İlgililere Satış İlanının Tebliğ Edilmemesi Nedeniyle İhalenin Feshine Karar Verilebilir mi

Hizmetlerimiz

İpotek Alacaklısına Satış İlanının Tebliğ Edilmemesi Nedeniyle İhalenin Feshine Karar Verilebilir mi - İcra İflas Hukuku - Kayseri İcra Avukatı - Kayseri İflas Avukatı - Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

Satış İlanının Tebliğ Edilmemesi Nedeniyle İhalenin Feshi

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu

Satış Talebi: Talep için müddetler ve giderlerin yatırılması – Madde 106

Alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde haczolunan malın satışını isteyebilir. Borçlunun üçüncü şahıslardaki alacağı da bu hükme tabidir.

Bir yıllık süre içinde satışı istenip de artırma sonucu satışı gerçekleştirilemeyen mahcuz hakkındaki satış isteme süresi, satış isteyen alacaklı bakımından birinci fıkrada belirtilen sürenin sona ermesinden itibaren bir yıl daha uzar.

Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur.

Sicile kayıtlı motorlu kara araçları bakımından muhafaza, kıymet takdiri ve satış talebinin birlikte yapılması ve bunlara ilişkin giderlerin tamamının birlikte ve peşin olarak yatırılması zorunludur.

Kıymet takdiri ve satış giderlerinin, sicile kayıtlı motorlu kara araçları bakımından ilaveten muhafaza giderinin tamamı, satış talebiyle birlikte peşin olarak yatırılmazsa satış talebi vaki olmamış sayılır.

Yukarıdaki fıkralar uyarınca satış talebiyle birlikte peşin olarak yatırılan miktarın satış işlemleri sırasında yetersiz kaldığı anlaşılırsa icra müdürü tarafından satış isteyene on beş günlük süre verilir ve bu sürede eksik miktar tamamlanmazsa satış talebi vaki olmamış sayılır.

Bu maddede belirtilen giderler Adalet Bakanlığınca her yıl yürürlüğe konulan tarifede belirlenir.

Ayrıca tebliğler – Madde 127

İlanın birer sureti borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur. Adresin tapuda kayıtlı olmaması hâlinde, varsa adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresleri olarak kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres tahkiki yapılmaz, gazetede veya elektronik satış portalında yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer.

İhalenin neticesi ve feshi – Madde 134

İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır. İhale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde ise taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. İlgili, ihtara rağmen kirayı veya belirlenen bedeli icra dairesine yatırmazsa hakkında 356 ncı madde hükmü kıyasen uygulanır. Bu şekilde depo edilen bedel, ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir. 

İhalenin feshini, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir.

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebi, ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir. Bu harcın yarısı talepte bulunulurken peşin olarak yatırılmak zorundadır. Talebin kabulü hâlinde bu harç başka bir kimseye yüklenmez ve istem hâlinde iade edilir. Talebin reddi hâlinde ise alınan bu harç iade edilmez ve harcın kalan kısmı ihalenin feshini isteyenden tahsil edilir.

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebinde, talepte bulunulurken, ilgili kişilerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır. Talebin reddine ilişkin kararın kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davasının açılmaması hâlinde hükmedilen para cezasının 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsili için durum mahkemece tahsil dairesine bildirilir. Tahsil dairesi alınan teminattan, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren üç ay içinde para cezasını tahsil etmezse talep hâlinde teminat ilgilisine iade edilir.

İhalenin feshi talebi üzerine icra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir. Ancak ihalenin feshi talebinin usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir. İcra mahkemesi;

1. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler dışında kalan kişilerce talep edilmesi nedeniyle,

2. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler bakımından feragat nedeniyle,

3. İşin esasına girerek,

talebin reddine karar verirse ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.

2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, beşinci fıkrada yer alan oran yüzde yirmi olarak uygulanır.

