Kiracının Kâr Kaybı: Mahkeme Kararına Dayalı Olarak Kira Sözleşmesinin Süresinden Önce Feshedilmesi

Hizmetlerimiz

Kiracının Kâr Kaybı: Mahkeme Kararına Dayalı Olarak Kira Sözleşmesinin Süresinden Önce Feshedilmesi - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Kayseri Taşınmaz Avukatı - Av. Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

Kiracının Kâr Kaybı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

Kira Sözleşmesi

Genel Hükümler: Tanımı – Madde 299

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira süresi – Madde 300

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.

Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Kiraya verenin borçları

Teslim borcu – Madde 301

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu – Madde 302

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.

Yan giderlere katlanma borcu – Madde 303

Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.

Borcun ifa edilmemesi: Giderim borcu – Madde 112

Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.

Sorumluluğun ve giderim borcunun kapsamı

Genel olarak – Madde 114

Borçlu, genel olarak her türlü kusurdan sorumludur. Borçlunun sorumluluğunun kapsamı, işin özel niteliğine göre belirlenir. İş özellikle borçlu için bir yarar sağlamıyorsa, sorumluluk daha hafif olarak değerlendirilir.

Haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanır.

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde: Süre verilmesi – Madde 123

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.

Seçimlik haklar – Madde 125

Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.

Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.

Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.

Sürekli edimli sözleşmelerde – Madde 126

İfasına başlanmış sürekli edimli sözleşmelerde, borçlunun temerrüdü hâlinde alacaklı, ifa ve gecikme tazminatı isteyebileceği gibi, sözleşmeyi feshederek, sözleşmenin süresinden önce sona ermesi yüzünden uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.

Kiracının Kâr Kaybı: Mahkeme Kararına Dayalı Olarak Kira Sözleşmesinin Süresinden Önce Feshedilmesi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2020/688 Karar No: 2022/846 Karar Tarihi: 07.06.2022

Mahkemesi: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

1. Taraflar arasındaki maddi ve manevi tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karara karşı her iki taraf vekilinin istinaf talebinde bulunması üzerine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesince Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve temyiz incelemesi sırasında duruşmanın düzenlendiği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 369. maddesinin direnme kararının temyizini kapsamadığı, direnmenin düzenlendiği aynı Kanun’un 373. maddesinde ise duruşmaya yer verilmediği gözetildiğinde direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağı kabul edilerek temyiz eden davacı vekilinin duruşma isteminin reddine oy birliğiyle karar verilip dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili; taraflar arasındaki 01.06.2007 tarihli kira sözleşmesi çerçevesinde müvekkilinin davalı üniversiteye ait kampüs giriş kapılarının işletme hakkını on yıl süreyle kiraladığını, bu sözleşmenin aynı zamanda bir yap-işlet-devret sözleşmesi niteliği taşıdığını zira giriş kontrol sistemlerinin müvekkili tarafından imal edilip sözleşme sonunda davalıya teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, imalatın 26.12.2008 tarihinde tamamlandığını ve on yıllık sözleşme süresinin de fiilen bu tarihte başladığını, sözleşme yıllarca sorunsuz olarak uygulanmışken davalının 30.09.2015 tarihli yazısıyla idari yargıda ihalenin iptal edildiği gerekçesiyle faaliyetlerin durdurularak sistemin teslim edilmesini istediğini, konuyla ilgili itirazların Rektörlüğe bildirildiğini ancak menfi yanıt aldıklarını ve 12.10.2015 tarihinde kampüs giriş kontrol sistemlerini teslim etmek zorunda kaldıklarını, sözleşmenin bu şekilde davalının kusuru nedeniyle 3 yıl 2 ay 15 gün erken sonlandığını, müvekkilinin kira sözleşmesine göre yaptığı inşaat ve imalat bedelleriyle yoksun kaldığı kâr kadar maddi zarara uğradığını, bunun yanı sıra çalışanlarını işten çıkarmak zorunda kaldığını ve basında çıkan haberlerle sanki haksız ve hukuksuz şekilde giriş kapılarından ücret alıyormuş gibi bir algı yaratılarak kamuoyu nezdinde itibarsızlaştırıldığını, bu durumun manevi zarara neden olduğunu ileri sürerek mahkemece tespit olunacak yoksun kaldıkları kâr yönünden fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000TL maddi tazminat ile 100.000TL manevi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle kazanç kaybı yönünden tazminat taleplerini 5.063.743,26TL ye yükseltmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili; zamanaşımı, hak düşürücü süre, görev, yetki derdestlik ve husumet yönünden itirazları bulunduğunu belirttikten sonra davaya konu talebin tam yargı davası şeklinde idari yargıda açılması gerektiğini, bu olmasa dahi ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin 6. maddesi gereğince sözleşmenin haklı nedenle feshi hâlinde hiçbir talepte bulunulmayacağının taahhüt edildiğini, davacının Danıştay kararı gereğince kira sözleşmesine konu yeri tahliye ettiğini, müvekkili mahkemelerce verilen kararlara uymak zorunda olduğundan sözleşmenin haklı sebeple feshedildiğini, (diğer vekilin cevap dilekçesinde bu savunmalara ilaveten) sözleşmenin başlangıcının açıkça 01.06.2007 olarak kararlaştırıldığını ve bu tarihten itibaren kira ödemelerine başlandığını, bu nedenle kira süresinin 26.12.2008 tarihinde başladığı yönündeki iddianın gerçek dışı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı:

6. Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 29.03.2018 tarihli, 2015/2434 E., 2018/798 K. sayılı kararı ile; taraflar arasında imzalanan 01.06.2007 tarihli kira sözleşmesi ile davalı idarenin mülkiyet ve tasarrufunda bulunan üç adet üniversite girişindeki geçiş kontrol sisteminin işletme hakkının 2886 sayılı Kanun’un 51/g maddesi gereğince davacıya kiraya verildiği, imalatların davacı tarafından 26.12.2008 tarihinde tamamlandığı, sözleşmedeki on yıllık sürenin 01.06.2017 tarihinde dolacağı, ancak idari yargıda görülen dava sonrasında sözleşmenin davalı tarafından feshedildiği, kiralananın 12.10.2015 tarihinde teslim edildiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 301. maddesine göre kiraya verenin kiralananı sözleşme süresince kullanılabilir hâlde bulundurmakla, 308. maddesine göre ise kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğu, davalı idare tarafından sözleşmenin süre dolmadan önce feshedildiği ve sözleşmeden önce kiralanana el konulduğu, davacı kiracının sözleşmenin sona ermesinde herhangi bir kusurunun bulunmadığı, davalı kiraya verenin kira sözleşmesi bitimine kadar kiralananı elverişli hâlde bulundurmamasından doğan zarardan sorumlu olduğu, yapılan keşif sonucu düzenlenen 17.07.2017 tarihli bilirkişi raporunda yoksun kalınan kazanç kaybının 2.922.850,58TL, 04.12.2017 tarihli ek raporda ise 5.063.743,26TL ve 7.323.451,34TL olarak belirlendiği, emsal içtihatlara göre davacının aynı şart ve koşullarda kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği aynı nitelikli başka bir taşınmazı yeniden kiralayabileceği sürenin belirlenmesi ve davalı kiraya verenin de bu süreye ilişkin kazanç kaybından sorumlu tutulması gerekmekteyken bu yönde alınan ek raporda davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralamasını olasılık dâhilinde olmadığının mütalaa edildiği, kira sözleşmesinde taraflarca feshin ihbarı için kararlaştırma bulunmadığından sürenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 114 ve 52. maddeleri gereğince hâkim tarafından belirlenmesi gerektiği, bilirkişi heyetince rapor ve ek raporda bir günlük kazancın 5.331,51TL olarak belirlendiği, yapılan keşif, sözleşmenin sona ermesine kalan süre, kiralanan yerin özelliği, sözleşmenin iptal edilme nedeni, tüm dosya kapsamı gözetilerek 90 gün üzerinden hesaplama yapılmasının hakkaniyete uygun olacağı, manevi tazminat talebi yönünden ise, kira sözleşmesinin Danıştay kararı gereğince sona erdirilmesinde davacının kişilik haklarına herhangi bir saldırı söz konusu olmadığı ve manevi tazminat şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 479.835,90TL maddi tazminatın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, manevi tazminat isteminin reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi Kararı:

7. Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

8. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 18.10.2018 tarihli, 2018/972 E., 2018/1156 K. sayılı kararıyla;

