Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davasında Yapı Birim Fiyat Listesinin Dikkate Alınması

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2017/5-3077 Karar No: 2018/978 Karar Tarihi: 25.04.2018

Özet: Yerel Mahkemenin, dava konusu kamulaştırma planında 63 parsel sayısı ile gösterilen taşınmaz üzerinde bulunan yapı yönünden, davanın açıldığı 2011 yılının tamamında geçerli olan birim fiyat listesine göre belirlenen değere hükmetmesi gerekirken, davanın açıldığı 18.02.2011 tarihi itibariyle endeks artışı yapılmak suretiyle güncelleştirilmiş yapı bedelini belirleyen bilirkişi raporuna itibar edilerek fazla bedele hükmedilmesi isabetsizdir. O hâlde tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

(2709 S. K. m. 46) (2942 S. K. m. 10, 11, 15, 19) (YHGK. 24.12.2014 T. 2014/18-531 E. 2014/1089 K.)

Taraflar arasındaki Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda … Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 12.07.2011 gün ve … sayılı karar, davacı … vekili tarafından temyiz edilmekle, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 10.04.2013 gün ve 2013/2776 E., 2013/6811 K. sayılı kararı ile;

“…Dava, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 4650 sayılı Kanunla değişik 19. maddesi uyarınca kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkindir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davacı idare vekilince temyiz edilmiştir.

Kısmen kapama meyve bahçesi kısmen arazi niteliğindeki taşınmaza gelir metodu esas alınarak değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak;

Kamulaştırma planında 63 parsel numaralı olan taşınmaz üzerindeki binanın değeri tespit edilirken Çevre ve Şehircilik Bakanlığının değerlendirme yılına ait Yapı Yaklaşık Birim Maliyet Fiyatlarına göre bulunan m2 bedellerinin bir sonraki yıl m2 birim fiyatlarını geçmeyecek şekilde değerlendirme tarihine eskale edilmesi gerekir ise de; dava konusu binanın özelliklerine uygun olan yapı sınıfının 2012 yılı için belirlenen 475,00-TL birim fiyatının, 2011 yılından daha düşük olması nedeniyle bina değeri eskale edilmeden hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde fazla bedele hükmedilmesi,

Doğru görülmemiştir…”

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı idare vekili davalının zilyetliğinde bulunan Artvin ili Borçka ilçesi Düzköy köyü 63 parsel sayılı taşınmazın kamu yararı kararı uyarınca kamulaştırılmasına karar verildiğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile taşınmazın Hazine adına tescili ve yol olarak terkinine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili kamulaştırma bedelinin düşük belirlendiğini savunmuştur.

Mahkemece taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi amacıyla keşif yapılarak bilirkişi raporu alındığı, gerek söz konusu bu rapor gerekse dosyadaki bilgi ve belgeler birlikte değerlendirildiğinde bilirkişi kurulu tarafından belirlenen miktarın uygun olduğu gerekçesiyle taşınmazın kamulaştırma bedelinin 111.280,24 TL olduğunun tespitine, taşınmazın tapu kaydının iptali ile Hazine adına tesciline ve yol olarak terkinine karar verilmiştir.

Davacı … vekilinin temyizi üzerine hüküm Özel Dairece, yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuştur.

Yerel Mahkemece 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu‘nun 10. maddesi gereğince kamulaştırılacak taşınmazın keşif tarihinde tespit edilen değerinin kamulaştırma bedeli olarak esas alınması gerektiği, bu nedenle değerlendirme yılının keşfin yapıldığı yıl olarak kabul edilmesinin doğru olacağı, değerlendirme yılının, keşif tarihinin ve karar tarihinin 2011 yılı olması nedeniyle bina değeri tespit edilirken 2012 yılı yapı yaklaşık birim maliyet fiyatlarının dikkate alınmasının mümkün bulunmadığı, kaldı ki 2011 yılı içerisinde 2012 yılına ait verilerin yer almasının da imkânsız olduğu ve bina değeri uyarlanmadan hüküm kurulması gerektiğinden söz edilemeyeceği belirtilerek direnme kararı verilmiştir.

