Geçit Hakkı Kurulması: Taşınmazın Kullanım Şekli ve Ekonomik Kullanım Bütünlüğünün Bozulmaması

Hizmetlerimiz

Geçit Hakkı Kurulması: Taşınmazın Kullanım Şekli ve Ekonomik Kullanım Bütünlüğünün Bozulmaması - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

Geçit Hakkı Kurulması: Taşınmazın Kullanım Şekli ve Ekonomik Kullanım Bütünlüğünün Bozulmaması

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2017/1746 Karar No: 2018/981 Karar Tarihi: 25.04.2018

Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde geçit hakkı kurulması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda … Sulh Hukuk Mahkemesince geçit hakkı kurulması isteminin kabulüne dair verilen 07.01.2014 gün ve … sayılı karar davalı vekili tarafından temyiz edilmekle Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 08.07.2014 gün ve 2014/8131 E., 2014/9165 K. sayılı kararı ile:

“… Dava, zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede davacının maliki olduğu 286 ada 19 parsel numaralı taşınmaz yararına davalıya ait 286 ada 17 parselden geçit tesisi istemine ilişkindir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin reddine, geçit isteminin kabulü ile 286 ada 19 parsel numaralı taşınmaz yararına 27.02.2012 tarihli bilirkişi rapor ve krokisinde 286 ada 17 parsel üzerinden (A) ve (B) harfleri ile gösterilen toplam 53,88 m2’lik kısımdan geçit tesisine karar verilmiştir.

Hükmün taraf vekillerince temyizi üzerine, Dairemizin 14.01.2013 tarihli bozma ilamı ile özetle;

“1- Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre davacı vekilinin tüm temyiz itirazları, davalı vekilinin ise aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş ve reddi gerekmiştir…

2- …Mahkemece, davalının 286 ada 17 parsel numaralı taşınmazını ikiye bölecek, kullanım şekli ve ekonomik bütünlüğü bozulacak şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır. Bu durumda mahkemece, yeniden keşif yapılarak 286 ada 19 parsel sayılı taşınmazın kuzeyindeki 286 ada 23 ve 24 parsel numaralı taşınmazlardan genel yola ulaşacak şekilde parseller bölünmeksizin geçit kurulmasının mümkün olup olmadığı araştırılmalı…” gerekçeleriyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma ilamı sonrasında mahkemece, 286 ada 23 ve 24 sayılı parseller ile yol arasında yaklaşık 10 metre kot farkı bulunduğundan bu parsellerden geçit tesisinin mümkün olmadığı belirtilerek davacıya ait 286 ada 19 sayılı parsel yararına, fen bilirkişilerinin 27.12.2013 tarihli rapor ve ekli krokide gösterdikleri 286 ada 17 parsel numaralı taşınmazın 53,88 m2’lik kısmı üzerinden 161,40 TL bedel karşılığında geçit hakkı kurulmuştur.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Bozma ilamında davalıya ait 286 ada 17 sayılı parseli ikiye bölecek şekilde geçit tesisinin doğru olmadığı belirtilmesine rağmen, hükme esas alınan bilirkişi raporunun bozma öncesi 27.02.2012 tarihli bilirkişi rapor ve krokisinde olduğu gibi 17 sayılı parsel üzerinden (A) ve (B) harfleri ile gösterilen toplam 53,88 m2’lik yerden geçit tesisine karar verilmiştir.

Davalıya ait 286 ada 17 parsel 458,26 m2 miktarında bahçe niteliği ile tapuda kayıtlıdır. Taşınmazı ikiye bölecek şekilde geçit tesisi halinde 53,88 m2’lik kısım yanında (C) harfli 44,49 m2 ve (E) harfli 5,73 m2’lik kısımlar artık kısım olarak kalacak ve taşınmazın ekonomik kullanım bütünlüğü bozulacaktır. Bu durumda komşuluk hukuku ilkelerine ve taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibine aykırıdır.

Hal böyle olunca; mahallinde yeniden keşif yapılarak 17 sayılı parseli ikiye bölmeden parselin doğu sınırından ve geçitin genişliği de belirtilecek şekilde ayrıca bu kısma ilişkin geçit bedeli karar tarihine yakın rayiçlere göre hesaplattırılarak ve mahkeme veznesine depo ettirilmesi sağlandıktan sonra geçit tesisine karar verilmesi gerekir…”

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde geçit hakkı kurulması istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin 19, davalının ise komşu 17 parsel sayılı taşınmazların maliki olduklarını, müvekkilinin ve murislerinin yol olarak kullandığı ve hatta üzerinde müvekkiline ait sadece bir adet zeytin ağacı bulunan 17 sayılı parsel sayılı taşınmazın kadastro sırasında davalı adına tespit edildiğini yapılan tescilin hatalı olduğunu, davalının anılan parselde zilyetliğinin bulunmadığını ileri sürerek davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, bunun mümkün olmaması hâlinde geçit ihtiyacı bulunduğundan 17 parsel sayılı taşınmazdan davacı taşınmazı yararına geçit hakkı tesis edilmesini talep ve dava etmiştir

Davalı vekili davanın reddine karar verilmesinin istemiştir.

