi fesih ederek kiracının tahliyesi talep edilmek isteniyorsa fesih bildirimi için bu 3 aylık sürenin esas alınması,
• Bahsi geçen uzama süresi olan 10 yıl içerisinde yeni kira sözleşmesinin taraflar arasında imzalanmamış olması gerekmektedir.