Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davasında Dava Konusunun Üçüncü Kişiye Devri

Hizmetlerimiz

Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davasında Dava Konusunun Üçüncü Kişiye Devri - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davasında Dava Konusunun Üçüncü Kişiye Devri

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2017/2262 Karar No: 2019/649 Karar tarihi: 13.06.2019

Mahkemesi: Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında birleştirilerek görülen önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda … Asliye Hukuk Mahkemesince asıl ve birleşen davanın kabulüne dair verilen 16.05.2013 tarihli ve 2010/864 E., 2013/180 K. sayılı karar davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 24.06.2014 tarihli ve 2014/6863 E., 2014/8456 K. sayılı kararı ile bozulmuş ise de bu kez davacı vekilinin karar düzeltme talep etmesi üzerine Özel Dairenin 15.12.2014 tarihli ve 2014/15483 E., 2014/14359 K. sayılı kararı ile:

“…Davacı, paydaş olduğu 5 parsel sayılı taşınmazda dava dışı önceki paydaşların paylarını satış yoluyla davalılara devrettiklerini, bildirim yapılmadığını, gerçek pay satış değerinin toplamı 532.000,00 TL olmasına rağmen önalım hakkına engel olmak için tapuda yüksek gösterildiğini ileri sürerek, gerçek değer üzerinden davalılar adına kayıtlı payların önalım nedeniyle adına tescilini istemiştir.

Davalılar vekili davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, bedelde muvazaa iddiası kabul edilerek satılan kısmın belirlenen değeri ve tapu masrafları dahil olmak üzere toplam 594.076,00 TL bedel depo ettirilip, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.

Dairemizin 24.06.2014 tarihli 2014/6863 Esas 2014/8456 Karar sayılı ilamı ile “davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazlarının reddine, ancak soyut tanık anlatımları bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya tek başına yeterli bulunmadığından, davacının muvazaa iddiasına itibar edilmemelidir. Bu durumda, davacıya dava konusu payların satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan önalım bedelinin depo edilmesi için süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi” gerektiği yönünden bozulmuştur.

Davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

1- Yapılan yargılamaya toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki karar düzeltme itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2- Ancak, dava önalım hakkı nedeniyle bedelde muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacının bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamadığından önalım bedeli 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734/2. maddesi uyarınca resmi senetlerde gösterilen bedellerin toplamı olan 1.500.000,00 TL satış bedeli ile davalılar tarafından ödenen harç ve tapu giderlerinin toplamından ibaret ise de davalılar vekili 07.02.2013 tarihli celsedeki beyanında ve 04.10.2013 tarihli temyiz dilekçesinde davaya konu olan paylara ilişkin önalım bedelinin açıkça keşifte belirlenen 921.000,00 TL olduğunu kabul ettiğinden bu bedel ve bu bedel yönünden davalılar tarafından ödenmesi gereken tapu harç ve masraflarının toplamını depo edip etmeyeceği davacıya sorularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Kararın, açıklanan bu nedenle bozulması gerekirken farklı nedenle bozulması maddi hataya dayalı olduğundan, karar düzeltme isteminin kabulü ile hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir…”

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 2494 sayılı Kanun ile değişik 438/II. fıkrası hükmü gereğince direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağından duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Asıl ve birleşen dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili asıl ve birleşen davada; müvekkilinin 334 ada 5 parsel sayılı taşınmazda kayden paydaş olup, ayrıca pay sahibi olan Leman (Lamia) Öztürk’ün de mirasçısı olduğunu, önceki paydaşlar tarafından davalılara yapılan pay satışları sırasında satış bedellerinin gerçek dışı ve son derece yüksek olarak gösterildiğini, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi uyarınca noter aracılığıyla bildirim yapılmadığını ileri sürerek, gerçek satış bedeli ile tapu masrafları toplamı olan 577.000TL’nin depo edilmesi koşuluyla taşınmazda asıl ve birleşen dosya davalılarına ait payların tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili; tapuda gösterilen bedelin gerçek satış bedeli olduğunu pay satışından haberi olan davacının taşınmazı düşük bedel ile satın almak için bu davayı açtığını, iyi niyetli olmadığını belirterek; asıl ve birleşen davanın ayrı ayrı reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece, “344 ada 5 parsel sayılı taşınmazın korunması gerekli kültür varlığı olduğu, 27.04.2010 ilâ 13.07.2010 tarihleri arasında yapılan pay satışları arasında fahiş fiyat farkı bulunduğu, bu kadar kısa süre içinde yapılan pay satışlarındaki fiyat farklılığının hayatın olağan akışına aykırı olduğu, dinlenen tanıklardan bir kısmının taşınmazın tamamının değerinin 1.150.000TL olarak belirlenip bu bedel üzerinden satın alma tekliflerinin yapıldığına dair beyanda bulunduğu, bu hususunun banka kayıtları ile de doğrulandığı, dolayısıyla davacının bedelde muvazaa iddiasının kanıtlandığı” gerekçesiyle satış bedeli ve tapu masrafları toplamı olarak 594.076TL bedel depo ettirilmek suretiyle asıl ve birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir.

