Başkasına Ait Taşınmaz Üzerine Yapı Yapan Malzeme Sahibinin Tescil ve Tazminat Talebinde Bulunması

Hizmetlerimiz

Başkasına Ait Taşınmaz Üzerine Yapı Yapan Malzeme Sahibinin Tescil ve Tazminat Talebinde Bulunması - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

Başkasına Ait Taşınmaz Üzerine Yapı Yapan Malzeme Sahibinin Tescil ve Tazminat Talebinde Bulunması

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2017/1759 Karar No: 2018/466 Karar Tarihi: 14.03.2018

Mahkemesi: Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında görülen temliken tescil, olmadığı takdirde tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda … Asliye Hukuk Mahkemesince tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin kabulüne dair verilen 25.12.2012 gün ve … sayılı karar taraf vekiller tarafından temyiz edilmekle Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 05.11.2013 gün ve 2013/8395 E., 2013/13809 K. sayılı kararı ile:

“…Davacı, 67 parsel sayılı taşınmazdaki metruk binayı 14.11.1997 tarihinde dava dışı ablası Bedriye’den satın aldığını, binayı yıkarak yeni bina yapımına başladığını, davalının açtığı tapu iptali ve tescil davası sonucunda taşınmazın davalı adına tesciline karar verildiğini, bu davadan süresinde haberi olmadığından binayı bitirdiğini, iyiniyetle yaptığı bina değerinin zemin değerinden fazla olduğunu ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini veya bina bedeli olarak şimdilik 100.000 TL’nin faiziyle davalıdan alınmasını istemiştir.

Davalı, hükmen tescil edilen taşınmaza tescil davasının açılmasından sonra bina yapımına başlandığını, davacının kötüniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin reddiyle 180.000 TL tazminatın davalıdan alınmasına karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili ile davacı vekili temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve tüm dosya içeriğine göre davacı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemlerine ilişkindir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Malzeme sahibinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi için birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olması; ikinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Üçüncü koşul ise, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir. Bu üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Somut uyuşmazlıkta, tapu kaydından davalı …’nın dava dışı annesi Bedriye adına kayıtlı 67 parsel sayılı taşınmazı davacı …’a 14.11.1997 günü satış yoluyla devrettiği anlaşılmaktadır. Çekişme konusu taşınmazda bulunan binanın yapımına 23.10.2009 günlü ve 359 sayılı inşaat ruhsatına dayanılarak başlandığı görülmektedir. Davalı …, 31.07.2009 tarihinde davacı …’a yönelttiği Akhisar 2.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2009/360 Esas sayılı davasında taşınmazın adına tescilini talep etmiştir. Anılan davada taşınmazın tapu kaydına 18.08.2009 tarihinde ihtiyati tedbir kararı işlenmiştir. Hükme esas alınan 10.12.2012 günlü inşaat bilirkişi raporunda binanın %82 oranında tamamlandığı belirtilmiştir. Görülüyor ki, taşınmazdaki binanın yapımı için ihtiyatı tedbir kararının taşınmazın tapu kaydına işlenmesinden sonra yapı ruhsatı alınmıştır. Dolayısıyla davacının binayı yapmaya başladığı tarihte iyiniyetli olduğundan söz edilemez. Bu nedenle, tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesinde hukuka aykırı bir yön bulunmamaktadır.

Davacının %82 oranında tamamlandığı anlaşılan binası, zeminin ayrılmaz parçası haline gelmiş ve sökülüp götürülebilir yapılardan değildir. Bu nedenle, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 723. maddesinin 3. fıkrası gereğince yapıların imalinde kullanılan malzemenin en az değerinin davacıya ödenmesi gerekir. Dosya içerisinde asgari levazım bedeline ilişkin olarak düzenlenmiş yeterli bir rapor mevcut bulunmadığından mahkemece bu konuda rapor alınarak bu bedelin tahsiline karar verilmelidir.

Mahkemece, yukarıda yapılan saptamalar bir yana bırakılarak, yazılı gerekçeyle istemin kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.”

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 724. maddesi gereğince tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili müvekkilinin 430 ada 7 parsel sayılı taşınmazı, üzerindeki evle birlikte davalının murisi olan ablası Bedriye Ö.’den satın aldığını; satış işleminin davalı tarafından bilinmesine rağmen uzun yıllar boyunca hiçbir şekilde itirazda bulunmadığını ancak davalı tarafından aleyhine Akhisar 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/360 Esas sayılı dosyası ile muris muvazaası bulunduğu iddiası ile açılan davanın kabulüne karar verildiğini, bu davada davalının yanlış adres göstererek müvekkilinin davadan haberdar olmasını engellediğini ve dava açıldığından haberi olmayan müvekkilinin geçen süre içerisinde eski evi yıkarak arsa üzerine iyi niyetle inşaat yaptığını, dava konusu taşınmaz üzerine inşa edilen binanın taşınmaz değerinden fazla olduğunu ileri sürerek taşınmazın muhik bir tazminat karşılığında davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, olmadığı taktirde iyi niyetle yapılan bina bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir

Davalı vekili davacının 24.7.2009 tarihinde Akhisar Asliye Hukuk Mahkemesinde aleyhine tapu iptali ve tescil istemli dava açıldığını bilmesine rağmen 06.10.2009 tarihinde bina inşasına başladığını, tebliğ tarihine kadar inşaata devam etmek amacıyla bilinen adresine çıkarılan tebligatı almaktan imtina ettiğini fakat dava açılması sonrası 18.08.2009 tarihinde taşınmaz üzerine tedbir konulmasına rağmen inşaata devam etmesinin davacının kötü niyetinin ispatı olduğunu bildirerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davacı binayı iyi niyetle inşa etmiş ise de TMK’nın 724. maddesinin sağladığı hakların taşınmaz ile mülkiyet ilişkisi olmayan üçüncü kişilere ait olduğu, inşaatın başladığı tarihte taşınmazın davacı adına kayıtlı olması nedeniyle temliken tescil koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle tapu iptali ile tescil talebinin reddine, yapı bedeli olan 180.000TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Karar, vekillerinin temyiz etmesi üzerine Özel Dairece yukarıda gösterilen gerekçe ile bozulmuş, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Direnme kararını davalı vekili temyiz etmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; inşaata başlandığı anda ve sonrasında davacının iyi niyetli olup olmadığı; burada varılacak sonuca göre davacının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 723/3. maddesi uyarınca asgari levazım bedelini mi yoksa TMK’nın 723/2. maddesi uyarınca uğradığı zararın tamamını mı talep edebileceği noktalarında toplanmaktadır.

Hemen belirtmek gerekir ki, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 684’üncü maddesinin birinci fıkrası “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.” şeklindedir. Bu yasal düzenleme ile asıl şey (eşya) üzerinde bir kişinin, bütünleyici parça üzerinde başka kişinin mülkiyet hakkına sahip olması engellenmiştir.

Bütünleyici parçanın ne olduğu ise Türk Medeni Kanunu’nun 684’üncü maddesinin ikinci fıkrasında açıklanmış ve “Bütünleyici parça, yerel örf ve adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır” denilmiştir.

Bu itibarla arazi, daima asıl şeyi teşkil ederken onunla birleştirilmiş veya bağlantısı kurulmuş inşa eserleri bütünleyici parça niteliğinde olup, o taşınmazın mülkiyetine tabidir. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamının düzenlendiği 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 718’inci maddesinin ikinci fıkrasında da bu husus dile getirilmiş ve yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıların, arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına girdiği belirtilmiştir. Bu kapsamda bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz’ü (bütünleyici parçası) niteliğinde yapı yapması hâli Türk Medeni Kanunu’nun 724’üncü maddesinde düzenlenmiş ve “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyi niyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir” denilmiştir.

Görüleceği üzere malzeme sahibinin Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyi niyetli olmasıdır

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi niyettir. Öngörülen iyi niyetin Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesinde hükme bağlanan öznel iyi niyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece resen araştırılmalıdır.

14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi durumlarda kötü niyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyi niyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b) İkinci koşul yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır

Bu koşul dava tarihine ve nesnel esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi hâlde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir

Kural olarak uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmektedir. Ne var ki büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde, geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından, mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; davalı …’nın murisi Bedriye’nin dava konusu taşınmazı tapuda satış göstermek suretiyle davacı …’a yaptığı temlik sebebiyle davalı …’nın muris muvazaası hukuksal sebebine dayanarak açtığı dava sonunda temlikte gerçekte satış değil mirasçısı olan Hülya’dan mal kaçırma amacını sağlamaya yönelik bağışın üstün tutulduğu, görünürdeki satım sözleşmesinin muvazaa nedeniyle hükümsüz olduğu gibi geçerli olan ancak örtülü bırakılan bağışın da yasal biçim koşullarını içermediğinden geçersiz bulunduğu gerekçesiyle iptaline karar verildiği ve bu kararın Yargıtay’ca onanarak kesinleştiği sabittir.

Diğer taraftan Özel Daire bozma kararında, taşınmazdaki binanın yapımı için ihtiyati tedbir kararının taşınmazın tapu kaydına işlenmesinden sonra yapı ruhsatı alındığı dolayısıyla davacının binayı yapmaya başladığı tarihte iyi niyetli olduğundan bahsedilemeyeceği belirtilmiş ise de, davacı … üzerindeki tapu kaydının muvazaa sebebiyle iptal edildiği mahkeme kararı ile sabit olduğuna göre, davacının tapuyu devir aldığı tarihten beri iyi niyetli sayılamayacağı kabul edilmelidir. Zira üçüncü kişileri aldatmak üzere tapu maliki Bedriye ile yaptığı kesin hükümsüzlük ile malul bir sözleşmeye dayanan davacı …’ın taşınmazı iyi niyetli olarak devraldığı söylenemez. Bu nedenle mahkemece davacının iyi niyetli olduğu kabul edilmek suretiyle TMK’nın 723’üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca tam yapı bedeline hükmolunması doğru değildir.

Hâl böyle olunca, yerel mahkemece Özel Daire bozma kararında gösterilen ve yukarıda ilave olarak belirtilen nedenlerle bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen ilave nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca tebliğden itibaren on beş günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 14.03.2018 gününde oy birliği ile karar verildi.

Tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.