“Aksinin kararlaştırılmamış bulunmasına göre taraflar arasındaki kira sözleşmesinin on yıllık süresinin 01.06.2007 tarihinde başladığı, 12.10.2015 tarihinde tahliye gerçekleştiğinden davacının ancak bakiye 1 yıl 7 ay 23 günlük süre için tazminat iddiasında bulunabileceği, söz konusu kira sözleşmesi uyarınca davacı üniversite giriş kapılarının işletmekteyken Danıştay 13. Dairesinin 21.04.2015 tarihli kararıyla bu yerin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 51/g maddesi uyarınca kiraya verilemeyeceği, ihalenin pazarlık usulü ile yapılamayacağı gerekçesiyle kiralamaya yönelik idari işlemin iptal edildiği, bu karar üzerine davalının sözleşmeyi feshettiği, Mahkemece taraflar arasındaki hukuki uyuşmazlığın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 112, 114/2 yollaması ile 52. maddeleri kapsamında değerlendirildiği ve kâr kaybı nedeni ile 90 günlük kira bedeli kadar maddi tazminata karar verilmiş ise de bu kabulün somut olaya uygun düşmediği zira, 112. madde çerçevesinde tazminat istenebilmesi için kiracının zarara uğramış olmasının yetmeyeceği, bu zarar nedeni ile kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmesi gerektiği, tarafların sözleşme akdederken 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesine göre iyi niyet ve dürüstlük kuralları dahilinde hareket etmek zorunda olduğu, sözleşmenin kurulmasında taraflardan biri hataya düştüğünde, karşı taraf bu hatayı biliyor veya bilmesi gerekiyor ise sözleşmenin kurulmasında iyi niyetli olduğunun söylenemeyeceği, üniversiteye ait taşınmazın 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 51/g maddesi uyarınca pazarlık usulü ile kiraya verilmesinin mümkün olmadığı olayda ihale davalı üniversite tarafından yapılmışsa da davacının da kanuna aykırı olarak pazarlık usulü ile yapılan ihaleden faydalandığı, usulüne uygun olarak açık arttırma suretiyle ihale yapılsa davacının bu ihaleyi kazanacağının söylenemeyeceği, hâl böyle olunca davacının da kusurlu olduğu ve kanuna aykırı olarak yapılan ihaleden uzunca bir süre faydalandığı, ancak bu durumun kalan süre için sözleşme hükümlerine göre tazminat isteme hakkı vermeyeceği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf talebinin kabulüne, ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine, TMK’nın 56. maddesindeki koşullar oluşmadığından davacı vekilinin manevi tazminata ilişkin istinaf isteminin reddine”

karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

9. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

10. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12.11.2019 tarihli ve 2019/99E., 2019/9079 K. sayılı kararı ile;

“…1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davacı vekilinin kar mahrumiyetine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 301. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249/1 maddesi) hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 112. [818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun 96.] maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.

Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır, kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.

Kâr kaybı, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kardan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.

Kar kaybının hesabında kiracının aynı şartlarla benzer bir taşınmazın kiralanması için gereken makul süre tespit edilip, bu süre içindeki kiracı kazanç kaybının ne olabileceği tespit edilerek mahrum kalınan kazanç kaybının belirlenmesi gerekmektedir.

818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun 106. ve 108. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun md. 125.) maddeleri hükümleri gereğince kazanç kaybı (kâr kaybı) zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gerekir. Bu yönteme göre kâr kaybı, sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur. Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir. Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içinde dikkate alınmalıdır.

Somut olayda; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.06.2007 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin süresi bitmeden davalı kiraya veren tarafından tek taraflı olarak feshedildiği tartışmasızdır. Davacı, sözleşmenin davalı idare tarafından tek taraflı feshinin haksız olduğunu iddia etmiş, davalı ise Danıştay kararı doğrultusunda sözleşmenin feshedildiğini savunmuştur. Danıştay kararı ile yapılan ihalenin usulsüzlüğü tespit edilmiş ise de; taşınmazın tahliyesine karar verilmemiştir. Kiraya veren, ancak yasada belirtilen tahliye sebeplerinden birine dayanmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona ereceğinden; davalının, sözleşmeyi haksız olarak feshettiğinin kabulü gerekmektedir. Bu durumda; davacı, kusurlu fesih nedeniyle kiralayan davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilecektir. Ancak, kâr kaybının hesabında kiracının aynı şartlarla benzer bir yeri kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği tespit edilip mahrum kalınan kârın belirlenmesi gerekmektedir.

