Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Süresi Sona Ermeden İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir mi

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şartına uyulması gerektiği, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılan feshi ihbar şartına uyulmaması halinde, süre bitiminde kira sözleşmesinin bir yıl için uzamış olacağına, buna bağlı olarak TBK’nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık sürede açılan davanın, süresinde feshi ihbar şartı gerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına karar verilmiştir.

(6098 s. K. m. 346, 347, 350)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

Esas No: 2024/2446 Karar No: 2025/1440 Karar Tarihi: 10.03.2025

I. Başvuru

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulunun 10.05.2024 tarihli başvurusunda; belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sonlandırılması için taraflarca belirli bir süre öncesinden ihtar çekilmesi şartının kararlaştırılmış olmasına karşın, bu süre içerisinde ihtar çekilmemesi halinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre belirli süreli kira söyleşmelerinden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında belirli bir süre öncesinde ihtar çekilmediği için davanın süresinde açılıp açılmadığına yönelik olarak, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. ve 36. Hukuk Dairelerinin kesin nitelikte kararları arasında uyuşmazlık bulunduğunu belirtilerek, söz konusu uyuşmazlığın giderilmesini talep etmiştir.

II. Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 10.05.2024 tarihli ve 2024/13 E., 2024/13 K. sayılı kararıyla; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesinin; taraflar arasındaki belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde, kiraya veren tarafından sözleşmenin sona erdirilmesi için belirli bir süre önceden ihtar çekilmesi şartının kararlaştırılması halinin, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesindeki kiraya verenin ancak on yıllık uzama süresi sonunda maddede belirtilen bildirim şartına uymak kaydıyla sözleşmeyi sona erdirebileceğine ilişkin hükme aykırılık oluşturacağı, “kiraya veren, sözleşmenin bitiminden en az iki ay önce fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme kendiliğinden uzar” ibaresi ve buna benzer aynı anlamı taşıyan ibarelerin, kiraya verenin sözleşmenin bitiminden iki ay önce herhangi bir sebep göstermeksizin fesih bildiriminde bulunması halinde sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunduğu anlamına geleceği, bunun TBK’nın 347. maddesindeki kiraya verenin süreye dayalı olarak sözleşmeyi sona erdirme koşulunu düzenleyen emredici hüküm karşısında geçerli ve uygulanabilir bir sözleşme hükmü olmadığı, ancak sözleşmede “kiraya veren, tahliye talepli dava açmadan en az iki ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunacaktır” anlamını taşıyan ve kiraya verenin, yasada belirtilen tahliye sebeplerine dayanarak tahliye davası açmasını bir fesih bildirim şartına bağlayan hükmün bulunması durumunda, somut bir tahliye davası söz konusu olduğundan, bu nitelikteki bildirim koşulunun geçerli ve uygulanabilir olduğu, bu bildirim koşuluna uyulmaksızın açılan tahliye davasının süresinde açılmış bir dava olarak kabul edilemeyeceği görüşünde iken, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin; taraflarca belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için belirli bir süre önceden ihtar çekilmesi şartının kararlaştırılması halinde, bu şartın geçerli ve kiraya veren açısından bağlayıcı olduğu, bu şarta uyulmadan sözleşmenin sona erdiği tarihten 1 ay içerisinde açılan davanın süre yönünden reddedilmesi gerektiği görüşünde olduğu, dolayısıyla her iki daire kararları arasında açık bir çelişki bulunduğu;

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 26. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Taraftar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.”

Aynı Kanun’un 346. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.”

Aynı Kanun’un 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.”

Yukarıda belirtilen mevzuat hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; tarafların sözleşme içeriğini kanunda öngörülen sınırlamalar içerisinde serbestçe belirleyebilecekleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde sadece kiracı aleyhine düzenleme yasağının bulunduğu, kiraya veren aleyhine bir düzenleme yasağının bulunmadığı, dolayısıyla belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin, sonlandırılması için taraflarca belirli bir süre öncesinden ihtar çekilmesi şartının kararlaştırılmış olması durumunda bu şartın geçerli ve kiraya veren açısından bağlayıcı olduğu, bu durumda sözleşmede öngörülen süre içerisinde ihtar çekilmemesi halinde, ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarının süresinde açılmadığının kabul edilmesi gerektiği, Yargıtayın yerleşik uygulamalarının da bu yönde (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/1166 E., 2018/2175 K. ve2017/3547 E., 2018/9513 K. sayılı ilamları) olduğu belirtilerek, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi ile 36. Hukuk Dairesi arasındaki uyuşmazlığın, 36. Hukuk Dairesinin kararları doğrultusunda giderilmesi yönündeki görüşüyle, 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun’un 35. maddesi uyarınca uyuşmazlığın giderilmesi talep edilmiştir.