Yerel Mahkeme ilk kararında tapu iptali ve tescil isteminin reddine, 286 ada 19 parsel sayılı taşınmaz lehine, davalı adına kayıtlı 286 ada 17 parsel sayılı taşınmazın, fen bilirkişilerinin 27.02.2012 tarihli raporunda ve rapora ekli krokide (A) ve (B) harfleri ile gösterdikleri 53,88 m2’lik kısmı üzerinden 161,40 TL bedel karşılığında geçit hakkı tesis edilmesine karar verilmiştir.

Hükmün taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Özel Dairece davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, davacının geçit ihtiyacı içinde olduğunu ancak 17 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kurulan geçidin taşınmazın parsel bütünlüğünü böldüğünü, fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi gereği parsel bütünlüğünü böler şekilde geçit kurulmasının doğru olmadığı, bu nedenle yeniden keşif yapılarak 286 ada 19 parsel sayılı taşınmazın kuzeyindeki 286 ada 23 ve kuzey doğusundaki 286 ada 24 parsel sayılı taşınmazlardan genel yola ulaşacak şekilde ve parseller bölünmeksizin geçit kurulmasının mümkün olup olmadığının belirlenmesi amacıyla bilirkişilerden rapor alınması, mümkün değil ise yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda alternatifler belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Yerel Mahkemece bozma kararına uyulmuş ve yapılan inceleme sonucunda 286 ada 23 ve 24 sayılı parseller ile yol arasında yaklaşık 10 metre kot farkı bulunduğu dolayısıyla bu parsellerden geçit tesisinin mümkün olmadığından, 286 ada 17 parsel numaralı taşınmazın fen bilirkişilerinin 27.12.2013 tarihli rapor ve ekli krokide gösterdikleri 53,88 m2’lik kısmı üzerinden 161,40 TL bedel karşılığında geçit hakkı kurulmuştur.

Davalı vekilinin temyizi üzerine karar, Özel Dairece yukarıda gösterilen gerekçe ile bozulmuş, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Direnme kararını davacı vekili temyiz etmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık: somut olay bakımından mahkemece 17 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 19 parsel sayılı taşınmaz yararına kurulan geçit hakkının yükümlü taşınmazın işletim şekline engel oluşturup oluşturmadığı; 17 parsel sayılı taşınmazın kullanım şekli ve ekonomik kullanım bütünlüğünün bozulmaması için yeniden keşif yapmak suretiyle taşınmazı bölmeden doğu sınırından geçecek şekilde yeni bir geçit güzergâhı belirleyerek, bu bölüm üzerinden geçit hakkı kurulmasının gerekip gerekmediği noktalarında toplanmaktadır.

Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle geçit hakkına ilişkin kısa bir açıklama yapılmasında fayda vardır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “Zorunlu geçit” başlıklı 747’nci maddesi “Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir” hükmünü içermektedir.

Geçit hakkı kurulabilmesi için geçit ihtiyacı duyulan taşınmazın genel yola hiç veya yeteri kadar bağlantısının bulunmaması gerekmektedir. İlk hâlde mutlak, ikinci hâlde nispi geçit ihtiyacı söz konusudur. Geçit ihtiyacı baştan itibaren olabileceği gibi, sonradan gerçekleştirilen kadastro, imar uygulamaları veya kamulaştırma işlemi sonucu da doğabilir.

Geçit hakkı verilmesine ilişkin davalarda, bu hak taşınmaz leh ve aleyhine kurulacağından, leh ve aleyhine geçit istenen taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur. Ancak, yararına geçit istenen taşınmaz paylı mülkiyete konu ise dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 747’inci maddesinin ikinci fıkrası gereğince geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması hâlinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Zira geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte, özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmelidir. Geçit gereksiniminin nedeni, taşınmazın niteliği ile bu gereksinimin nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.

