Paylı Mülkiyette Paydaşlar Arasında Fiili Taksim ve Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

Hizmetlerimiz

Paylı Mülkiyette Paydaşlar Arasında Fiili Taksim ve Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

Paylı Mülkiyette Paydaşlar Arasında Fiili Taksim ve Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2017/14-1748 Karar No: 2018/1329 Karar Tarihi: 19.09.2018

Özet: Doğru sonuca ulaşılabilmek için, mahkemece mahallinde davalının tüm tanıklarının katılımı ile yeniden keşif yapılmalı; yapılacak keşif sırasında ilk keşifte dinlenen tanıkların yanında davalının dinlenmesini talep ettiği diğer tanıklar da dinlenerek davacı ve davalıların taşınmazda kullandıkları bölüm bulunup bulunmadığı somut ve maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı, beyanlar arasındaki çelişkiler gerektiğinde yüzleştirme yapılmak suretiyle giderilmeli, taşınmazda var olan fiili taksime ilişkin mahkeme gözlemi keşif tutanağına yansıtılıp, harita mühendisi bilirkişiden keşfi izlemeye ve tanık beyanlarını denetlemeye elverişli kroki ve rapor alınarak, tüm deliller birlikte değerlendirildikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, açıklanan bu hususlar göz ardı edilerek, eksik inceleme ve hüküm kurmaya elverişsiz ve denetime de açık olmayan, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesi doğru değildir. (4721 S. K. m. 2, 732)

Taraflar arasında görülen önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda … Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 13.03.2013 gün ve … sayılı karar davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle Yargıtay 14. Hukuk Dairesince onanmış ise de davalılar vekilinin karar düzeltme isteminde bulunulması üzerine 03.04.2014 gün ve 2014/2404 E. ve 2014/4419 K. sayılı kararı ile:

“…Davacı, paydaş olduğu 1102 parsel sayılı taşınmazın dava dışı paydaşları D. ve A.’in payını 18.12.2009 tarihinde satış yoluyla davalılara devrettiklerini, önalım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek, davalılara ait payın adına tescilini istemiştir.

Davalı, taşınmazın fiilen paylaşıldığını, payına karşılık gelen yere ev ve köprü yaptığını, toprak döktüğünü, davacının sınır komsusu olduğunu, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, fiili taksimin kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiş ve karar Dairemizce onanmıştır.

Bu kez davalılar vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Somut uyuşmazlıkta, tarla niteliğinde 105099 metrekare yüzölçümündeki taşınmazın tapu kaydından davacı ve davalılar dışında başka paydaşların bulunduğu anlaşılmaktadır. Davalılar 08.02.2012 günlü dilekçede ileri sürdükleri eylemli paylaşım iddiasını kanıtlamak için keşif, bilirkişi incelemesi, tanık ve her türlü delile dayanmışlardır. Mahkemece paylaşım hususunda yapılan araştırma yeterli görülmemiştir. Mahallinde yapılan keşif sonucunda alınan bilirkişi raporundan ve ekli krokiden davacının veya ona teban yer kullanan bir kişinin bulunup bulunmadığı anlaşılamamaktadır.

Davalının fiili taksim yapıldığına ilişkin delilleri toplanarak özellikle zeminde davacının ve davalıların veya davalılara pay satan kişilerin kullandığı yer olup olmadığının belirlenmesi ve davacının taşınmazın belli bir yerini kullandığı ve önceki paydaş zamanında hak iddia etmediği yere karşılık gelen payın satılması üzerine önalım hakkını kullanıp kullanmadığı araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiş ise de Dairemizce sehven onandığı anlaşılmış, davalılar vekilinin karar düzeltme istemi kabul edilmiştir…”

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı, kayden paydaşı olduğu 1102 parsel sayılı taşınmazda davalıların önceki paydaşlardan …. ve ….’e ait payı 18.12.2009 tarihinde toplam 11.500 TL’ye satın ileri sürerek davalılar adına kayıtlı 1/32’şer payın önalım nedeniyle iptal edilerek adına tescilini istemiştir.