III. Uyuşmazlığın Giderilmesi İstemine Konu Kararlar

A. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesinin 28.11.2023 tarihli ve 2021/2114 E., 2023/2227 K. sayılı Kararı

İstanbul Anadolu 20. Sulh Hukuk Mahkemesinin 16.07.2021 tarihli ve 2020/592 E., 2021/1025 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya veren tarafından ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, “davacının davaya konu taşınmazı 07.07.2020 tarihinde satın aldığı, Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereği davalı ile dava dışı 3. kişi arasında yapılan 15.08.2019 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinin tarafı olduğu, davacının kirada oturduğunu, mecuru kullanmak amacıyla satın aldığını, taşınmaza ihtiyacı olması nedeniyle tahliye davası açtığını beyan ettiği, davacının 22.07.2020 tarihli noter kanalı aracılığıyla ile davalıya tahliye etmesi yönünde ihtarda bulunduğu, ihtarın 25.07.2020 tarihinde davalıya tebliğ edildiği, davacının davasını kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içerisinde 31.08.2020 tarihinde açtığı davayı süresi içerisinde açtığı anlaşılmıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi ve yerleşik görüşe göre, ihtiyacın yargılama sırasında devam ediyor olmasının yanı sıra samimi, gerçek ve zorunlu olması da şarttır. Davacının kirada oturuyor olması, oğlunun ve kendisinin ihtiyacının devamlı ve samimi olduğu değerlendirilmekle davanın kabulüne karar verilmiştir.” gerekçesiyle, davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verildiği,

Davalının istinaf yoluna başvurması üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesinin yukarıda belirtilen kararıyla;

“Taraflar arasındaki geçerli bulunan sözleşmenin özel şartlar bölümünün 4. maddesinde kiracı veya kiraya veren tarafından iki ay öncesinde bildirimde bulunma şartının yer aldığı,

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi ile kiracının süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması halinde sözleşmenin aynı koşullarla bir sene uzayacağının düzenlendiği, buna göre kiraya verenin bildirim ile sözleşmeyi sona erdirme hakkına ilişkin yapılan düzenlemeler ile kiracıya yönelik on beş günden daha uzun süre içerisinde bildirim yapmasına ilişkin yapılan düzenlemelerin geçersiz olduğu,

Dava açma süresinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ile sürenin sonundan başlayarak bir ay olarak düzenlendiği,

Davalının istinaf sebebine konu ettiği bildirime ilişkin düzenlemenin TBK’nın 347/1 maddesinde yer alan emredici hüküm nedeniyle geçersiz olduğu, bir an için sözleşmedeki hüküm geçerli kabul edilse dahi ihbar düzenlemesinin yasal dava açma süresini ortadan kaldıracağı şeklindeki kabulün isabetli olmayacağı,

Davacıların kirada oturduğu, oturdukları binanın riskli yapı olduğuna dair tespit bulunduğu, davacıların mecura ihtiyacı bulunduğunu, ihtiyacının gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olduğu, ihtiyaç iddiasının usulünce ispat edildiği…”

gerekçesiyle, başvurunun esastan reddine kesin olarak karar verilmiştir.

B. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin 15.06.2023 tarihli ve 2022/2548 E., 2023/1770 K. sayılı Kararı

İstanbul Anadolu 20. Sulh Hukuk Mahkemesinin 16.05.2022 tarihli ve 2021/721 E., 2022/893 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya veren tarafından ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, “Uyuşmazlığın davacının konut ihtiyacı iddiası nedeniyle tahliyeye karar verilip verilemeyeceği noktasında toplandığı, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01.05.2020 olduğu, davanın 31.05.2021 tarihinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesindeki süreye uyularak kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açıldığı, işbu maddede ihtarname gönderilmesinin şart alınmadığı, ayrıca davacı tarafından gönderilen ihtarnamenin TBK md. 353 uyarınca dava süresini uzattığı,… ihtiyaç iddiasının sürekli, samimi ve zorunluluğunu ispatladığı…” gerekçesiyle, davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verildiği,

Davalının istinaf yoluna başvurması üzerine İstanbul Bölge Afiliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin yukarıda belirtilen kararıyla;

“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesi hükmüne göre; ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nın 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Somut dava bu kapsamda değerlendirildiğinde, davacının eşi ile birlikte taşınmazı 13.03.2020 tarihinde satın aldıkları, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 01.05.2020 başlangıç tarihli olduğu, kira sözleşmesinin 7. maddesinde, kontratın sona ermesinden 60 gün evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontratın yenilenmiş kabul edileceğinin kararlaştırıldığı, davacı 15.04.202Tde ihtar göndermekle birlikte taraflar sözleşmenin sona ermesinden 60 gün önce sözleşmenin devam etmeyeceğine ilişkin yazılı ihtar göndermediklerinden sözleşmenin 01.05.2020 tarihinden itibaren 1 yıl süreyle yenilendiği, bu durumda Mahkemece dava süresinde açılmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olduğundan davalının istinaf talebinin kabulüne karar verilmiştir. (Benzer Yarg. 6HD. 2014/9312 E. 2014/11422 K.)”

gerekçesiyle; başvurunun kabulü ile kararın kaldırılmasına, davanın reddine karar kesin olarak karar verilmiştir.