Mahkemece; yukarıda açıklandığı şekilde öncelikle kiracının dava konusu aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre kadar kâr kaybına hükmedilmesi gerekirken; yazılı şekilde, hukuki olmayan gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

O halde; bölge adliye mahkemesince; yukarıda açıklanan ilkelere göre kar kaybı hesabı yapılıp yapılmadığı üzerinde durularak sonucuna göre yoksun kalınan kara hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile istinaf başvurusunun kabulü ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir…”

gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

11. Bölge Adliye Mahkemesinin 06.07.2020 tarihli ve 2020/217E., 2020/755 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

12. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

13. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dayanağı olan idari işlemin iptali nedeniyle taraflar arasındaki kira sözleşmesinin davalı kiraya veren tarafından sonlandırıldığı ve davacı kiracının sözleşmenin kalan süresine ilişkin kâr kaybının tazminini talep ettiği olayda, dosya kapsamı itibariyle kiracının dava konusu ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre kadar kâr kaybına hükmedilmesinin mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

14. Uyuşmazlığın temeli taraflar arasındaki sözleşmenin süresinden önce sonlandırılması nedeniyle uğranılan zarar iddiasına dayandığından öncelikle bu hususa ilişkin kavram ve hükümlerin açıklanması faydalı olacaktır.

15. Geçerli şekilde kurulmuş bir özel hukuk sözleşmesinde, tarafların sözleşmeye uygun hareket etmeleri, edimlerini sözleşmeye uygun olarak yerine getirmeleri, edimin ifasını imkânsız hâle getiren her türlü davranıştan kaçınmaları zorunludur.

16. Tarafların sözleşmeyle üstlendiği borcun hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi hâlinde ifa etmeme sonucu meydana gelir. Borcun ifa edilmemesi hâli, somut olayda sözleşme tarihinde yürürlükte olan 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun m. 96-108 maddelerinde düzenlenmiştir.

17. 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun 96. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiç bir kusurun isnat edilemiyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur.”

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 112. maddesinde yer alan düzenlemeye göre de;

“Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”

18. Esas itibariyle zarar malvarlığında meydana gelen eksilmedir; fakat bu eksilme sahibinin iradesi dışında veya hiç olmazsa rızası bulunmaksızın meydana gelmiş olmadıkça zarar sayılmaz (Türk Hukuk Lûgatı: Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, C.I, s. 1247).

19. 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun 96. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 112.) maddesi kapsamında tazmini istenilen yani sözleşmeden doğan zarar, müspet yahut menfi zarar olabilir.

20. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır (Tandoğan, Hâluk: Türk Mesuliyet Hukuku, İstanbul 2010, s. 426- 427; Yılmaz, Ejder: Hukuk Sözlüğü, Genişletilmiş 5. Baskı, s. 591). Müspet zarar, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi hâlinde söz konusu olur; sözleşme ortadan kalkmamaktadır, yalnız alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep hakkı almaktadır. Burada sözleşmenin feshedilmemesinden değil, borcunun ifa edilmemesinden doğan zararın söz konusu olduğu göz ardı edilmemelidir.

21. Menfi zarar ise; uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar (Tandoğan, s. 427). Bu husus 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun 108. maddesindeki düzenlemeden kaynaklanmıştır. Burada alacaklı sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini söz konusudur. Çünkü sözleşme fesih edilerek hükümsüz olduktan sonra tekrar sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan söz edilemez; istenilecek zarar menfi zarardır. Başka bir anlatımla, genel olarak menfi zarar, sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından; müspet zarar ise, ifa edilmemesinden doğan zararı ifade eder (Eren, Fikret: Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 12. Baskı, İstanbul 2010, s. 482).

22. Konuya kira sözleşmeleri açısından bakıldığında; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içerir.

23. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla da yükümlüdür.

24. Bir kira sözleşmesi, açık bir sözleşme hükmü bulunmasa dahi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebileceği gibi taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın kiracı tarafından tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırılabilirler. Ancak, bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise bildirimin geçerli olabilmesi için kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur.

25. Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın, haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.

26. Somut olayda taraflar arasında kira sözleşmesi mevcuttur. Bu sözleşme, davalı idarenin açtığı ihale sonucunda düzenlenmiştir. Bu nedenle Bölge Adliye Mahkemesi ve Özel Daire arasındaki uyuşmazlığın çözümü için kamu ihalelerinin idari süreci ve devamında kurulan sözleşmeler arasındaki bağlantının ortaya konulması sonrasında idari yargıda verilen kararların kamu ihale sözleşmelerine etkisinin ne olacağı konusu incelenmelidir.

27. İdare, kamu hizmetlerinin ifası sırasında gelir elde etmenin yanı sıra, ihtiyaç duyduğu mal ve hizmetleri karşılayabilmek için özel hukuk kişileriyle birtakım hukuki ilişkiler içine girmek durumundadır. Bu hukuki ilişkilerde idare, gerçek bir kişinin sahip olduğu sözleşme özgürlüğü kadar serbest hareket edemez. Zira kamu adına, kamu yararı ve maliyesini gözeterek hareket eden idare, bu iş ve eylemlerinde saydamlık, rekabet, eşit işlem, güvenilirlik, gizlilik, kamuoyu denetimi, ihtiyaçların uygun şartlarla ve zamanında karşılanması gibi temel ilke ve esaslara tabidir. Bu nedenle kanun koyucu idareye kamu adına işlem ve harcama yapabilme yetkisini 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu çerçevesinde çizdiği sınır ve kurallar dâhilinde tanımıştır.

28. İdarenin tüm sözleşmelerinde esas olan kamu hizmeti, kamu yararı ve kamu maliyesi boyutu sözleşmeler akdedilene kadar olan sürece idarî nitelik kazandırmaktadır. Bu idarî nitelik, idarenin sözleşme akdetme usulünün varlık gerekçesidir.

29. Bu sözleşmelerde idarenin irade beyanını açıklaması kural olarak belli bir şekle bağlı olan ve birden çok işlemin tamamlanmasıyla oluşan bir dizi işlemler bütünüdür ve sözleşmesinin yapılmasına kadar geçirilen aşamalardaki usulsüzlüklerin yargısal denetimi, kamu hukuku kuralları uyarınca idari yargı mercileri önünde yapılmaktadır.

30. Sonraki aşamada sözleşmenin kurulması, taraflar arasındaki ilişkiyi idare hukuku zemininden borçlar hukuku alanına taşır. Mevzuatta belirlenmiş kurallar çerçevesinde yürütülen ihale süreci sonunda sözleşmeye davet edilen yüklenici ile sözleşmenin yapılmasına dair idarenin aldığı karar bir idari işlem niteliğindeyken, kamu ihale sözleşmesinin imzalanmasıyla taraflar arasında özel hukuk ilişkisi doğar.

31. İhale sürecinin idari nitelikteki aşamalarıyla, süreç sonunda imzalanan özel hukuk sözleşmesi aslında birbiriyle bağlantılıdır. Bu nedenle hüküm ve sonuçlarını borçlar hukuku alanında gösterse bile, kamu ihale sözleşmesinin temelinin idare hukukuna dayandığı ve ihale sürecinin sözleşmenin imzalanmasıyla sona ermeyip sözleşmenin uygulanması aşamasında da varlığını sürdürdüğü gözden kaçırılmamalıdır.

32. Nitekim ihale süreci sonunda imzalanan sözleşme, borçlar hukukunun genel ilkelerine uygun, geçerli bir sözleşme gibi hüküm ve sonuçlarını doğurmaya başlamış olsa dahi, idari yargıda sözleşmenin dayanağı olan ihaleye ilişkin idari sürecin hukuka aykırı olduğu tespit edilebilir.

33. Bu durumda idarenin ne yapması gerektiği kanun koyucu tarafından 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda açıkça gösterilmiştir.

34. Anayasa’nın 138/4. maddesine göre yasama ve yürütme organları ile idare, mahkeme kararlarına uymak zorundadır; bu organlar ve idare, mahkeme kararlarını hiçbir suretle değiştiremez ve bunların yerine getirilmesini geciktiremez.

