Aile Konutunun Satılmasında Diğer Eşin Açık Rızası Bulunmaması Halinde İptal Davası Açılabilir mi

Hizmetlerimiz

Aile Konutunun Satılmasında Diğer Eşin Açık Rızası Bulunmaması Halinde Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir mi - Kayseri Aile Avukatı - Kayseri Boşanma Avukatı - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Kayseri Taşınmaz Avukatı - Av. Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

Aile Konutunun Satılması

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu

Eşlerin hukukî işlemleri: Genel olarak – Madde 193

Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.

Aile konutu – Madde 194

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

Aile Konutunun Satılmasında Diğer Eşin Açık Rızası Bulunmaması

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2019/765 Karar No: 2022/1369 Karar Tarihi: 25.10.2022

Mahkemesi: Aile Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, … Aile Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar, davacı vekili ile davalılardan … ve … mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 2. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili 18.09.2012 tarihli dava dilekçesinde; müvekkili ile davalılardan …’nün evli olduklarını, eşlerin … ili, … ilçesi … Mahallesi, 417 ada, 7 parselde kayıtlı A Blok 1. Kat, 6 numaralı bağımsız bölümü aile konutu olarak kullandıklarını, davalının ekonomik durumu çok iyi iken işlerinin kötüye gitmeye başladığını, adına kayıtlı birçok taşınmazını satarak borçlarını ödemeye çalıştığını, ancak aile konutu olarak kullandıkları meskeni satacağını düşünemediğini, müvekkilinin rızası alınmaksızın 13.10.2011 tarihinde davalı … tarafından aile konutu olduğunu bilen diğer davalılar … ve …’e ½ hisseli şekilde evin devredildiğini, 15.10.2011 tarihinde de alıcılar ile kira kontratı yapıldığını, böylece evde oturmaya devam edildiğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın satış işleminin iptaline ve taşınmazın davalı … adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar Cevabı:

5. Davalılar … ile … mirasçıları vekili 01.03.2013 tarihli cevap dilekçesinde; tüm iddiaları inkârla, açılan davanın kötü niyetli ve haksız olduğunu, davalı …’in davalı … ve diğer davalıların murisi …’e olan ticari borçlarına karşılık evi devrettiğini, buna ilişkin tarafların protokol ve ibraname düzenlediklerini, açılan icra takiplerinin takipsiz bırakıldığını, davalıya olan desteklerini sürdürmek amacıyla 15.10.2011 tarihli kira kontratını yaptıklarını, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle … adına icra takibine geçtiklerini, müvekkillerinin devir tarihinde dava konusu taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığını bilmediklerini, zira tapuda böyle bir şerh bulunmadığını, davalı …’in … ve …’de de evleri olduğunu, tüm bunların yanında davacının eşinin borçları hakkında bilgi sahibi olduğunu, borçları karşılığında evin devrine açıkça rızasının bulunduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

6. Diğer davalı … cevap dilekçesi sunmamıştır.

Mahkeme Kararı:

7. … Aile Mahkemesinin 10.09.2015 tarihli ve 2014/233 E., 2015/562 K. sayılı kararı ile; tüm dosya kapsamına göre davacının satıştan haberdar olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

8. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı yasal süresi içinde davacı vekili ile davalılardan … ile … mirasçıları vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

9. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 10.10.2017 tarihli ve 2016/11009 E. ve 2017/10821 K. sayılı kararı ile;

“…Dava, aile konutundan kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Mahkemece, davacının satıştan haberdar olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi “konulmuş olmasa da” eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira dava konusu taşınmaz şerh konulmasa dahi aile konutudur. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh “kurucu” değil “açıklayıcı” şerh özelliğini taşımaktadır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, “emredici” niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 193. maddesi hükmü ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte Türk Medeni Kanununun 194. madde hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, “aile birliğinin korunması” amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin “açık rızası bulunmadıkça” aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu cümleden hareketle, aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, aile konutunun başkası adına devir edilerek, tescil edilmesi gibi “tek başına” bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma “ancak diğer eşin açık rızası alınarak” yapılabilir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “açık” olması gerekir.