Davalılar vekilinin temyizi üzerine karar Özel Dairece “davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının reddiyle, davacının bedelde muvazaa iddiası bakımından dinlenilen tanıkların görgüye dayalı bilgileri olmadığı gibi, tanık anlatımlarının bilirkişi raporu ile çelişen soyut beyanlar olduğu, tanık beyanı dışında başkaca bir kanıt da sunulmadığı; soyut tanık ifadeleri bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya tek başına yeterli bulunmadığından davacının anılan iddiasına itibar edilemeyeceği; bu durumda, dava konusu payların satış bedeli ve tapu masrafları toplamından oluşan önalım bedelinin hükümden önce belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için davacıya süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği” gerekçesiyle bozulmuştur.

Davacı vekilinin karar düzeltme talep etmesi üzerine hüküm, Özel Dairece bu kez yukarıda başlık bölümünde açıklanan gerekçelerle bozulmuştur.

Mahkemece, önceki gerekçelerle ve özellikle davacının bedelde muvazaa iddiasını doğrulayan tanık beyanlarının banka kayıtları ile desteklendiği gibi satış senedinde taşınmazın gerçek değerinin gösterilmediği hususunun bilirkişi raporu ile doğrulandığı vurgulanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme kararı taraf vekillerince temyize getirilmiştir.

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; eldeki davada davacının bedelde muvazaa iddiasının kanıtlanıp kanıtlanmadığı noktasında toplanmaktadır.

1- Davalılar … ve N. Ece E. vekillerinin temyizi yönünden;

Bilindiği üzere, paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar az sayıda hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak kanuni önalım hakkı tanınmıştır. Önalım hakkı; taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri olup 26.12.1951 tarihli ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında “16.05.1951 tarih ve 19/6 esas 3 karar sayılı tevhidi içtihat kararıyla da teyit olunduğu üzere şufa hakkının inşai bir hak olduğu” belirtilmiştir.

Öte yandan, 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 Esas, 1951/5 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında önalım hakkının hukuki niteliği, “Gayrimenkul mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni şufa hakkı gayrimenkulde hisse sahibi bulunan şahsa diğer bir hissenin üçüncü şahsa satılması hâlinde, o hisse müşteriye neye mal olmuş ise, o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir haktır. Bu hak mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğuran kurucu bir haktır ki, şefiin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmıştır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732’nci maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” şeklinde yasal (kanuni) önalım hakkı düzenlenmiştir.

Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma da sınırlı tutulmuş ve sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür. Bu husus yukarıda içeriği açıklanan 20.06.1951 tarihli ve 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da vurgulanmıştır.

Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır.

Önalım hakkının kullanılmasıyla, bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan yeni bir hukuki durum meydana gelir.

Önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Ancak, önalım davası açan paydaş satış sözleşmesinde taraf olmadığı için bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını tanık dâhil her türlü delille kanıtlayabilir.

Somut uyuşmazlıkta; davacı, önalım hakkına konu payların bedellerinin gerçekte, toplam 577.000,00TL olduğunu, ancak önalım hakkına engel olmak için pay bedellerinin fahiş miktarda çok yüksek bedeller olarak gösterildiğini ileri sürmek suretiyle bedelde muvazaa iddiasında bulunmuştur. Davacı dava dilekçelerinde, bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamak için tanık anlatımları, keşif ve bilirkişi incelemesine dayanmıştır.