Davalılar vekili dava konusu taşınmazın fiilen taksim edildiğini, her paydaşın fiili taksime uygun şekilde yerini kullandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunması için tüm paydaşların katılımı ile yapılmış bir taksimin bulunması gerektiği, davalıların taşınmazda fiili taksim yapıldığına dair iddialarını kanıtlayamadıkları gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalılar vekilinin temyizi üzerine karar Özel Dairece önce onanmış ise de karar düzeltme isteminde bulunulması üzerine bu kez yukarıda gösterilen gerekçe ile bozulmuştur.

Yerel mahkemece aynı gerekçelerle önceki kararda direnilmiştir.

Direnme kararını davalılar vekili temyiz etmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, dava konusu edilen taşınmaz üzerindeki paydaşların geçmişten gelen kullanımlarının eylemli taksim niteliğinde olup olmadığının belirlenmesi için mahkemece yapılan incelemenin ve keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporunun hüküm kurmaya yeterli olup olmadığı; dava konusu taşınmazda eylemli taksimin bulunup bulunmadığı, burada varılacak sonuca göre davacının önalım hakkını kullanmasının dürüstlük kurallarına aykırı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz mal üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaş veya paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren, eşyaya bağlı, yenilik doğurucu (inşai) bir dava ile kullanılan bir haktır.

Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732. maddesi “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” hükmünü içermektedir. Bu hak ile kanun koyucu, mülkiyet birliği yapan kişilerin ellerinde bulundurdukları hakkın parçalanmamasını ve üçüncü kişilerin ortaklığa girmemesi amacı ile hareket etmektedir. Yasal önalım hakkının, devir hakkının kısıtlamalarından biri olduğu açıktır. Yasadan kaynaklanan bu kısıtlama ancak hakkın kullanılması ile ortaya çıkacaktır. Önalım hakkı kullanılmadığı sürece devir hakkının kısıtlanması söz konusu olmayacaktır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi önalım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre;

Paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu takdirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaşın taşınmazın belirli bir kısmını kullanmaları gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, dürüstlük kuralının gereğidir.

Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2’nci maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK’nın bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Önalım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440).

Nitekim öğretide paylı mülkiyette fiili taksim durumu Yargıtay kararlarından bağımsız olarak tanımlanmamış olup yalnızca yasal önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanımlarından biri olarak nitelendirilmiştir (Köylüoğlu, E.: Önalım Davası (Yayınlanmamış Doktora Tezi), Ankara 2011, s. 93).

Somut olayda, taşınmaz mahallinde14.05.2012 günü yapılan keşif sonrası düzenlenen 23.05.2012 günlü fen bilirkişi raporunda tanık anlatımı ve yer göstermeleri sonucu (M) harfi ile işaretli bölümü davacının eşi A. M.’in, (N) harfi ile işaretli bölümü davalılar A. T. ve …’ın kullandığı belirtilmiş ise de dinlenen davalı tanıklarının bilirkişi raporunda ulaşılan bu sonucu destekler açıklayıcı beyanları bulunmadığı gözetildiğinde, bilirkişi raporunun mahkemeyi aydınlatacak, karar verme konusunda hâkime tam kanaat verecek nitelikte bir rapor özelliği taşıdığından söz edilemez.

Hâl böyle olunca; doğru sonuca ulaşılabilmek için, mahkemece mahallinde davalının tüm tanıklarının katılımı ile yeniden keşif yapılmalı; yapılacak keşif sırasında ilk keşifte dinlenen tanıkların yanında davalının dinlenmesini talep ettiği diğer tanıklar da dinlenerek davacı ve davalıların taşınmazda kullandıkları bölüm bulunup bulunmadığı somut ve maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı, beyanlar arasındaki çelişkiler gerektiğinde yüzleştirme yapılmak suretiyle giderilmeli, taşınmazda var olan fiili taksime ilişkin mahkeme gözlemi keşif tutanağına yansıtılıp, harita mühendisi bilirkişiden keşfi izlemeye ve tanık beyanlarını denetlemeye elverişli kroki ve rapor alınarak, tüm deliller birlikte değerlendirildikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, açıklanan bu hususlar göz ardı edilerek, eksik inceleme ve hüküm kurmaya elverişsiz ve denetime de açık olmayan, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesi doğru değildir.

