Davalısı Apartman Yönetimi Olan İlamlı İcra Takibinde Doğrudan Kat Malikleri Aleyhine Takip Yapılabilir mi

Hizmetlerimiz

Davalısı Apartman Yönetimi Olan İlamlı İcra Takibinde Doğrudan Kat Malikleri Aleyhine Takip Yapılabilir mi - Kayseri İcra Avukatı - Kayseri İflas Avukatı - Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

İlamlı İcra Takibinde Apartman Yönetimi Yerine Doğrudan Kat Malikleri Aleyhine Takip Yapılması

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma – Madde 20

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün  ortak yerlerin bakım, koruma,  güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Yönetici:  Atanması – Madde 34

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.  

Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.

Yöneticinin görevleri: Genel yönetim işlerinin görülmesi -Madde 35

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;

h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

l) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

Sorumluluğu: Genel kural – Madde 38

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Hakları – Madde 40

Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde  ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.

Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu

İlam mahiyetini haiz belgeler – Madde 38

Mahkeme huzurunda yapılan sulhlar, kabuller ve para borcu ikrarını havi re’sen tanzim edilen noter senetleri, istinaf ve temyiz kefaletnameleri ile icra dairesindeki kefaletler, ilamların icrası hakkındaki hükümlere tabidir. Bu maddedeki icra kefaletleri müteselsil kefalet hükmündedir.

İcranın iadesi – Madde 40

Bir ilâmın bölge adliye mahkemesince kaldırılması veya temyizen bozulması icra muamelelerini olduğu yerde durdurur.

Bir ilâm hükmü icra edildikten sonra bölge adliye mahkemesince kaldırılır veya yeniden esas hakkında karar verilir ya da Yargıtayca bozulup da aleyhine icra takibi yapılmış olan kimsenin hiç veya o kadar borcu olmadığı kesin bir ilâmla tahakkuk ederse, ayrıca hükme hacet kalmaksızın icra tamamen veya kısmen eski hâline iade olunur.

Ancak üçüncü şahısların hüsnü niyetle kazandıkları haklara halel gelmez.

Davalısı Apartman Yönetimi Olan İlamlı İcra Takibinde Doğrudan Kat Malikleri Aleyhine Takip Yapılabilir mi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2017/8-1677 Karar No: 2019/1422 Karar Tarihi: 19.12.2019

Özet: İstem, icra takibinin iptaline ilişkindir. Yerel mahkemenin davalısı apartman yönetimi olan iş mahkemesinin ilamına dayalı olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun ilgili maddeleri uyarınca ilama konu borcun yasal sorumlusu konumundaki kat malikleri olan borçluların ilamda taraf olmadıklarına ilişkin şikayetinin reddine dair direnme kararı usul ve yasaya uygundur. Ne var ki, Özel Dairece borçlular vekilinin kat malikleri müteselsil sorumluymuş gibi ilamlı takipte tüm borcun her kat malikinden talep edildiğine ilişkin icra emrine yönelik diğer temyiz itirazları incelenmediğinden, bu yönde inceleme yapılmak üzere dosya Özel Dairesine gönderilmelidir.

(634 s. K. m. 20, 32, 34, 35, 38, 40) (6100 s. K. m. 294, 301) (2004 s. K. m. 38, 89) (8. HD. 17.02.2015 T. 2014/24507 E. 2015/4280 K.)

Dava ve Karar: Taraflar arasındaki şikayet talebinden dolayı yapılan inceleme sonunda Antalya 3. İcra (Hukuk) Mahkemesince istemin reddine dair verilen 24.09.2013 tarihli ve 2013/646 E., 2013/868 K. sayılı karar, borçlular vekili tarafından temyiz edilmekle Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 17.02.2015 tarihli ve 2014/24507 E., 2015/4280 K. sayılı kararı ile;