İhalenin feshine ilişkin şikâyet görevsiz veya yetkisiz icra mahkemesi veya mahkemeye yapılırsa, icra mahkemesi veya mahkeme evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir ve masrafını gider avansından karşılamak suretiyle dosyayı resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderir. Bu kararlar kesindir.

Taşınmazı satın alanlar, ihaleye alacağına mahsuben iştirak etmemiş olmak kaydıyla, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile, satış bedelini derhâl veya 130 uncu maddeye göre verilen süre içinde nakden ödemek zorundadırlar. İcra müdürü, ödenen ihale bedeli ile ilgili olarak, ihalenin feshine yönelik şikâyet sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar para bankalarda nemalandırılır. İhalenin feshine ilişkin şikâyetin kabulüne veya reddine ilişkin kararın kesinleşmesi üzerine, ihale bedeli nemaları ile birlikte hak sahiplerine ödenir.

İhale kesinleşmedikçe ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez. İhale konusu malın teslim edilemeyeceği veya teslime hazır hale getirilemeyeceği durumlarda ihale icra müdürü tarafından iptal olunarak ihale bedeli alıcısına ödenir.

Satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilahare vakıf olunmuşsa şikayet müddeti ıttıla tarihinden başlar. Şu kadar ki, bu müddet ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez.

İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vakı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.

Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat, şikayet için muayyen müddetin geçmesinden veya şikayet edilmişse şikayeti neticelendiren kararın kesinleşmesinden sonra yapılır.

İpotek Alacaklısı ve İlgililere Satış İlanının Tebliğ Edilmemesi Nedeniyle İhalenin Feshi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas Yıl/No: 2023/12-253 Karar Yıl/No: 2023/748 Karar tarihi: 12-07-2023

Özet: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 127 nci maddesi gereğince ipotek alacaklısı olan şikâyetçiye satış ilanının tebliğ edilmemesi ihaleye katılıp pey sürme olanağı ile ihaleye talebi ve talibi arttırıcı yönde çalışmasını engellediğinden ihalenin feshi sebebi teşkil etmektedir. Her ne kadar taşınmazlar muhammen bedelin üzerinde bir bedelle satılmış ise de, somut olayın özellikleri ile hukuki yarara ilişkin hükmün taşınmazın gerçek değeri ile satılmasını sağlamaya yönelik olarak ihdas edildiği ve bu anlamda eldeki talep bakımından şikâyetçinin hukuki yararının bulunduğu dikkate alındığında ihalenin feshine karar verilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

(2004 s. K. m. 100, 127, 134, 366)

Taraflar arasındaki ihalenin feshi isteminden dolayı yapılan inceleme sonunda İlk Derece Mahkemesince şikâyetin kabulüne karar verilmiştir.

Kararın alacaklı, ihale alıcısı ve borçlu vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı alacaklı, ihale alıcısı ve borçlu vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 12. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı alacaklı, ihale alıcısı ve borçlu vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelendi.

Temyiz incelemesinin duruşmalı yapılması, 5311 sayılı Kanun ile değişik 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 366 ncı maddesi hükmü gereğince işin ivediliği ve niteliği nedeniyle uygun bulunmadığından şikâyetçi vekilinin temyize cevap dilekçesinde talep ettiği duruşma talebinin reddine karar verilip gereği düşünüldü:

