Bir ayni hak, yoksun olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi, yükleniciye bırakılıp onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptâl ve tescilini talep edebilir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi- Karar No: 2019/2998

Dava: Arsa payı karşılığı / kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle feshi ile davalı yükleniciye devredilen tapu pay kayıtlarının iptâli, sözleşmeden önceki kayıt ve oranlar esas alınarak davacılar adına tapuya kayıt ve tescili istemine ilişkindir. Mahkemece davalı yüklenici N.. D.. hakkında açılan davanın kabulüyle arsa sahipleriyle aralarında imzalanan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davacı H.. M.. yönünden tapu iptâli ve tescil davasının reddine, davalı C.. Ç.. hakkında açılan davanın pasif husumet nedeniyle reddine, davalılar E.. B.., Ş.. A.., K.. B.., M.. M.., C.. B.., Ö.. B.., K.. Ç.., O.. İ.., B.. Y.., …, …, A.. K.. ile… mirasçıları dahili davalılar S.. B.., H.. B.. ve… hakkındaki tapu iptâl ve tescil davasının reddine, davalı Ayla Gürpınar yönünden davanın kabulüne dair verilen karar, davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

Davacılar, bir kısım davacıların murisleri, davaya muvafakat eden arsa sahipleri ve davaya muvafakat etmemeleri sebebiyle davaya katılan arsa sahipleri ile davalı yüklenici N.. D.. arasında imzalanan 19 Haziran 1998 gün 35668 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı yüklenici, arsa sahiplerine ait taşınmaz üzerinde bağımsız bölüm karşılığı inşaat yapımını üstlenmiştir. Dosya kapsamı, alınan bilirkişi raporu ve mahkemenin kabulüne göre davalı yüklenici tarafından inşaat, sözleşme ve ekleri, imar mevzuatı ve projeye aykırı, kaçak olarak yapılmış olup yüklenici aleyhine geriye etkili fesih koşulları gerçekleşmiştir. Davalı yüklenicinin sözleşmenin geriye etkili feshine yönelik mahkemenin kabulüne karşı bir temyizi de bulunmamaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde arsa sahibi ya da arsa sahiplerince yüklenici veya yüklenicinin talimatıyla üçüncü kişilere borcunun tapu payı ya da bağımsız bölümün devri, arsa sahibinin üstlendiği arsa payı devri ödenmesi borcu ile ilgili avans niteliğinde olup bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kayıtları ile adına tescil yapılanlar, gerçek mülkiyet hakkını kazanmaz. Yüklenici, sözleşme ve ekleri, tasdikli ruhsat ve projesi ile imar mevzuatına uygun olarak edimini yerine getirmiş olması halinde kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da tapu paylarına hak kazanır ve avans niteliğinde yapılan tapu devirleri de gerçek mülkiyetin devri niteliğine dönüşür.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi, yükleniciye bırakılıp onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptâl ve tescilini talep edebilir. Arsa sahibinin kendisine ait tapu payı ya da bağımsız bölümleri üçüncü kişiye satıp devretmesi halinde yaptığı muamele, kendi mülkiyetinde bulunan pay veya bağımsız bölümle ilgili feshedilen sözleşme dışında satış suretiyle yapılan tasarruf işlemi niteliğinde olduğundan sadece kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedilmiş olması sebebine dayanarak arsa sahibi kendisinin sattığı bağımsız bölüm ya da arsa paylarıyla ilgili tapu iptâli ve tescil isteminde bulunamaz.

Az yukarıda da açıklandığı üzere arsa sahiplerince yükleniciye, onun talimatıyla üçüncü kişilere veya yükleniciye devirden sonra onun tarafından üçüncü kişilere intikal ettirilen tapu paylarının yüklenici ya da üçüncü kişilere tescili kural olarak yüklenici ve üçüncü kişilere aynı hak sağlamaz. Sadece bu tescil işleminin yapılması, mülkiyet hakkının doğması için yeterli olmayıp ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığı gerekir. Arsa sahipleriyle ilgili yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, geriye etkili olarak feshedildiğine göre, dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı (mülga) BK’nın 61 ve devamı maddeleri gereğince ve haksız iktisap kuralları uyarınca yüklenici ile onun devrettiği ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahiplerince üçüncü kişilere yapılan pay devirlerinin edinme sebebi hukuksal dayanaktan yoksun kalır.

TMK’nın 1023. maddesi hükmü gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyette dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu iktisabı, yasal olarak korunur ise de; aynı Yasa’nın 1024. maddesi hükmü gereğince, bir ayni hak, yoksun olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Somut olayda sözleşme konusu olan yapı, henüz tamamlanmadan imara aykırı ve kaçak olarak yapım aşamada bulunduğu, ve bu halde yükleniciden tapu payı devralan ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahibinden pay devralan üçüncü kişilerin kazanımlarında iyiniyetli kabul edilmelerine ve TMK’nın 1023. maddesi hükmünden yararlanmalarına imkân yoktur, mümkün değildir. Nitekim Anayasa Mahkemesi’nin 20.07.2017 gün ve 2014/12321 sayılı kararıyla bunun mülkiyet hakkının ihlâli niteliğinde olmadığı da kabul edilmiştir.

Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davalılardan S. S., O. İ., C. B., M. M., A. O., K. B., A. K., E. B., B. Y. ve N. B. cevaplarında, üzerlerine kayıtlı tapu paylarını davalı yüklenici N.. D..’ten satın aldıklarını beyan ederek onunla düzenledikleri sözleşmeleri de sundukları ve yükleniciden pay alan bu üçüncü kişilerin TMK’nın 1023. maddesinde yaralanmaları mümkün olmadığından, bunlar hakkındaki davanın da kabulüne karar verilmesi, bu davalılar ile hakkındaki dava kabul edilen A. G. ve hakkındaki dava üzerinde kayıtlı tapu payı bulunmaması nedeniyle reddedilen C.. Ç.. dışındaki diğer davalılar olan pay sahibi üçüncü kişilerle ilgili az yukarıda belirtilen şekilde gerekli deliller toplanıp bu şahısların üzerine kayıtlı tapu paylarını, yüklenici ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahiplerinden alıp almadıkları ya da arsa sahiplerinden pay alıp almadıkları araştırılıp, arsa sahiplerinin kendilerine kalan hisselerinden pay aldıklarının anlaşılması halinde bunlar hakkındaki davanın şimdiki gibi reddedilmesi, yüklenici ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahibinden pay devraldıklarının anlaşılıp kabul edilmesi halinde, yolsuz tescil olduğunu bildikleri ya da bilecek durumda olmaları sebebiyle TMK’nın 1023. maddesindeki iyiniyetle kazanımdan yararlanamayacaklarından bunlar hakkındaki tapu iptâl ve tescili isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu tapu iptâl ve tescil talebi yönünden yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozulması uygun görülmüştür.