“…Alacaklı tarafından borçlular aleyhine başlatılan ilamlı takipte borçlulardan … vekili İcra Mahkemesi’ne başvurusunda; takip dayanağı ilamda apartman yönetimi taraf olduğundan kat maliklerine karşı takip yapılmasının hukuka aykırı olduğunu, takipte borçluların borcun ne kadarından sorumlu olduğunun belirtilmediğini açıklayarak icra takibinin iptaline karar verilmesini talep etmiş, Mahkemece 634 sayılı Kanun’un 20. maddesi gereğince kat malikleri hakkında da takip yapılabileceği gerekçesiyle şikayetin reddine karar verilmesi üzerine, hüküm şikayetçi borçlu vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Somut olayda, takip dayanağı Antalya 1. İş Mahkemesi’nin 2010/708 Esas-2012/668 Karar sayılı işçilik alacağı ilamında davalı olarak ….. Apartman Yöneticiliği hakkında karar verildiği, takibin ise kat maliklerine karşı başlatıldığı görülmektedir. Alacaklının öncelikle ilam borçlusu Apartman Yönetimi aleyhine takip başlatması gerekir. Bu husus gözardı edilerek doğrudan kat malikleri hakkında takibe geçilmesi doğru değildir. İcra Mahkemesi’nce bu nedenle takibin şikayetçi borçlu yönünden iptali gerekirken yazılı gerekçeyle şikayetin reddi isabetsizdir…”

gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan inceleme sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:

İstem, icra takibinin iptaline ilişkindir.

Şikayetçi borçlular vekili; alacaklı tarafından Antalya 1. İş Mahkemesinin 17.12.2012 tarihli ve 2010/708 E., 2012/668 K. sayılı ilamının Antalya 12. İcra Dairesinin 2013/4316 (4336) E. sayılı dosyasında ilamlı takibe konu edildiğini ve kat maliki olan müvekkillerine icra emri tebliğ edildiğini, daha önce aynı ilamda davalı olan ….. Apartmanı Yöneticiliği aleyhine Antalya 1. İcra Dairesinin 2012/11574 E. sayılı dosyasında takip yapıldığını, aynı ilamın yeniden ilamda taraf olmayan müvekkilleri aleyhine takibe konulmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, ilamda davalı ….. Apartman Yöneticiliği olduğundan icra takibinin de apartman yöneticiliği aleyhine yapılması gerektiğini, kat maliki olan müvekkilleri aleyhine takip yapılamayacağını, bir an için kat maliklerinin borçtan sorumlu olduğu düşünülse dahi kat maliklerine müteselsil sorumluluk varmış gibi icra emri gönderilemeyeceğini ileri sürerek Antalya 12. İcra Dairesinin 2013/4316 (4336) E. sayılı icra takibinin iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

Alacaklı vekili; şikayete konu icra takibinde, Antalya 1. İş Mahkemesinin 17.12.2012 tarihli ve 2010/708 E., 2012/668 K. sayılı kararının Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin kararıyla onanarak kesinleştiğini, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 20. maddesinde apartman ortak giderleri arasında sayılan kapıcı giderlerine ilişkin mahkeme ilamından doğan borcun Antalya 1. İcra Dairesinin 2012/11574 E. sayılı dosyası dikkate alınarak tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla takip yapıldığını, icra emrinde tahsilde tekerrür olmamak kaydı bulunduğundan şikayete konu icra takibinin hukuka uygun olduğunu, takip dayanağı ilamda belirlenen işçi alacaklarından sorumlu olanın ….. Apartman Yöneticiliği olduğu belirtildiğinden iddia edildiği gibi icra emrinde işçilik alacaklarının kat malikleri sayısına bölünerek yapılamayacağını, Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 09.06.2011 tarihli ve 2010/29999 E., 2011/12172 K. sayılı kararında “…alacaklı, 634 sayılı Kanun’un 35. maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20. maddesi uyarınca da ilama konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifade ile alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır…” hususunun belirtildiğini, kat malikleri hakkında takip yapılmasının Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereğince hukuka uygun olduğunu savunarak şikayetin reddine karar verilmesini istemiştir.