Somut olayda, davalı eş dava konusu aile konutu üzerinde diğer davalılar adına devir ederek tescil ettirmiş, bu işlem sırasında davacı eşin açık rızası alınmamıştır.

Hukuk Genel Kurulunun 15.04.2015 tarih ve 2013/2-2056 esas, 2015/1201 karar günlü kararında açıkça ifade edildiği ve Dairemizce de aynen benimsendiği üzere eşin açık rızası alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Eş söyleyişle eşin “açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur. Gerçekleşen bu durum karşısında yukarıda açıklanan yasal düzenleme ile ilkelere uygun değerlendirme yapılarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde ret hükmü kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir…”

gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

10. … Aile Mahkemesinin 14.05.2019 tarihli ve 2019/66 E., 2019/332 K. sayılı kararı ile önceki kararda yer alan gerekçenin yanında; toplanan delillere, dinlenilen tanık beyanlarına göre davacının eşi …’in borçlarından haberdar olduğu, alacaklılarla eşi ile birlikte görüştüğü, hatta iki evden hangisinin verileceğini kararlaştırdıkları, toplantıda davacının bizzat hazır bulunduğu, hâl böyle olunca “satıştan haberi olmadığını iddia etmesinin” hayatın olağan akışına aykırı olduğu, dolayısıyla somut olayda davacının rızasının var olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

11. Direnme kararı yasal süresi içerisinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

12. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; aile konutu olarak kullanılan taşınmaz hakkında; davalı malik olan eş tarafından diğer davalılara yapılan devir işlemine, malik olmayan davacı eşin açık rızasının bulunup bulunmadığı, buradan varılacak sonuca göre 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalı eş adına tesciline karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

13. Uyuşmazlığın çözümü bakımından ilgili yasal düzenleme ve kavramların açıklanmasında yarar görülmektedir.

14. Bilindiği üzere 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Eşlerin hukuki işlemleri” başlıklı 193. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.”

15. Aynı Kanun’un 194. maddesinin 1. fıkrasında yer alan düzenlemeye göre ise;

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”

Anılan maddenin gerekçesine göre aile konutu; eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan olarak tanımlanmıştır.

16. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynı Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukukî işlem özgürlüğü “aile birliğinin’’ korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir.

17. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Nitekim aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Aksi düşünce ile tasarruf yetkisine ilişkin sınırlamanın şerh ile başlayacağı kabul edilmiş olur. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da bu vasıf ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir.

18. Bir başka deyişle; malik olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde tek başına aile konutunu ayni bir hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir. Nitekim bu ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 24.05.2017 tarihli ve 2017/2-1604 E., 2017/967 K.; 30.03.2021 tarihli ve 2017/2-2809 E., 2021/367 K. sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir.

19. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tâbi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “açık” olması gerekir (Gümüş, M.A., Türk Medeni Kanununun Getirdiği Yeni Şerhler; … 2007, s. 41-42).

20. Bu durumda; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği emredici hüküm gereğidir. Diğer eşin, geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabileceği kuşkusuzdur.

21. Diğer yandan yukarıda ayrıntılarıyla açıklandığı üzere; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinde öngörülen aile konutu ile ilgili sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konutun aile konutu olma özelliği nedeniyle getirildiğinden, taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Bu nedenle işlem tarafı üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasının önemi bulunmamaktadır. Başka bir ifade ile TMK’nın 194. maddesine dayalı davalarda; işlem tarafı üçüncü kişi konumunda bulunan davalının iyi niyet iddiasına dayanak, devir tarihinde taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmadığı savunması önemini kaybetmiş, madde metninde yer alan “açık rıza” koşulu davalıya ispat külfeti olarak yüklenmiştir.