Bu noktada ‘en az zarar” kavramının ne olduğunun açıklanmasında yarar bulunmaktadır. Öncelikle belirtmelidir ki, diğer seçenekler arasından seçilen yolun sadece en kısa oluşu veya en düşük masrafı gerektirmesi gibi durumlar, en az zarar verme koşulunun gerçekleşmiş olduğunun kabulünü zorunlu kılmamaktadır. Zira, bu iki nokta yanında, geçit hakkının yük altına alınacak olan taşınmazın ekonomik ve geometrik bütünlüğünü bozucu bir şekilde tamamen ikiye bölünerek kurulmaması; çizimi yapılan yol güzergâhının izleyeceği sınırlar itibariyle elverişsizliği; üzerinden yolun geçirileceği taşınmazın hizmet ettiği bir tarımsal ya da sınaî işletmeye özgü faaliyet alanına girmemesi, yüklü taşınmazın yapısal durumu ve üzerinde ekili bulunan şeylerin niteliği ile birlikte bu arazinin kullanımı ve işletilmesinde uzun dönemde ortaya çıkması olası değişikliklerin önceden görülememesi gibi birer alternatif olgu oluşturan diğer bütün seçenekli durumlar çerçevesinde, yüklü taşınmazın somut ve objektif kullanım amacı da dikkate alınarak, en az zarar verme koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenecektir. Bir başka ifade ile aleyhine geçit kurulan taşınmaz veya taşınmazların kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasıdır. Şayet başka türlü geçit tesisi olanaklı değil ise bunun gerekçesi kararda açıkça gösterilmelidir.

Diğer taraftan 6001 sayılı Karayolları Genel Müdürlüğünün Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun‘un “Erişme kontrolü uygulanan karayollarına bağlantı, şehir geçişleri ve yerleşim” başlıklı 17’nci maddesinde yer alan düzenlemeye göre:

“Erişme kontrolü uygulanan karayollarına bağlantılar Genel Müdürlüğün uygun gördüğü yerlerde ve şekillerde yapılır. Erişme kontrolü uygulanan karayolu çevresinin bu bağlantı noktalarına ulaşımı, toplayıcı yollarla veya bağlantı noktasına ulaşan diğer yollar vasıtasıyla sağlanır.

Erişme kontrolü uygulanan karayollarına bitişik taşınmaz sahipleri ile kiracıları veya kullananların arazilerinden erişme kontrolü uygulanan karayoluna doğrudan giriş ve çıkış hakları yoktur.

Erişme kontrolü uygulanan karayolunun şehir geçişlerinde karayolunun şehir ile bağlantı ve ilişkilerinin düzenlenmesi, Genel Müdürlüğün teklifi üzerine, Bakanlık ve ilgili belediye tarafından müştereken kararlaştırılır. İşletme hakkı verilen veya devredilen erişme kontrolü uygulanan karayollarında, şehir geçiş güzergâhının veya karayolunun şehir ile bağlantı ve ilişkilerinin değiştirilmesinde işletici şirketin görüşü alınır.”

Bu bakımdan yukarıda değinilen yasa hükmü doğrultusunda, mahkemece kurulan geçit yeri paftasına işaretlenerek Karayolları Genel Müdürlüğüne gönderilmeli, çıkışın karayolu bağlantısı nedeniyle gerek ilgili mevzuat ve gerekse can güvenliği açısından tehlike oluşturup, oluşturmadığı veya davacının katlanabileceği boyuttaki harcama ile varsa sakıncalarının giderilip giderilemeyeceği ve bunun için ne yapılması gerektiği sorulmalıdır. Karayoluna çıkış engeli bulunduğu saptanırsa ve bunun giderilme olanağı da yok ise diğer alternatifler üzerinde durulmalıdır.

Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelince, davacıya ait 19 parsel numaralı taşınmaz lehine, 27.12.2013 tarihli bilirkişi raporuna ekli krokide 17 parsel sayılı taşınmazın 53,88 m2 kısmı üzerinden taşınmazı böler şekilde geçit tesis edildiği anlaşılmaktadır. 17 sayılı parseli bölecek şekilde geçit hakkı kurulması, komşuluk hukuku ilkelerine ve taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibine ve en az zarar verecek yerden geçit hakkı kurulması ilkesine aykırıdır. Zira 458,26 m2 miktarındaki taşınmazı böler şekilde geçit kurulması hâlinde kalan taşınmazdan ekonomik olarak yararlanılması olanağı bulunmayacak; geçit yüzünden yüklü taşınmaz malikinin uğrayacağı zarar ile yararlanan taşınmaz malikinin elde edeceği yarar arasında açık bir orantısızlık ortaya çıkacaktır. Mahkemece bu husus göz ardı edilerek, kot farkı bulunduğu gerekçesiyle taşınmazı bölecek şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Ayrıca, tesis edilen geçidin Ödemiş-Aydın karayoluna bağlandığı, dosya içerisindeki belgelerden anlaşılmaktadır. Mahkemece bağlantı kurulan yolun erişme kontrollü yol olup olmadığı ve erişme kontrollü yol olması hâlinde karayoluna bağlanılan güzergâhtan geçit hakkı tesisinin uygun olup olmadığı sorulmadan eksik inceleme ve araştırma ile karar verilmiş olması da doğru görülmemiştir.

Hâl böyle olunca, yerel mahkemece Özel Daire bozma kararında gösterilen ve yukarıda ilave olarak belirtilen nedenlerle bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen ilave nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanunun 440’ıncı maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 25.04.2018 gününde oy birliği ile karar verildi.

Tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere taşınmaz ve gayrimenkul hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.