IV. Değerlendirme ve Gerekçe

Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairelerinin yukarıda açıklanan kesin nitelikteki kararları arasındaki uyuşmazlık; ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında, kiraya verenin kira sözleşmesinde kararlaştırılan ihbar şartına uymaması halinde, Kanunda belirlenen sürede açılan davanın süresinde kabul edilip edilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Aynı Kanun’un 350. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. ”

Aynı Kanun’un 354. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda; adi kira, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası olarak üç bölüm halinde düzenlemiştir. Genel olarak kanuni düzenlemelerde kira türlerine göre farklılık göstermekle beraber kiracı zayıf taraf kabul edilerek korunmuştur. Kiracının »en çok» korunduğu (özellikle kira bedelindeki artışın katı kurallara bağlanıp tahliyenin güçleştirildiği )kira türü,-konut ve çatılı iş yeri kiralarıdır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmelerine ilişkin bir kısım hükümler emredici şekilde düzenlenmiştir. Kira hukukundaki düzenlemeler daha çok kiracının korunmasını amaçladığından kira sözleşmesi ile kiracı lehine olacak şekilde değiştirilebilir. Nispi emredici olarak düzenlenen bu hükümler, taraflarca sözleşmede kiracı lehine genişletilebilir, kiracı aleyhine olacak şekilde ise sözleşme hükümleriyle şart kararlaştırılamaz.

Belirli süreli kira sözleşmelerinden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nın 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Kira sözleşmesiyle kiracı aleyhine olacak şekilde şart kararlaştırılamazsa da aynı sözleşmede kiracının lehine kiraya verenin aleyhine olacak şekilde tarafların düzenleme yapmaları mümkündür. Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kirasında kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya verenin kanunda düzenlenmiş fesih ve tahliye sebebi bulunmadığında süre bitimi nedeniyle sözleşmeyi sona erdirmesi (belirsiz süreli sözleşmede 10 yılın tamamlanması, belirli süreli sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresinin tamamlanması hariç) mümkün değildir. Ancak kiraya veren sözleşme süresinin veya uzayan yılın bitiminden itibaren bir ay içinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunduğunda dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirilebilir. Sözleşme ile kiraya verenin aleyhine olacak şekilde süre bitiminden belli bir süre öncesinde feshi ihbar şartı getirilmişse, kararlaştırılan bu şart kiracı lehine olmakla geçerlidir. Bu halde kiraya verenin sözleşmede kararlaştın lan fesih ihbar şartına uyması, süre bitiminden itibaren tahliye davasını açması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar ihtar şartına uyulmaması halinde; kira sözleşmesi, süre bitiminde kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kullanma zorunluluğu olsa bile sona ermemekte, kira süresi TBK m.347 uyarınca bir yıl süre ile uzamış olmaktadır. Bu durumda, TBK’nın 350. maddesinde öngörülen ihtiyaç sebebiyle tahliye davası bir aylık dava açma süresinde açılmış olsa bile kiraya veren bu dava öncesinde, sözleşmede kararlaştırılan sürede fesih bildirimini yapmaması halinde (kira sözleşmesi bir yıl süre ile uzamış olduğundan) kanundaki sürede dava açılmış olsa bile kiraya verenin kendisi için sözleşmede kararlaştırılan ihbar süresine uymadığından açtığı dava reddedilir.

Açıklanan sebeplerle; uyuşmazlığın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin 15.06.2023 tarihli ve 2022/2548 E., 2023/1770 K. sayılı kararının gerekçesi açısından genel hatları ile Dairemiz emsal kararlarına da uygun olduğu anlaşılmakla, uyuşmazlığın yukarıda açıklandığı şekilde giderilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.

Karar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şartına uyulması gerektiği, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılan feshi ihbar şartına uyulmaması halinde, süre bitiminde kira sözleşmesinin bir yıl için uzamış olacağına, buna bağlı olarak TBK’nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık sürede açılan davanın, süresinde feshi ihbar şartı gerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. İle 36. Hukuk Dairelerinin İçesin nitelikteki kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine,

2. Dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine,

3. Karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmesine,

10.03.2025 tarihinde oybirliğiyle kesin olarak karar verildi.