I. TALEP

Şikâyetçi vekili; alacaklı tarafından borçlu aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapıldığını, dört bağımsız bölümün tamamının 09.12.2021 tarihinde …’na ihale olunduğunu ve 17.11.2021 tarihinde ihalenin kesinleştiğini, belirtilen dört taşınmazda müvekkilinin üçüncü derece ipotek alacaklısı olduğunu, borçlu şirket aleyhine Konya İcra Müdürlüğünün 2020/1302 Esas sayılı dosyasında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapıldığını, müvekkiline satış ilanının tebliğ edilmediğini, satıştan “İpotekli taşınmaz satışı sonrası sıra cetveli yapılmasına yer olmadığına dair karar tensip tutanağı”nın 24.12.2021 tarihinde müvekkili şirket vekiline tebliğ edilmesi ile haberdar olunduğunu, müvekkilinin satıştan haberi olmadığı için satışa iştirak edemediğini, pey sürüp ihale bedelini yükseltme ve taşınmazı satın alma haklarından mahrum kaldığını, ihale alıcısı …’nun borçlu şirket yetkilisi …’in boşandığı ancak fiilen birlikte yaşadığı eşi olduğunun öğrenildiğini, ihalenin şeffaf şartlarda gerçekleşmediğini, müvekkilinin ipotek bedelinin altında satışa muvafakat edip etmediğinin sorulmadığını, tedbir taleplerinin bulunduğunu ileri sürerek ihalenin feshine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Alacaklı vekili; şikâyetçinin ihalenin feshini talep etmesinde hukuki yararının bulunmadığını, taşınmazların muhammen bedellerinin çok üstünde ihale edildiğini, taşınmazın kesinleşmiş kıymet takdir raporu üzerinden satışa çıkarıldığını, rapora süresi içerisinde itiraz edilmediğini, 15.11.2020 tarihli müzekkere ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 100 üncü maddesi uyarınca bilgisi sorulmuş ise de şikâyetçinin cevap vermediğini, müvekkilinin taşınmazlar üzerinde birinci ve ikinci dereceden ipoteğinin bulunduğunu belirterek istemin reddini savunmuştur.

2. İhale alıcısı vekili; şikâyetçinin ihalenin feshini talep etmesinde hukuki yararının bulunmadığını, taşınmazlara ait kıymet takdirlerinin şikâyetçi de dahil olmak üzere ilgililere tebliğ edilerek kesinleştiğini, müvekkilinin kıymet takdirlerinin üzerinde bir bedel ödeyerek taşınmazların mülkiyetini aldığını, satış ilanının şikâyetçiye tebliğ edilmemesinin tek başına ihalenin feshini gerektirmediğini, aynı zamanda zararının da oluşması gerektiğini, Yargıtay kararlarının da bu yönde olduğunu belirterek istemin reddini savunmuştur.

3. Borçlu vekili; kesinleşen kıymet takdirlerinin üzerinde satılan taşınmazlar için şikâyetçinin ihalenin feshini talep etmesinde hukuki yararının bulunmadığını belirterek istemin reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 27.01.2022 tarihli ve 2021/597 Esas, 2022/67 Karar sayılı kararı ile; ihale konusu taşınmazlar muhammen bedellerinin üzerinden satıldığından her ne kadar, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 134 üncü maddesinin sekizinci fıkrası ve yerleşik Yargıtay uygulamasına göre de satış bedelinin muhammen bedelin yüzde yüzünün üstünde olması hâlinde zarar unsuru oluşamayacağından ihalede zarar unsurunun gerçekleşmediğinin kabulü gerekir ise de; bu düzenleme borçlu tarafça istenecek ihalenin feshi taleplerinde uygulanacak olup şikâyetçinin taşınmazlarda ipotek kaydı bulunan alacaklı konumunda olması nedeniyle şikâyette bulunmasında hukuki yararının bulunduğu, 2004 sayılı Kanun’un 134 üncü maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen ihalenin feshini isteyebilecek ilgililerden olması nedeniyle de satış ilanının bir suretinin tebliği gerektiği, şikâyetçiye satış ilanı tebliğ edilmediğinden bu hususun başlı başına ihalenin feshi sebebi olduğu gerekçesiyle ihalenin feshine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde alacaklı, ihale alıcısı ve borçlu vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 01.04.2022 tarihli ve 2022/499 Esas, 2022/699 Karar sayılı kararı ile; İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasa hükümlerine uygun olduğu gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ İNCELEME SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde alacaklı, ihale alıcısı ve borçlu vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

“…2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 134/8. maddesinde; “İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.” düzenlemesi yer almaktadır.

Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, ihale bedelinin, en az muhammen bedel kadar olması halinde, ihalede zarar unsurunun gerçekleşmediğinin kabulü gerekir.

Somut olayda, şikayete konu taşınmazların tamamının muhammen bedelinin üzerinde ihale edildiği; şikayetçinin süresinde usulüne uygun kıymet takdirine itirazının bulunmadığı ve yine şikayet edenin fesih sebepleri nazara alındığında bu sebeplerin, ihalenin muhammen bedelin üzerinde satılması halinde dahi incelenebilecek hususlardan da olmadığı anlaşılmış olup netice itibarıyla zarar unsuru gerçekleşmediğinden şikayetçinin ihalelerin feshini istemekte hukuki yararının bulunmadığının kabulü gerekir.

O halde mahkemece, zarar unsuru yokluğu nedeniyle ihalelerin feshi isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi ve Bölge Adliye Mahkemesi’nce de istinaf başvurusunun esastan reddi isabetsiz olup, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir…”

gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki gerekçeye ilaveten ipotek alacaklısının şikâyet dilekçesinde açıkça satışa iştirak ederek taşınmazları satın alma niyetinde olduğunu, ihale bedelini yükseltme ve taşınmazları satın alma hakkından mahrum kaldığını belirttiği anlaşılmakla ihalenin feshini talep etmekte hukuki yararı bulunduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Direnme kararına karşı süresi içinde alacaklı, ihale alıcısı ve borçlu vekillerince temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Alacaklı vekili; taşınmazların muhammen bedellerinin çok üzerinde ihale edildiğini, aleyhe verilecek kararın borçluya ek masraf ve zarar olmaktan başka bir sonuç doğurmayacağı gibi şikâyetçiye de faydasının olmayacağını, şikâyetçinin eldeki istemde bulunmasında hukuki yararının olmadığını, yerleşik Yargıtay uygulamasının da bu yönde olduğunu, taşınmazın kesinleşmiş kıymet takdir raporu üzerinden satışa çıkarıldığını, şikâyetçinin süresi içerisinde rapora itiraz etmediğini, direnme kararında şikâyetçinin satışa iştirak etme hakkından mahrum kaldığı belirtilmiş ise de, şikâyetçiye 2004 sayılı Kanun’un 100 üncü maddesi uyarınca bilgisinin sorulduğunu ancak cevap verilmediğini, müvekkilinin taşınmazlar üzerinde birinci ve ikinci dereceden ipoteğinin bulunduğunu belirterek direnme kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Borçlu vekili; taşınmazlar değerinin üzerinde ihale edilmesine karşılık şikayetçiden önceki ipotek alacaklısının alacağının kapatılmadığını, icra müdürlüğü tarafından rehin açığı belgesinin düzenlendiğini, yeniden ihale yapılması durumunda da alacaklının ipotek limiti ile sınırlı olan alacağının kapatılmasının mümkün görünmediğini, buna karşılık geçen zaman neticesinde tahsilat iptal edilerek yeniden faiz işletileceğini ve müvekkilinin zarar göreceğini, şikâyetçinin ihalenin feshi talebinde hukuki yararının bulunmadığını, tebliğ durumu kullanarak haksız ve kötüniyetli istemde bulunduğunu belirterek direnme kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