İcra Mahkemesince; şikayetçilerin söz konusu apartmanda kat malikleri olduğunun tartışmasız olduğu, iş mahkemesinin apartman yönetimi aleyhine kıdem ve ihbar tazminatı ile hafta tatili ücretine ilişkin alacaklara yönelik olarak verilen kararına dayanılarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 35 ve 20. maddesi uyarınca ilama konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında ya da apartman yönetimi hakkında takip yapılabileceği, bu konuda alacaklının seçimlik hakkının bulunduğu gerekçesiyle şikayetin reddine karar verilmiştir.

Borçlular vekilinin temyizi üzerine karar Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde gösterilen nedenlerle bozulmuştur.

Yerel Mahkemece; iş mahkemesi tarafından apartman yönetimi aleyhine, kıdem ve ihbar tazminatı ile hafta tatili ücretine ilişkin alacaklar hakkında verilen kararı için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 35 ve 20. maddeleri uyarınca ilama konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında ya da apartman yönetimi hakkında takip yapılabileceği, bu konuda alacaklının seçimlik hakkının bulunduğu, Özel Dairenin önceki kararlarının da bu yönde olduğu, Özel Dairenin bozma kararında “alacaklının öncelikle apartman yönetimi aleyhine takip başlatması gerekir” şeklindeki değerlendirmesinin hukuki dayanağının bulunmadığı, zira öncelikle apartman yönetimi aleyhine takibe geçildikten sonra hangi koşul ve şartlarda daha sonra apartman malikleri aleyhine takibe geçileceği hususunun belirsiz kaldığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme kararı borçlular vekili tarafından temyize getirilmektedir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; Antalya 1. İş Mahkemesinin davalısı “….. apartmanı Yöneticiliği” olan ilamın kat malikleri aleyhine takibe konulabilmesi için öncelikle Apartman Yönetimi aleyhine takip başlatılmasının gerekip gerekmediği, doğrudan kat malikleri aleyhine takip yapılıp yapılamayacağı, burada varılacak sonuca göre şikayetin reddinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

Alacaklının ilamlı icra takibi yapabilmesi için elinde bir mahkeme ilamı ya da kanunların bu kuvvete sahip kıldığı bir belgenin bulunması gerekir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 294. maddesinin 1. fıkrası “Mahkeme, usule veya esasa ilişkin bir nihai kararla davayı sona erdirir. Yargılama sonunda uyuşmazlığın esası hakkında verilen nihai karar, hükümdür” şeklinde, aynı Kanunun 301. maddesi ise “Hüküm yazılıp imza edildikten ve mahkeme mührü ile mühürlendikten sonra, nüshaları yazı işleri müdürü tarafından taraflardan her birine makbuz karşılığında verilir ve bir nüshası da gecikmeksizin diğer tarafa tebliğ edilir. Hükmün bir nüshası da dosyasında saklanır. Taraflardan her birine verilen hüküm nüshası ilamdır…” şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre, kısaca ilam; mahkeme kararının iki taraftan her birine verilen mühürlü örnekleri olarak tanımlanabilir. Ayrıca 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 38. maddesinde, gerçekte ilam olmadıkları halde yasa gereği “ilam mahiyetini haiz belgeler” sayılmış; bazı özel kanunlarda da, ilgili bulundukları konuda birtakım belgelerin ilam niteliğinde olduğu kabul edilmiştir. İlamların icrası ise; İcra ve İflas Kanunu’nun ikinci babında 24 ila 41. maddeler arasında düzenlenmiş; para ve teminat verilmesi hakkındaki ilamların icrasına ilişkin hükümlere de Kanunun 32 ve ardından gelen maddelerinde yer verilmiştir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 32. maddesinde; “Para borcuna veya teminat verilmesine dair olan ilam icra dairesine verilince icra memuru borçluya bir icra emri tebliğ eder. Bu emirde 24 üncü maddede yazılanlardan başka hükmolunan şeyin cinsi ve miktarı gösterilir.” hükmü yer almaktadır. 26.05.2017 tarihli ve 2017/2 E., 2017/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince ilamların genel haciz yolu ile ilamsız takibe konu edilmesinin icra hukukuna ve yargılama tekniğine uygun düşmediği, bu yola başvurmakta alacaklının hukuki yararının bulunmadığı gibi borçlunun hukuki durumunun ağırlaştırıldığı ve taraflar arasındaki menfaatler dengesi bozulduğundan ilama dayalı bir alacak, ilamsız takip konusu yapılamaz.