22. Yapılan açıklamalar çerçevesinde somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın aile konutu olduğu hakkında Mahkeme ve Özel Daire arasında çekişme bulunmamaktadır. Dava konusu taşınmazın, malik olan eş davalı … tarafından 13.10.2011 tarihinde diğer davalılar … ve …’e ½ hisseli şekilde evi devredildiği anlaşılmaktadır. Davacı aile konutu olarak kullanılan taşınmazın kendi “açık rızası” alınmadan devredildiği iddiasına ilişkin … ve …’yi dinletmiş, davalılardan … ve … mirasçıları ise devir işlemine malik olmayan eşin “açık rızasının var olduğu” savunmasına ilişkin …, … ve …’nu dinletmiştir. Davacı tanığı …’ın davalı eş …’in uzun süredir arkadaşı olduğu, maddi olarak yaşadığı sıkıntılar nedeniyle davalının evi satacağını bildiği, aile konutunu alıcılara gezdirdiği sırada orada bulunduğu ve beyanında “evde davacının olmadığını, kızının olduğunu, gelen kişilerin evin aile konutu olarak kullanıldığını gördüklerini” ifade ettiği, diğer davacı tanığı …’in eşlerin ortak çocuğu olduğu, aile konutunu devralan kişilerin evi görmeye geldikleri anda orada bulunduğu, babasının gelen kişilere evi gezdirdiği, babasının kendisine borçları nedeniyle evi gezdirdiğini açıkladığı, annesine bu olayı üzülmesin diye anlatmadığı ve beyanında “satıştan annesinin haberi olmadığını, devirden birkaç ay sonra apartman kapıcısından evin satıldığını öğrendiğini” ifade ettiği görülmüştür. Buna karşılık davalı tanıkları …’in davalılardan …’ın, …’ın …’in ve …’nin ise …’nün çalışanları olduğu, … ve …’ın beyanlarından; davalılardan …’in, diğer davalılar … ve … ile olan ticari ilişkileri nedeniyle bir evin satışına ilişkin bir toplantı yapıldığı, bu toplantının …’e ait şirkette gerçekleştiği, toplantı anında davacı …’ın da orada olduğu, toplantı sonucunda …’e ait bir evin diğer davalılara devredileceği konusunda anlaştıklarına şahit oldukları ancak bu evin hangi ev olduğunu bilmedikleri, ayrıca …’in beyanında “davacının evin satışına muvafakat verip vermediğini bilmediğini” açıkça ifade ettiği, …’ın ise toplantının yapıldığı yerde çay kahve servisi yapması nedeni ile ara sıra toplantı salonuna girmesi nedeniyle olaylara vakıf olduğu ve beyanında “… hanımın herhangi bir konuşmasını duymadım. Ben … hanımın kocası ile birlikte evi teklif etmesi nedeni ile kocasının işlerinden haberdar olduğunu düşünüyorum” dediği, …’nin beyanlarından ise; davacının, eşinin işlerinin kötüye gittiğinden haberdar olduğu, işyerine devamlı gelip gitmesi nedeniye “evin satılmasından davacının haberinin olduğunu düşünüyorum” şeklinde beyanda bulundukları anlaşılmıştır.

23. Yukarıda açıkça belirtildiği gibi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olmayan eşin izni için her ne kadar bir geçerlilik şekli öngörülmemiş, söz konusu iznin bir şekle tâbi olmadan verilebileceği düzenleme altına alınmışsa da, maddenin ifadesinden verilen iznin “açık” olması gerektiği hususu tartışmasızdır. Somut olayda toplanan deliller ve dinlenen tanık beyanları uyarınca aile konutu niteliğini taşıyan taşınmazın devir işlemine davacının “açık rızasının” olduğu, davalılar tarafından ispatlanamamıştır. Dolayısıyla TMK’nın 194/1. maddesi eşin açık rızasını aradığından, davalılar arasında gerçekleştirilen devir işleminin geçerli olduğunu kabul etmek mümkün değildir.

24. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi ile “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” hükmünün düzenleme altına alındığı, dava konusu taşınmazın kaydında aile konutu şerhi bulunmadığı, dolayısıyla davalıların TMK’nın 1023. maddesinde yazılı iyi niyet iddiasının dinlenebileceği düşünülürse de somut olayda aile konutu olduğunu bildiği hâlde malik olmayan eşin açık rızasını almadan devir işlemini gerçekleştiren davalıların bu iddiasının dinlenemeyeceği, dolayısıyla Özel Daire bozma kararının açıklanan bu nedenlerle genişletilerek direnme kararının bozulması gerektiği yönünde görüş bildirilmiş ise de bu görüş yukarıda açıklanan sebeplerle Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.

25. O hâlde, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

26. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.10.2022 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

Kadastro tespitine itiraz davası, tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.