3. İhale alıcısı vekili; müvekkilinin satışa konu dükkanların ön cephesindeki dükkanın mülkiyetine sahip olması nedeniyle ihaleye girerek kıymet takdirlerinin 200.000 TL üzerinde bir bedel ile 933.000 TL’ye dükkanların mülkiyetini aldığını, ihale kesinleştiğinden tapularını da aldığını, satış ilanının şikâyetçiye tebliğ edilmemesinin tek başına ihalenin feshi sebebi olmadığını, zarar unsurunun oluşmadığını, şikâyetçinin iddia ettiği gibi ipotek alacaklısının satıştan evvel ipotek bedeli altında satışa muvafakat ettiğine dair bir belgeye ihtiyaç olmadığını, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 134 üncü maddesinde şikâyetçinin borçlu, alacaklı veya ilgilisi olmasına göre bir ayrım bulunmadığını, maddede borçlu değil özellikle ilgili kelimesinin yer aldığını, İlk Derece Mahkemesinin gerekçesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek direnme kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; borçlu hakkında başlatılan ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takipte, takibe konu taşınmazlar üzerinde üçüncü derecede ipotek alacaklısı olan şikâyetçi şirketin satış ilanının kendisine tebliğ edilmediğinden bahisle ihalenin feshini talep ettiği somut olayda, taşınmazların muhammen bedelin üzerinde ihale edilmesi nedeniyle zarar unsurunun gerçekleşip gerçekleşmediği, buradan varılacak sonuca göre şikâyetçinin ihalenin feshini talep etmekte hukuki yararının bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe
1. İlgili Hukuk

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 127 ve 134 üncü maddeleri

2. Değerlendirme

1. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 126 ve devamı maddeleri uyarınca haczedilen veya ipotekli taşınmazlar yalnız açık artırma yolu ile satılır. Satış talebi ile birlikte icra dairesince satışa hazırlık işlemleri yapılır. Satışa hazırlık işlemleri, arttırma şartnamesi düzenlenmesi, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetler listesinin hazırlanması, satış ilanı ve satış ilanının bir suretinin borçlu, alacaklı ve tapu sicilinde kayıtlı bulunan ilgililere tebliğidir.

2. 2004 sayılı Kanun’un 127 nci maddesine göre ilanın birer sureti borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur. Örneğin ipotek alacaklılarına, ipotekli borç senedi ve irat senedi alacaklılarına, irtifak hakkı ve intifa hakkı sahiplerine, taşınmazın (diğer) hissedarlarına, hacizli taşınmazı satın alan alacaklıya satış ilanının birer örneğinin tebliğ edilmesi gerekir (Baki Kuru, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, İkinci Baskı, Ankara, 2013, s. 650, 674).

3. 2004 sayılı Kanun’un 134 üncü maddesinin ikinci fıkrası “İhalenin feshini, Borçlar Kanununun 226 ncı maddesinde yazılı sebepler de dahil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikayet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir…” hükmünü, yedinci fıkrası ise “Satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilahare vakıf olunmuşsa şikayet müddeti ıttıla tarihinden başlar. Şu kadar ki, bu müddet ihaleden itibaren bir seneyi geçemez.” hükmünü içermektedir.

4. Hazırlık işlemlerinden olan satış (artırma) ilanının bir örneği 2004 sayılı Kanun’un 127 nci maddesi hükmüne rağmen ilgililere tebliğ edilmemişse, yolsuzluğun ihale günü öğrenilmiş sayılmasını Kanun uygun görmemiştir. Bu hâlde yedi günlük süre ihaleden gerçekten bilgi sahibi olunduğu (ihalenin öğrenildiği) tarihten itibaren başlayacaktır. Ancak bu süre (ihalenin feshini isteme süresi) ihaleden itibaren bir yılı geçemez (Ramazan Arslan, İcra İflas Hukukunda İhale ve İhalenin feshi, Ankara, 1984, s. 173).

5. Diğer taraftan, satış ilanının bir ilgiliye tebliğ edilmemiş olması (kural olarak) yalnız (başlı) başına ihalenin feshi sebebi teşkil eder. Fakat, satış ilanının bir ilgiliye tebliğ edilmemiş olmasının yalnız başına ihalenin feshi sebebi teşkil etmesinin nedeni, satış ilanının bir ilgiliye tebliğ edilmemesinin o ilgilinin “ihaleye katılıp pey sürme olanağını ve ihaleye talebi ve talibi arttırıcı yönde çalışmasını engelleyici bir durum” olmasıdır.