35. Anayasa’nın bu hükmüne paralel olarak, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 28/1. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Danıştay, bölge idare mahkemeleri, idare ve vergi mahkemelerinin esasa ve yürütmenin durdurulmasına ilişkin kararlarının icaplarına göre idare, gecikmeksizin işlem tesis etmeye veya eylemde bulunmaya mecburdur. Bu süre hiçbir şekilde kararın idareye tebliğinden başlayarak otuz günü geçemez.”

36. Hukukun üstünlüğü ilkesinin bir görünümünü teşkil eden bu hükümler dolayısıyla idare, mahkeme kararı doğrultusunda işlem yapmak zorundadır.

37. İdare mahkemesi kararı, idarenin hukuka aykırılığı tespit edilen işlemi sonlandırması zorunluluğunu ortaya çıkardığında, bu işleme dayalı olarak tesis edilen sözleşme ilişkisinin tasfiyesi sorunu doğmakta ve ihalenin mahkeme kararıyla iptalinin sözleşmeye etkisinin ne olacağı hususu gündeme gelmektedir.

38. Yukarıda açıklandığı üzere idarenin özel hukuk sözleşmesi imzalayabilmesinin dayanağı; kapsam, usul ve sınırları kanun koyucu tarafından emredici hükümlerle belirlenmiş idari bir süreç çerçevesinde oluşturulan iradedir. İdare mahkemesinin ihalenin iptaline ilişkin kararı esasen, ihalenin ilgili mevzuat hükümlerine aykırı olarak gerçekleştirilmiş olduğunu tespit mahiyetindedir. Bir başka anlatımla; ihale sürecindeki hukuka aykırılık, ona bağlı şekilde oluşturulan sözleşmenin kurulmasından sonra ileri sürülmüş ve mahkemece tespit edilmiş olur. Bu tespit doğrudan özel hukuk sözleşmesini sonlandırmasa da, idare Anayasa’nın 138/4 ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 28/1. maddelerinin gereğini yerine getirmek üzere ihale sözleşmesini sona erdirme yönünde irade beyanında bulunmak zorundadır.

39. Hukukun üstünlüğü ilkesinin gereği olarak, idarenin mahkeme kararına uygun davranması bir yandan kamu yararını sağlamaktayken bir yandan da özel hukuk ilişkisi niteliğindeki kamu ihale sözleşmesinin iptali sonucunu doğurur ve sözleşmenin karşı tarafı yani yüklenicinin menfaatini ihlâl eder. Bu durumda olayın özelliklerine göre, idarenin iş ve eylemlerinden zarar gören, kusuru olmaksızın sözleşmesi feshedilen tarafın sözleşmeden doğan yükümlülüğünü ifa için yapmış olduğu giderlerin tazmin edilmesi, tıpkı hukukun üstünlüğü gibi hukuk devleti ilkesinin yerine getirilmesine hizmet eder.