Davacı … vekili dosya içerisine ibraz ettiği 13.05.2015 havale tarihli temyiz dilekçesi ile özetle; bilirkişi raporunda emsal taşınmazın olumlu ve olumsuz tüm yönlerinin araştırılmadığını, dava konusu taşınmazın bedelinin belirlenmesi sırasında tek emsal kullanılmasının doğru olmadığını, bilirkişi raporunda net gelir hesabı yapılırken Tarım İl Müdürlüğü’nün verilerine uyulmadığını, taşınmazın üzerinde meyve ağaçlarının olmasının taşınmazı kapama bahçe niteliğine dönüştürmeyeceğini, ağaçların enkazının davalıya bırakıldığını, bu nedenle enkaz bedellerinin toplam kamulaştırma bedelinden düşülmesinin gerektiğini, kapitalizasyon faiz oranının %4 olarak alınmasının doğru olmadığını, dava konusu taşınmazın kuru tarım arazisi olmasına karşın sulu tarım arazisi olarak kabul edilerek yüksek bedele hükmedilmesinin yerinde olmadığını belirterek ve resen dikkate alınacak diğer nedenlerle yerel mahkeme direnme kararının bozulması gerektiğini beyan etmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, somut olayda dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapı yönünden (3. sınıf A grubu) bilirkişi kurulunca tespit edilen yapı değerinin (2012 yılı yapı birim m2 fiyatının 2011 yılı yapı birim m2 fiyatından düşük olduğu dikkate alındığında) eskale (endeks) edilmesinin gerekip gerekmediği, burada varılacak sonuca göre hükmedilen bedelin fazla olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

4650 sayılı Kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun “Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları” başlıklı 11. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

a) Cins ve nevini,

b) Yüzölçümünü.

c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

d) Varsa vergi beyanını,

e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.

g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

ı) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) Bu fıkrada belirtilen unsurlara göre tespit edilen arazi bedelinin yarısını geçmemek ve her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.”

Bu maddeye göre taşınmazın cins ve nevinin, yüzölçümünün, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların, her unsurun ayrı ayrı değerinin, kamulaştırma tarihindeki resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirlerinin ve özellikle yapılarda resmî birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarının ve yıpranma payının, ayrıca bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin esas alınarak bedelin takdir edilmesi gerektiği öngörülmüştür.

Kanunun lafzı ve ruhu göz önüne alındığında ana ilke taşınmazın ve üzerinde bulunan muhdesatın gerçek değerinin tespit edilmesidir.

Yine 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın “Kamulaştırma” başlığını taşıyan 46. maddesine göre;

“Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hâllerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.

Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hâllerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.

Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her hâlde peşin ödenir.

İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.”

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Tasarısı gerekçesinde de 11. maddede sayılan ölçütlerin Anayasa’nın 46. maddesindeki unsurlar göz önünde tutularak düzenlendiği belirtilmiştir.

Anayasa’nın 46/1. maddesinde ifadesini bulan “peşin ödeme” ve “gerçek bedelden” neyin kastedildiğinin cevabı ise, Kamulaştırma Kanunu’nun 15/son maddesinde verilmiştir. “Bilirkişiler” başlıklı anılan maddenin son fıkrasında “Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.” hükmü öngörülmüştür.

Öyle ise kamulaştırılan taşınmaz ve üzerinde bulunan yapıların bedeli tespit edilirken, değerlendirmede idarece belgelerin mahkemeye verildiği; eş söyleyişle Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescil istemiyle davanın açıldığı günün esas alınması gerektiği açıktır. Ancak bu hâlde, Anayasal hüküm olan “kamulaştırma bedelinin gerçek karşılıklarının peşin ödenmesi” söz konusu olabilecektir.

Bu açıklamalar karşısında kamulaştırılan yapılara değer biçilirken, değerlendirme tarihindeki resmî birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları ile yıpranma payı da göz önüne alınarak bedelin belirlenmesi; bu değerlendirme yapılırken, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca açıklanan yapı birim fiyat listesi yılın tamamında geçerli olmak üzere saptandığı gibi, yıl içerisinde ilan edilen birden fazla yapı birim fiyat listesi bulunması hâlinde, en son fiyat listesine göre değerlendirme yapılması gerektiği, yapı birim fiyat listesi tüm yıl için geçerli olmak üzere belirlendiğinden anılan liste uyarınca tespit edilen değere ayrıca endeks ilavesi yapılmasının gerek ve mümkün olmadığı her türlü duraksamadan uzaktır.

Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24.12.2014 gün ve 2014/18-531 E. 2014/1089 K. sayılı ilamında da aynı ilkeler kabul edilmiştir.

Hâl böyle olunca; Yerel Mahkemenin, dava konusu kamulaştırma plânında 63 parsel sayısı ile gösterilen taşınmaz üzerinde bulunan yapı yönünden, davanın açıldığı 2011 yılının tamamında geçerli olan birim fiyat listesine göre belirlenen değere hükmetmesi gerekirken, davanın açıldığı 18.02.2011 tarihi itibariyle endeks artışı yapılmak suretiyle güncelleştirilmiş yapı bedelini belirleyen bilirkişi raporuna itibar edilerek fazla bedele hükmedilmesi isabetsizdir.

O hâlde tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davacı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanunun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 25.04.2018 gününde oybirliği ile karar verildi.