Eğer kendisine satış ilanı tebliğ edilmemiş olan ilgili ihaleye katılıp pey sürecek ve ihaleye talibi ve talebi arttırıcı yönde çalışacak durumda değilse veya bu çalışması ile sonucu değiştiremeyecek idi ise, o zaman, satış ilanının tebliğ edilmemiş olması yalnız başına ihalenin feshi sebebi teşkil etmemelidir (Kuru, s.653).

6. İhalenin feshini isteyebilecek kişilerin, somut bir olayda ihalenin feshini isteyebilmesi için ihalenin feshedilmesinde hukuki yararının (menfaati) bulunması şarttır (dava şartı). Bir başka ifadeyle ihalenin feshini isteyen kişinin, somut bir ihalenin feshi sebebine (yolsuzluğa) dayanması ve bu yolsuzluk nedeniyle menfaatinin ihlâl edilmiş (zarar görmüş) olması gerekir. Kanun bu hukuki yarar şartını şu şekilde düzenlemektedir; “İhalenin feshini şikâyet yolu ile talep eden ilgili, vâki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur”. Bu hükmün kanunda yer alma nedeni, ihalelerin lüzumsuz şikâyet ve itirazlarla sürüncemede bırakılarak takiplerin sonucunun belirsiz kalması ve meçhul işlemlerden çekinerek cebri satışlara iştirak etmeme duygusunun yerleşmemesi, sonuç olarak talebi artırıcı kimliği ile borçluyu korumaya ve taşınmazın gerçek değeri ile satılmasını sağlamaya yöneliktir.

7. Satılan (taşınır veya taşınmaz) malın muhammen bedelin altında bir bedelle satılmış olması, yalnız (tek) başına ihalenin feshi sebebi teşkil etmez; yani, geçerli bir ihalenin feshi sebebine (yolsuzluğa) dayanmayan ilgilinin, sadece malın muhammen bedelinin altında satılmış olduğuna dayanarak ihalenin feshini istemekte hukuki yararı yoktur. Fakat, ihalenin feshini isteyen kişi, geçerli bir ihalenin feshi sebebine (yolsuzluğa) dayanmakta ve satılan mal bu nedenle muhammen bedelin altında satılmış ise, ilgilinin o ihalenin feshini istemekte hukuki yararı vardır.

8. Satılan malın muhammen bedelin üstünde bir bedelle satılmış olması hâlinde, ihalenin feshini istemekte kural olarak hukuki yarar yoktur. Fakat satılan mal muhammen bedelin üstünde bir bedelle satılmış olmakla beraber yapılan usulsüzlük (yolsuzluk) malın daha yüksek bedelle satılmasını önlemiş ise (yani ihalenin feshi sebebi olarak dayanılan yolsuzluk yapılmamış olsa idi mal daha yüksek bedelle satılabilecek idi ise) malın daha yüksek bir bedelle satılamamış olmasından zarar görmüş olan ilgilinin (örneğin borçlunun) ihalenin feshini istemekte hukuki yararı vardır (Kuru, s.715).

9. Somut olayda alacaklı tarafından borçlu aleyhine Konya 5. İcra Müdürlüğünün 2020/5659 Esas sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi başlatıldığı, takip konusu dört adet taşınmazın 09.11.2021 tarihinde farklı saatlerde gerçekleştirilen birinci açık artırmada muhammen bedelinin üzerinde bir tutarla …’na ihale edildiği görülmektedir. Açık artırma tutanaklarına göre dört taşınmaz için de … dışında artırmaya katılan … … isimli pey süren tarafından ileri sürülen peylerin 1.000,00 TL üzerindeki bedelleri …’nun teklif etmesi üzerine taşınmazlar …’na ihale edilmiştir.

