Yönetim Planı ile Site İçinde ve Binada Kedi Köpek Beslenmesi Yasaklanabilir mi

Hizmetlerimiz

Yönetim Planı ile Site İçinde ve Binada Kedi Köpek Beslenmesi Yasaklanabilir mi - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Kayseri Taşınmaz Avukatı - Av. Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

Binada Kedi Köpek Beslenmesi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Kat Maliklerinin borçları: Genel kural -Madde 18

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

Yönetim planı – Madde 28

Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Site Yönetim Planı ile Binada Kedi Köpek Beslenmesi Yasaklanabilir mi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2017/18-3018 Karar No: 2022/6 Karar tarihi: 18.01.2022

Özet: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özelikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu belirtilerek anataşınmazın yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut hükmün uygulanması öngörüldüğünden ve yönetim planının 45/e maddesi uyarınca yüksek katlı binalarda köpek beslenemeyeceği hükmü karşısında Hukuk Genel kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

(6098 S. K. m. 27) (634 S. K. m. 18, 28) (4721 S. K. m. 2) (18. HD. 13.01.2014 T. 13.01.2014 2013/16329 E. 2014/71 K.)

1. Taraflar arasındaki yönetim planına aykırılığın giderilmesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının ….. Sitesi sakini olduğunu, evinde köpek beslediğini, köpeğin ortak alanlarda gezdirilmesi sırasında site sakinleri ve çocukların çok büyük korku yaşadığını, köpeğin hareketleri nedeniyle bir çok çocuğun psikolojik olarak etkilendiğini, site sakinlerinden yönetime sayısız şikayet iletildiğini, evcil hayvanın evde olduğu süreçte de gerek havlamaları, gerekse de oluşan koku nedeniyle bir çok apartman sakininin şikayetçi olduğunu, site yönetim planının 45/e maddesi uyarınca yüksek katlı binalarda kedi, köpek gibi evcil hayvanların beslenemeyeceğini ileri sürerek köpeğin site ve daireye girişinin önlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkiline ait köpeğin adının “Alex von Petworld” olup safkan Alman Çoban Köpeği olduğunu, sağlıklı ve sürekli veteriner kontrolünde olduğunu, bakımı ve aşılarının yapıldığını, Alex’in müvekkiline ait bulunan, ortak alanlardan bağımsız ve müstakil bu bahçede yaşadığını ve site içerisinde ortak alanlarda gezmediğini, sadece site dışına çıkartılırken bahçe kapısından ana kapıya kadar olan yaklaşık 10-15 metre alandan geçtiğini, site ortak alanlarında dolaşmadığını, ortak alanlarda tuvalet yapmadığını, müvekkilinin oturduğu evi satın alırken kendisine evde köpek besleyemeyeceğine dair bilgi verilmediğini, aksine satış öncesi görüşmelerde ve satış esnasında sunulan görsellerde ve tanıtım kataloğunda bahçede ve bina önünde köpek ve köpekle oynayan çocuk-aile fotoğraflarına yer verildiğini, müvekkilinin haklı olarak ailesiyle birlikte sitede köpek besleyebileceklerini düşündüğünü belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

6. İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 01.03.2013 tarihli ve 2011/1073 E. 2013/251 K. sayılı kararı ile; sırf yönetim planında hayvan bakılmasına yönelik düzenlemeler bulunmasının çevreyi rahatsız etmeyen hayvanın uzaklaştırılmasına gerekçe yapılamayacağı, yönetim planında bulunan ve ev hayvanlarının gerekçesiz olarak evden uzaklaştırılması sonucunu doğuran düzenlemelerin, Borçlar Kanunu’nun 27. maddesi kapsamında kanuna ve kişilik haklarına aykırılık teşkil ettiği, çevreyi rahatsız etmediği anlaşılan ev hayvanlarının doğal yaşam ortamları olan evden uzaklaştırılamayacağı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28/1. maddesi uyarınca “sözleşme” hükmünde sayılan yönetim planındaki düzenlemelerin, Borçlar Kanunu’nun 27. maddesindeki mutlak butlan-yokluk koşullarını taşıdığı anlaşıldığında, hâkim tarafından bu düzenlemelerin hükümsüz kabul edilebileceği, yönetim planındaki ev hayvanı bakma yasağının, hayvan hakları konusundaki uluslararası sözleşmeler, Hayvanları Koruma Kanunu ve yönetmeliğine aykırı olması nedeni ile “kanunun emredici hükümlerine”, uluslararası sözleşmeler ve Kanun ile insana yüklenmiş olan hayvanlara karşı ahlaki yükümlülüğe aykırı olması nedeni ile “ahlaka” aykırı olduğu, dava konusu ev hayvanının çevreye rahatsızlık verdiği ve bu konuda yönetime şikayetler olduğu ispatlanamadığına göre, yalnızca yönetim planındaki yasaklama hükmü nedeni ile çevreye hiçbir rahatsızlık vermeyen köpeğin evden uzaklaştırılmasını istemenin Türk Medeni Kanunu’nun 2/2. maddesine aykırı olduğu, çoğunluğun temel haklar konusunda karar veremeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince 13.01.2014 tarihli ve 2013/16329 E. 2014/71 K. sayılı kararı ile;

“…634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri bağımsız bölümlerini ve eklentileri ile ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler; kat maliklerinin borçlarına dair hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak yararlananlara da uygulanır.