Mahkemece yapılan keşif sonucu mimar ve inşaat mühendislerinden oluşan bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 25.10.2011 tarihli raporda, taşınmazın tamamının 1.787.723,83TL olduğu bildirilmiş; dinlenen davacı tanıkları ise, taşınmazın tamamının 1.100.000,00TL olduğunu beyan etmişler; sonrasında mahkemece bu tanık beyanları esas alınmak suretiyle taşınmazın toplam bedelinin 1.150.000,00TL, davaya konu payların bedelinin ise 593.752,00TL olduğu kabul edilerek, bu bedele tapu masrafları eklenmek suretiyle bulunan 594.076,00TL önalım bedeli olarak depo ettirilmiştir.

Ancak, mahkemece davalılar ile davalılara pay devredenler arasındaki pay bedellerine ilişkin görgüye dayalı bir anlatımda bulunmayan ve bilirkişi raporu ile de çelişen tanık beyanları esas alınmak suretiyle karar verilmesi doğru değildir. Zira, soyut tanık beyanları davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir. Davacı bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamamıştır. Ne var ki, davalılar vekili, bilirkişi heyeti raporuyla belirlenen bedel itibariyle depo kararı verilmesini talep ettiğine göre, bu beyanın gözetilmesi gerektiği de açıktır.

O hâlde; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

.2- Davalı …’in temyizi yönünden;

Bilindiği üzere; dava açıldıktan sonrada sınırlayıcı bir neden bulunmadığı takdirde dava konusu malın veya hakkın üçüncü kişilere devredilebilmesi tasarruf serbestisi kuralının bir gereği, hak sahibi veya malik olmanın da doğal bir sonucudur. Usul Hukukumuzda da ayrık durumlar dışında dava konusu mal veya hakkın davanın devamı sırasında devredilebileceği kabul edilmiş ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 125. maddesinde dava konusunun üçüncü kişiye devir ve temliki halinde yapılacak usulü işlemler düzenlenmiştir. Anılan maddede yer alan düzenlemeye göre;

“(1) Davanın açılmasından sonra davalı taraf, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse, davacı aşağıdaki yetkilerden birini kullanabilir:

a) İsterse, devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam eder. Bu takdirde davacı davayı kazanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur.

b) İsterse, davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür…”

Bu düzenlemeden de anlaşılacağı üzere mahkemece, dava konusunun üçüncü kişiye temliki resen dikkate alınmalı ve davayı veya savunmayı değiştirme yasağının bir istisnası olan Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkını kullanmak üzere davacı tarafa süre verilmelidir.

Somut olayda; davalı …’in 344 ada 5 parsel sayılı taşınmazdaki dava konusu payını dava dışı önceki paydaşlardan satın alması nedeniyle bu paya yönelik olarak 16.07.2010 tarihinde eldeki davanın açıldığı, yargılama devam ederken, tapu iptali ve tescile karar verildikten sonra temyiz aşamasında adı geçen davalının dava konusu payını 11.08.2016 tarihinde dava dışı üçüncü kişi Ahmet Y.’a devrettiği anlaşılmaktadır.

Davacı taraf da 09.02.2018 tarihli dilekçesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 125. maddesindeki seçimlik hakkını kullanabilmesi için bozma kararı verilmesini talep etmiştir. Bu durumda mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda davacıya Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 125. maddesi gereğince seçimlik hakkı hatırlatılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.

Hâl böyle olunca yerel mahkeme direnme kararı davalı … yönünden yukarıda açıklanan bu değişik gerekçe ile bozulmalıdır.

Sonuç: 1-Davalılar … ve N. Ece E. vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının bu davalılar yönünden Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerden dolayı,

2- Davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bu davalı yönünden yukarıda açıklanan değişik gerekçe ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3’üncü maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429’uncu maddesi gereğince BOZULMASINA,

3- Bozma nedenlerine göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, istek halinde temyiz peşin harcın yatıranlara geri verilmesine, aynı Kanunun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 13.06.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.