10. Dosya içeriğinden dört taşınmazın tamamında da şikâyetçinin üçüncü derece ipotek alacaklısı olduğu, taşınmazların satış ilânının şikâyetçiye tebliğ edilmediği, İcra Müdürlüğü tarafından 24.12.2021 tarihinde dosyanın rehin açığı olarak kapatılmasına ve ipotekli taşınmaz satışı sonrası sıra cetveli yapılmasına yer olmadığına karar verildiği ve bu kararın şikâyetçi vekiline 29.12.2021 tarihinde tebliğ edildiği, şikâyetçinin 30.12.2021 tarihinde ihalenin feshi istemiyle icra mahkemesine başvurduğu anlaşılmaktadır.

11. Şikâyetçi vekilinin 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 134 üncü maddesinin yedinci fıkrası uyarınca süresinde verdiği şikâyet dilekçesinde, satış ilanının üçüncü derece ipotek alacaklısı olan müvekkiline tebliğ edilmediğini, satıştan ipotekli taşınmaz satışı sonrası sıra cetveli yapılmasına yer olmadığına dair karar ile haberdar olduklarını, müvekkilinin satışı yapılan taşınmazlar için satışa iştirak etme ve taşınmazları satın alma niyetindeyken satış tarihinden haberi olmadığı için satışa iştirak edemediği, pey sürme, ihale bedelini yükseltme ve taşınmazları satın alma hakkından mahrum kaldığını, taşınmazlar daha yüksek bedellere satılabilecek iken düşük bedellere ihale edildiğini belirtmiş, ayrıca ihale alıcısı …’nun borçlu şirket yetkilisi …’in boşandığı ancak fiilen birlikte yaşadığı eşi olduğu, bu nedenle ihalenin şeffaf şartlarda gerçekleşmediğini ileri sürmüştür. Borçlu şirketin cevap dilekçesinde ve inceleme sürecinde taşınmazların muhammen bedelin üzerinde ihale edildiğini belirterek ihalenin feshi talebinin reddini savunduğu görülmüştür.

12. Öncelikle belirtmek gerekir ki, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 127 nci maddesi gereğince ipotek alacaklısı olan şikâyetçiye satış ilanının tebliğ edilmemesi ihaleye katılıp pey sürme olanağı ile ihaleye talebi ve talibi arttırıcı yönde çalışmasını engellediğinden ihalenin feshi sebebi teşkil etmektedir. Her ne kadar taşınmazlar muhammen bedelin üzerinde bir bedelle satılmış ise de, somut olayın yukarıda izah edilen özellikleri ile hukuki yarara ilişkin hükmün taşınmazın gerçek değeri ile satılmasını sağlamaya yönelik olarak ihdas edildiği ve bu anlamda eldeki talep bakımından şikâyetçinin hukuki yararının bulunduğu dikkate alındığında ihalenin feshine karar verilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

13. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, Özel Daire bozma kararının yerleşik içtihatlara uygun olduğu, taşınmazların muhammen bedelin üzerinde ihale edilmesi nedeniyle ipotek alacaklısı şikâyetçinin ihalenin feshini talep etmesinde hukuki yararının bulunmadığı, bu nedenle ihalenin feshi isteminin reddinin gerektiğine dair bozma kararının yerinde olduğu görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

14. Hâl böyle olunca direnme kararının açıklanan nedenlerle onanması gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Alacaklı, ihale alıcısı ve borçlu vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA,

Harç peşin alındığından harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

12.07.2023 tarihinde oyçokluğuyla kesin olarak karar verildi.

Kayseri İcra Avukatı

İcra ve iflas uyuşmazlıklarında herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için alanında yetkin bir avukattan hukuki yardım alınması oldukça önemlidir. Dava sürecinde güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Alanında yetkin Kayseri icra avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, tasarrufun iptali, itirazın iptali, istirdat davası, istihkak davası, menfi tespit davası, ihtiyati haciz başta olmak üzere her türlü icra ve iflas hukuku uyuşmazlıklarında taraflara avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Kayseri icra avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan icra ve iflas süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.