Dosyadaki bilgi ve belgelerden, kat mülkiyetli anataşınmazın tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planının 45/e maddesinde “Kat malikleri kendi bağımsız bölüm ve eklentileri ile toplu yapı ortak alanlarında ve villa kullanım alanlarında tavuk, koyun, keçi vs. kümes ve ahır hayvanları besleyemezler. Yüksek katlı binalarda kedi, köpek gibi evcil hayvanlar beslenemez.” hükmünün bulunduğu ve yönetim planının ilgili bu maddesi uyarınca köpek beslenmesinin yasaklanmış olduğu dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir…”

gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Direnme Kararı:

9. İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 18.04.2014 tarihli ve 2014/222 E. 2014/393 K. sayılı kararı ile, önceki karardaki gerekçe ile direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olay bakımından kat mülkiyetine tabi sitede yönetim planındaki yasağa rağmen bağımsız bölümde köpek beslenmesinin mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle ilgili yasal düzenlemelerin incelenmesinde yarar bulunmaktadır.

13. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur…”

14. Aynı Kanun’un 28. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.”

15. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde yönetim planının, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu belirtilmiş, maddenin 4. fıkrasında ise sözleşme niteliğinde olan yönetim planına daha geniş uygulama boyutu getirilmiş bulunmaktadır. Genel hukuk kurallarına göre sözleşme, yalnız ona taraf olanları ve yasal haleflerini bağlayıcı iken, kat mülkiyeti hükümleri uyarınca tapuya verilmesi zorunlu olan ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesi gereken yönetim planı, onu imzalayan tüm kat maliklerini olduğu gibi, sonradan bağımsız bölüme malik olanları veya ondan yararlananları (külli-cüzi haleflerini), yönetici ve denetçileri bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Bu niteliği gereği yönetim planı, yöntemince iptal edilmiş olmadıkça veya anataşınmazda kat mülkiyeti sona ermedikçe üzerinden ne kadar süre geçerse geçsin (zamanaşımına uğramaksızın) geçerlidir ve bağlayıcılığını korur (Germeç, Mahir Ersin; Kat Mülkiyeti Hukuku, Güncellenmiş 9. Baskı, Ankara 2020, s. 691).

16. Bu nedenle hayvanların gerek bağımsız bölümlerde gerek ortak alan ve eklentilerinde bulundurulup bulundurulamayacağına ilişkin meselede öncelikle yönetim planı incelenmelidir (Yünlü, Semih: Kat Mülkiyeti ve Hayvanlar: Bağımsız Bölümlerde Hayvan Bulundurulması ve İlgili Meseleler, NKÜ Hukuk Fakültesi Dergisi, 2021(2), 322).

17. Tüm bu açıklamalar ışığı altında somut olay incelendiğinde, davalının İstanbul ili Ümraniye ilçesi Yukarıdudullu Mahallesi 106 parsel sayılı taşınmazda D1/Zemin 2 nolu bağımsız bölümün maliki olduğu, tapu kaydına 20.06.2007 tarihli yönetim planının işlendiği görülmüş, Ümraniye Tapu Müdürlüğünün 09.01.2013 tarihli yazı cevabında 106 parsel D1 blokta 39 bağımsız bölümün bulunduğu bildirilmiştir.

18. Dosyada mevcut yönetim planının 45. maddesinde “Bağımsız bölüm malikleri kendi bağımsız bölümleriyle eklentilerini blok ortak yerleri ile toplu yapı ortak alan ve tesislerini kullanırken hüsnüniyet kaidelerine uymak zorundadırlar. Özellikle aşağıdaki şeyleri yapamazlar” düzenlemesinden sonra 45/e bendinde “Kendi bağımsız bölüm ve eklentisi ile blok ortak yerler ile toplu ortak alanlarında ve villa kullanım alanlarında tavuk, koyun, keçi vs. kümes ve ahır hayvanları besleyemezler. Yüksek katlı binalarda kedi köpek gibi evcil hayvan beslenemez” şeklinde düzenlemeye istinaden site yönetim kurulunca 11.06.2011 tarihinde alınan karar ile yönetim planının 45/e maddesi hatırlatılmak suretiyle köpeklerini gezdirmeye devam eden site sakinleri hakkında hukukî işlem başlatılmasına karar verilmiş olup, ihtarname 15.06.2011 tarihinde davalı site sakininin eşine tebliğ edilmiştir.

19. Hâl böyle olunca tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özelikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu belirtilerek anataşınmazın yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut hükmün uygulanması öngörüldüğünden ve yönetim planının 45/e maddesi uyarınca yüksek katlı binalarda köpek beslenemeyeceği hükmü karşısında Hukuk Genel kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

20. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında evde beslenen köpek nedeniyle diğer apartman sakinlerine rahatsızlık verilip verilmediği, gürültü sınırlarının aşılıp aşılmadığı, komşuluk hukuku anlamında önlenmesi gereken aşırılık ve aykırılık bulunup bulunmadığı hususlarında Özel Dairece inceleme ve değerlendirme yapılmamış olduğundan yönetim planının bağlayıcı olmadığına ilişkin direnme kararının uygun olduğu, diğer delillerin incelenmesi hususunda dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerektiği görüşü ile yerel mahkemenin direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüşler Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

21. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 18.01.2022 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.

Kadastro tespitine itiraz davası, tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.