O hâlde, yerel mahkemece Özel Dairenin bozmada gösterdiği gerekçe yanında yukarıda açıklanan genişletilmiş gerekçe ile bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Açıklanan nedenlerle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerden dolayı 6100sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 19.09.2018 gününde yapılan görüşmede oybirliği ile karar verildi.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2017/1747 Karar No: 2018/1617 Karar Tarihi: 06.11.2018

Mahkemesi: Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında görülen önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Gaziantep 3. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 06.12.2012 tarihili ve 2011/976 E.,2012/820 K. sayılı karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 28.05.2014 tarihli ve 2014/5988 E., 2014/7042 K. sayılı kararı ile:

“…Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalı, davanın süresinde açılmadığı, fiili taksimin bulunduğu ve yapılan satış işleminin gerçekte hibe olduğu iddiaları ile davanın reddini savunmuştur

Mahkemece, davaya konu taşınmaz paydaşlarının akraba ve aynı köylü olup satış işlemlerinin varlığından haberdar olmamalarının hayatın olağan akışına göre mümkün olmadığı, taşınmazın fiili taksim yapılmak suretiyle kullanıldığı ve yapılan devirlerin tanık beyanlarına göre var olan hakkın teslimi amacıyla gerçekleştirildiği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacılar vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır.

Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur (TMK m. 733/3).

Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer (TMK m. 733/4).

Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Somut uyuşmazlıkta 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733/3 maddesi gereğince noter aracılığıyla yapılması gereken bildirim yapılmamıştır. Davalıya hisse devri 21.01.2011 tarihinde olup dava 14.12.2011 tarihinde yani 2 yıllık süre geçmeden açılmıştır. Bu haliyle dava süresindedir.

Diğer yandan davalı işlemde muvazaa iddiasını 3. kişi konumundaki davacıya karşı 27.03.1957 tarihli 12/2 sayılı İBK uyarınca ileri sürebilir. Davalının bu konudaki savunmasına ilişkin olarak dinlenen tanıkların beyanları işlemde muvazaa iddiasını doğrulamamaktadır. Bu nedenle mahkemenin işlemde muvazaanın varlığına dair gerekçesi de yerinde değildir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Somut uyuşmazlıkta mevcut tanık anlatımları ve bilirkişi raporuna göre dava konusu payın bulunduğu 84 parsel sayılı taşınmazın fiilen taksim edilerek kullanıldığı kanıtlanmamış, taşınmazın tamamının davacılar tarafından kullanıldığı anlaşılmıştır. Tüm bu deliller ışığında mahkemece davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçelerle reddi doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir…”

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacılar vekili müvekkillerinin paydaşı olduğu 84 parsel sayılı taşınmazdaki 17/32 payı davalının 21.01.2011 tarihinde toplam 1.000 TL’ye satın aldığını ileri sürerek davalı adına kayıtlı payın önalım hakkı uyarınca iptaliyle davacılar adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde davanın süresinde açılmadığını, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre paydaşlardan birinin kendi tasarrufundaki yeri ve ona karşılık gelen yeri bir üçüncü şahsa satması hâlinde önalım hakkının kullanılmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olup objektif iyi niyet kuralı ile bağdaşmayacağını; nitekim önalım hakkına konu taşınmazın fıstık bahçesi olduğunu, fıstık ekiminden sonra hasadın yapılmaya başladığı tarihten itibaren her bir paydaşın kendi tasarrufunda olan yerdeki fıstığı topladığını, diğer taraftan önalıma konu payın tapuda satış olarak devredilmesine karşın gerçekte bağış olduğunu, TMK’da gerçek satışlar için kabul edilen önalım hakkının bağış amacıyla yapılan devirlerde kullanılamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece tarafların aynı köylü ve akraba olmaları nedeniyle davacıların taşınmazdaki satış işleminin varlığından haberdar olmamalarının hayatın olağan akışına aykırı olacağı, taşınmazın fiili taksim yapılmak suretiyle kullanıldığı ve yapılan devirlerin tanık beyanlarına göre hakkın teslimi amacı ile yapıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davacılar vekilinin temyizi üzerine karar, Özel Dairece yukarıda gösterilen gerekçe ile bozulmuştur.