Somut olayda; Antalya 1. İcra Dairesinin 2012/11574 E. sayılı icra takip dosyasında alacaklı … tarafından 26.12.2012 tarihinde başlatılan ilamlı icra takibine dayanak Antalya 1. İş Mahkemesinin 17.12.2012 tarihli ve 2010/708 E., 2012/688 K. sayılı ilamında davacının alacaklı ….., davalının ….. Apartmanı Yöneticiliği olduğu, ilamda davacının kapıcılık hizmetinden doğan işçilik alacakları ve yargılama giderlerine ilişkin “…davalıdan alınarak davacıya verilmesine…” şeklinde hüküm kurulduğu, ilamın Yargıtay 7. Hukuk Dairesince onanarak 16.04.2013 tarihinde kesinleştiği, apartman yönetimine 02.01.2013 tarihinde icra emri tebliğ edildiği, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 89. maddesine göre bazı kat maliklerine gönderilen birinci haciz ihbarnamesine itiraz edildiği, şikayete konu Antalya 12. İcra Dairesinin 2013/4336 E. sayılı icra takip dosyasında alacaklı … tarafından 21.05.2013 tarihinde Antalya 1. İş Mahkemesinin 17.12.2012 tarihli ve 2010/708 E., 2012/688 K. sayılı kararına dayanılarak şikayetçi borçlu kat malikleri aleyhine ilamlı icra takibine geçildiği, takip talebinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 20. maddesine gereğince apartman ortak giderleri arasında sayılan kapıcı giderlerine ilişkin mahkeme ilamından doğan borcun Antalya 1. İcra Dairesinin 2012/11574 E. sayılı dosyası dikkate alınarak tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla kat maliki olan borçlulardan tahsilinin talep edildiği görülmektedir.

Özel Dairenin bozma kararında belirtildiğinin aksine, somut olayda öncelikle apartman yönetimi aleyhine ilamlı icra takibi yapıldığı anlaşılmaktadır.

Uyuşmazlığın çözümünde uygulanması gereken 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 20. maddesinin 1/a fıkrasına göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür, 2. fıkrasına göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Aynı Kanunun 32. maddesinde ana gayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde ise kat maliklerinin, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir. Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise aynı Kanunun 35. maddesinde sayılmıştır. Yöneticinin bu görevleri ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili olup, yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak yetkisini de içermektedir. Sözü edilen Kanunun 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğu, aynı Kanunun 40. maddesinin 1. fıkrasında yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahip bulunduğu düzenlenmiştir. Yönetici, kanundan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi yöneticiye karşı da dava açılabilir. Şu husus da belirtilmelidir ki yönetici, vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini kanundan almaktadır.

Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 27.09.2018 tarihli ve 2017/15-423 E., 2018/1364 K. ile 13.12.2018 tarihli ve 2017/15-260 E., 2018/931 K. sayılı kararlarında da vurgulandığı üzere yönetici, yasadan ve yönetim planından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Kat maliklerinin vekili olduğundan bu tür sözleşmeler onların adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur. Yönetici, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun tanıdığı yetkiler dahilinde yaptığı sözleşmeler dolayısı ile aktif ve pasif dava ehliyetine sahiptir.

Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ışığında somut olayda takibe dayanak ilamda apartman yönetimine karşı kapıcılık hizmetinden doğan alacakların tahsili istemiyle dava açılmış olup, davalının pasif dava ehliyetinin olduğu hususu yargılama aşamasında kesinleşmiştir. Takibe dayanak ilamda apartman yöneticiliği taraf gösterilmiş olup, ilamda “kat maliklerini temsilen” açıklaması olmasa dahi kat maliklerini temsilen davalı hakkında karar verildiği için bu ilama dayalı olarak kat malikleri aleyhinde ilamlı icra takibi yapılmasında usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 20. maddesine göre ilama konu borcun yasal sorumlusu kat malikleridir. Apartman yöneticisi, apartman yönetimi ile ilgili konularda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38 ve 40. maddeleri gereğince temsilci konumunda olduğundan avukat olmasa bile kat maliklerini mahkemede temsil edebilir. Kat malikleri, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca ilamda yazılı borçtan sorumlu olup, bu sorumluluklarının sınırı anılan Kanunda belirlenmiştir. Bu nedenle sorumluluklarının tespiti ve hükmün infazı için ayrıca bir yargılama yapmaya veya hükmün yorumlanmasına gerek yoktur. Yeri gelmişken belirtmek gerekir ki, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 33. maddesine göre ilamlı takipte borçlu icra mahkemesine başvurarak borcun zamanaşımına uğradığını, borcun imhal veya itfa edildiğini ileri sürebileceğinden, borçtan sorumlu olmadığı iddiası ilamlı icra takibi prosedürü içinde dinlenmez. Kaldı ki somut olayda da borçluların bu yönde bir iddiası yoktur.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, ilamın infaz edilecek kısmının hüküm bölümü olduğu, hüküm kısmında borcun asıl borçlusunun ve borç miktarının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 297. maddesi gereğince açık, şüphe ve tereddüt bırakmayacak şekilde gösterilmesinin gerektiği, ancak ilamın hüküm fıkrasında davalı ….. Apartman Yöneticiliğinin gösterildiği, ilamda taraf olmayan kat maliklerine icra emri gönderilemeyeceği, aynı borçtan sorumlu olduğu iddiasında olan alacaklının ilamda belirlenen alacağın cins ve miktarına göre ilamsız takip yapılabileceği, kat maliklerinin ilamsız takip prosedüründe mümkün olan itiraz hakkının kullanılmasının sağlanması gerektiği, itiraz eden kat malikinin sorumlu olup olmadığı ve sorumluluğunun miktarının alacaklı tarafından açılacak itirazın iptali davasında açıklığa kavuşturulabileceği gerekçesiyle direnme kararının değişik gerekçeyle bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

Sonuç olarak; yerel mahkemenin davalısı apartman yönetimi olan iş mahkemesinin ilamına dayalı olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 20, 35, 38 ve 40. maddeleri uyarınca ilama konu borcun yasal sorumlusu konumundaki kat malikleri olan borçluların ilamda taraf olmadıklarına ilişkin şikayetin reddine dair direnme kararı usul ve yasaya uygundur.

Ne var ki, Özel Dairece borçlular vekilinin kat malikleri müteselsil sorumluymuş gibi ilamlı takipte tüm borcun her kat malikinden talep edildiğine ilişkin icra emrine yönelik diğer temyiz itirazları incelenmediğinden, bu yönde inceleme yapılmak üzere dosya Özel Dairesine gönderilmelidir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1) Direnme kararı uygun olup borçlular vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA oy çokluğu ile,

2) Direnme uygun bulunduğundan icra emrine yönelik diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 8. Hukuk Dairesine gönderilmesine, ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince Hukuk Genel Kurulu kararının tebliğ işlemlerinin yerine getirilmesine, karar düzeltme yoluna başvurulması halinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması halinde ise mahkemesince doğrudan 8. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na 5311 sayılı Kanun’un 29. maddesi ile eklenen geçici 7. maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 366/III. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 19.12.2019 tarihinde ikinci görüşmede oybirliği ile karar verildi.

İcra ve iflas uyuşmazlıklarında herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için alanında yetkin bir avukattan hukuki yardım alınması oldukça önemlidir. Dava sürecinde güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Alanında yetkin Kayseri icra avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, tasarrufun iptali, itirazın iptali, istirdat davası, istihkak davası, menfi tespit davası, ihtiyati haciz başta olmak üzere her türlü icra ve iflas hukuku uyuşmazlıklarında taraflara avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Kayseri icra avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan icra ve iflas süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.