40. Somut olayda; davalı Rektörlük, yerleşke giriş kapılarında otomasyon sisteminin kurulması ve işletilmesi hakkını pazarlık usulüyle yapılan ihale sonucunda davacı şirkete vermiş ve taraflar arasında ihaleye konu sistemin kurulması, on yıl boyunca kira bedeli karşılığında işletilmesi yönünde 01.06.2007 tarihli kira sözleşmesi imzalanmış, sözleşme çerçevesinde davacı şirket sistemi inşa etmiş ve işletmeye başlamıştır. Sözleşme devam ederken dava dışı kişi tarafından Rektörlüğe başvurularak, üniversite yerleşkesine girişlerde ücret alınmasının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla uygulamaya son verilmesi ve ödenen bedelin iadesi istenmiştir. Başvurunun idarece reddi üzerine bu işlemin ve ihalenin iptali istemiyle idare mahkemesinde açılan dava Bursa 2. İdare Mahkemesinin 25.11.2009 tarihli, 2009/57 E., 2009/1058 K. sayılı kararıyla reddedilmiştir. Ret kararına karşı davacının temyiz itirazlarını inceleyen Danıştay 13. Dairesi 21.04.2015 tarihli, 2010/521 E., 2015/1545 K. sayılı kararıyla davalı Üniversitenin özel mülkiyetine konu taşınmazın devletin özel mülkiyetindeki taşınmaz mal ya da devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yer olarak nitelendirilmesinin hukuken mümkün olmadığı, bu nedenle bu yerin kiralanmasına ilişkin ihalenin 2886 sayılı Kanun’un 51/g bendinde yer alan şartın gerçekleşmemiş olması sebebiyle bu yerin kiralanmasına ilişkin ihalenin pazarlık usulü ile yapılamayacağı anlaşıldığından, davacı tarafından Uludağ Üniversitesi yerleşkesine araç ile girerken “giriş ücreti” adı altında alınan tutarın iadesi ile uygulamanın kaldırılması istemiyle yapılan başvurunun reddine ilişkin işlem ile dayanağı kampüs giriş çıkışlarının kontrolü ve otomasyon sistemi ihalesinin yapılmasına yönelik işlemde hukuka uygunluk görülmemesi nedeniyle davanın reddi yolundaki idare mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmadığı gerekçesiyle kararın bozulmasına, dava konusu işlemlerin iptaline, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 20/A maddesinin ikinci fıkrasının (i) bendi uyarınca kesin olarak (karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere) karar verilmiştir. Bu doğrultuda davalı idare 29.09.2015 tarihli yazı ile kesinleşmiş bulunan yargı kararı uyarınca taşınmazın tahliyesini istemiştir. Kira sözleşmesinin 6/2. bendinde şirket, sözleşmenin haklı nedenlerle Üniversite tarafından feshi hâlinde herhangi bir hak talep etmeyeceğini gayri kabil-i rücü şerh ile kabul etmiştir. Sözleşmedeki bu kararlaştırma tarafları bağlar. Kira sözleşmesi mahkeme kararına dayalı olarak haklı nedenle feshedilmiş olduğundan davacı şirketin tümüyle geçerli bir sözleşmeyle hak sahibi olunmuş gibi, söz konusu hukuka aykırı işlemin getirilerini devam ettirir şekilde bakiye sözleşme süresi için yoksun kalınan kârın talep edilmesi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi anlamında iyi niyetle de bağdaşmayacağından zararının tazminini talep edemeyeceğinin kabulü gerekir. Üstelik dava dilekçesinin talep sonucu kısmında maddi zarara ilişkin yalnızca yoksun kalınan kâr yönünden talepte bulunulmuş ve 26.01.2018 tarihli dilekçede de yine sadece kazanç kaybı alacağı olarak maddi tazminat talepleri ıslah edilmiş olup HMK’nın 26. maddesinde öngörülen taleple bağlılık kuralı gereğince de davacı tarafça iddia ve talep edilmeyen menfi zarara hükmedilmesi de mümkün değildir.

41. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde; genel olarak kira sözleşmelerinin şahsi bir hak bahşettiği, mülkiyet hakkı olmayan kişinin dahi bir malı kiraya verilebileceği, bu hâlde kira sözleşmesinin geçersizliğinin söz konusu olmayacağı, somut olayda ihalenin iptalinin doğrudan sözleşmenin de geçersizliği sonucunu doğurmayacağı, ihale sürecinin davalı idare tarafından belirlenip yönetildiği gözetildiğinde davacının kusurlu olduğunun kabul edilemeyeceği, hâl böyle olunca direnme kararının Özel Daire bozma kararındaki gerekçelerle bozulması gerektiği görüşüyle, ihalenin hukuken usul ve yasaya uygun olmadığını tespit eden mahkeme kararıyla ifası imkânsız hâle gelen ve eser sözleşmesi niteliği de barındıran sözleşme nedeniyle tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alması gerektiği, bu çerçevede yapılacak değerlendirmeyle davacı tarafından yapılan imalat bedelinin işin yapıldığı yıl mahalli serbest piyasa rayiçleri üzerinden ve bakiye sözleşme süresine oranlama yapılarak tespit edilmesi suretiyle tasfiyenin sağlanması yönünde değişik gerekçeyle kararın bozulmasının yerinde olacağı görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüşler yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

42. Hâl böyle olunca, usul ve yasaya uygun olan direnme kararı onanmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370. maddesi gereğince ONANMASINA,

Harç peşin alındığından harç alınmasına yer olmadğına,

Dosyanın direnme kararını veren Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 07.06.2022 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.

Kadastro tespitine itiraz davası, tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.