Mahkemece, dosyadaki belgeler kül halinde değerlendirildiğinde kadastro tespiti sırasında müşterek olarak tespit edilen taşınmazın taraflar arasındaki devrinin hakkın teslimi niteliğinde olduğu, ortada gerçek bir satışın bulunmadığı, herkesin kendi yerini eylemli olarak kullandığı gerekçesiyle önceki kararda direnilmiştir.

Direnme hükmünü davacılar vekili temyiz etmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın devrinin gerçek satış niteliğinde olup olmadığı; dava konusu edilen taşınmazda eylemli taksimin bulunup bulunmadığı burada varılacak sonuca göre de davacıların önalım hakkını kullanmalarının dürüstlük kurallarına aykırı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Uyuşmazlığın çözümünde, öncelikle önalım hakkının hukuki niteliğine ilişkin bir açıklama yapılmasında yarar vardır.

Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak kanuni önalım hakkı tanınmıştır.

Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri olup 26.12.1951 tarihli ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir.

20.06.1951 tarihli ve 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında önalım hakkının hukuki niteliği, “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmıştır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732’nci maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür.

Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür.

Bu husus yukarıda içeriği açıklanan 20.06.1951 tarihli ve 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenmiş; kararın gerekçesinde, taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni önalım hakkının taşınmazda hisse sahibi bulunan şahsa, diğer bir kimsenin payının üçüncü kişiye satılması hâlinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir hak olduğu ifade edilmiştir.

Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır.

Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dâhilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkân bulunmamaktadır. Örneğin temlikin hibe şeklinde olması hâlinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir.

Diğer taraftan davalının, taşınmazda “fiili taksim” bulunduğunu ileri sürmesi nedeniyle bu kavram hakkında da açıklama yapılmasında yarar vardır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi önalım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu takdirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2’nci maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK’nın 2’nci maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da Türk Medeni Kanunu’nun bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Önalım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440).

Nitekim öğretide paylı mülkiyette fiili taksim durumu, Yargıtay kararlarından bağımsız olarak tanımlanmamış olup yalnızca yasal önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanımlarından biri olarak nitelendirilmiştir (Köylüoğlu, E.: Önalım Davası (Yayınlanmamış Doktora Tezi), Ankara 2011, s. 93).

Somut olayda davalı her ne kadar 84 parsel sayılı taşınmazdaki payın tapuda satış gösterilse de, kadastroda yapılan bir yanlışlığın düzeltilmesi amacıyla gerçekleştirildiğini, ortada gerçek bir satış olmadığını ve gerçekte hibe edildiğini savunmuş ise de tapuda satış olarak gösterilen işlemin gerçekte bağış olduğuna dair bir delil sunmamıştır.

Bununla birlikte davalı taşınmazda fiili taksim yapıldığı ve herkesin kendi bölümünü kullandığı iddiasında bulunmuş ise de 01.11.2012 günü yapılan keşif sırasında dinlenen tanıklar davalıya pay satışı yapan önceki paydaşların dava konusu 84 parsel sayılı taşınmazda fiilen kullandıkları yer bulunduğuna ilişkin beyanda bulunmamışlardır. O hâlde, taşınmazda fiili taksimin varlığından söz edilmesi mümkün değildir. Bu nedenle de davacının önalım hakkını kullanmasının dürüstlük kurallarına (TMK m.2) aykırılık oluşturmayacağı kabul edilmelidir.

Hâl böyle olunca Yerel Mahkemece Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının, Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3’üncü maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429’uncu maddesi gereğince BOZULMASINA, istek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 06.11.2018 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.