Kiranın Uyarlanması: Mücbir Sebep Halinde Kiranın Düşürülmesi için Uyarlama Davası Açılabilir mi

Hizmetlerimiz

Kiranın Uyarlanması: Mücbir Sebep Halinde Kiranın Düşürülmesi için Uyarlama Davası Açılabilir mi - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Kayseri Taşınmaz Avukatı - Av. Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

Mücbir Sebep Halinde Kiranın Uyarlanması

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

Sözleşme özgürlüğü – Madde 26

Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.

Kesin hükümsüzlük – Madde 27

Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.

Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini etkilemez. Ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur.

Aşırı ifa güçlüğü – Madde 138

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.

Kiraya verenin borçları: Teslim borcu – Madde 301

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Kira bedeli: Genel olarak – Madde 343

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Belirlenmesi – Madde 344

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. 

Dava açma süresi ve kararın etkisi – Madde 345

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı – Madde 346

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Kiranın Uyarlanması: Kira Sözleşmesinde Kiracının Uyarlama Talep Edemeyeceğine İlişkin Düzenleme Yapılabilir mi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

Esas No: 2022/2200 Karar No: 2022/8401 Karar Tarihi: 01.11.2022

Mahkemesi: … Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

İlk Derece Mahkemesi: … 5. Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen uyarlama davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden davanın ve ihtiyati tedbir isteminin reddine yönelik olarak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 01/11/2022 tarihinde gelen davacı vekili Av. … ile davalı vekili Av. …’in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00’e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; 01/03/2019 tarihli ve on yıl süreli sözleşme ile davalıya ait taşınmazda kiracı olduğunu, sözleşmede kiralananın düğün salonu olarak kullanılacağının ve başka amaçla tasarruf edilemeyeceğinin kararlaştırıldığını, başlangıçta 55.000 TL+KDV olarak belirlenen kira bedelinin Haziran ayında 62.573,50 TL+KDV’ye yükseltildiğini, ülkemizde de artan Covid-19 salgını sebebiyle pek çok toplu organizasyonun iptal edilmesi, kamu kurumlarında ivedi işler dışında faaliyetin askıya alınması ve 16/03/2020 tarihinden itibaren tüm illerde düğün/nişan salonları faaliyetlerinin durdurulması sonucunda, 17/03/2020 tarihli ihtarname ile faaliyete yeniden izin verilene kadar kira ödemesi yapamayacağını davalıya bildirdiğini, 01/07/2020 tarihinden itibaren belirlenen kurallara uyulma koşulu ile faaliyete izin verilmesine karşın, alınan önlemlerin düğün etkinliklerine katılımcı sayısını, kiralananın kullanabileceği alanı ve dolayısıyla kiralanandan beklediği faydayı ciddi şekilde düşüreceğini, böylece başlangıçta var olan edimler dengesinin aleyhine bozulduğunu ileri sürerek; aylık net 62.573,50 TL olan kira bedelinin 01/07/2020 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 30.000 TL’ye uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; kira sözleşmesinde uyarlama talep edilmeyeceğinin, hatta mücbir sebep halinde kiralanan kullanılmasa dahi kira bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, bu nedenle kiracının Covid-19 salgını nedeniyle müşterilerinin azaldığı gerekçesiyle kira bedelinin uyarlanmasını talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesince; kira sözleşmesinde olumsuz uyarlama kaydı bulunmasına rağmen yine de kira sözleşmesinin değişen şartlara göre uyarlanmasının Yargıtay içtihatlarında da kabul gördüğü, 2020 yılı Mart ayından beri dünya çapında yaşanan salgın hastalığın sosyal dengeyi etkilediği, bu salgın hastalığın öngörülebilir nitelikte olmadığı, düğün salonlarının çalışmasına resmi kararlarla ara verildiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 138. maddesinde uyarlama için öngörülen koşullarının oluştuğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, kiralananın aylık kirasının uyarlama nedeniyle 20/07/2020 tarihi itibariyle aylık 42.500 TL + KDV olarak tespitine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı, taraflarca istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince; davaya konu 01/03/2019 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesinin (1.3.) maddesinde; kiracının her ne sebeple olursa olsun kira sözleşmesi devam ettiği sürece kira bedelinden bir tenzilat ya da uyarlama talep edemeyeceğinin, (4.1.) maddesinde; Protokol Ankara İş Merkezinin faaliyette bulunduğu süre zarfında kanun, tüzük, talimatname hükümleri yetkili resmi mercilerce verilecek talimatlar, olağanüstü haller, beklenmedik durumlar ve bunlar gibi kiralayanın kusuru ve idaresi dışındaki sebepler dışındaki sebepler dolayısıyla kiralayanın Protokol Ankara İş Merkezindeki hizmetlerini tam olarak yerine getirememesinin kiracının kira ödeme mükellefiyetini haleldar etmeyeceğinin, bu hallerde kiracının kiralayandan tazminat talep edemeyeceğinin, (4.3.) maddesinde ise; mücbir sebebin akdi sorumlulukların tamamen veya kısmen ifasını engelleyen veya geciktiren, kendisinden kaçınılmayan veya önceden kestirilemeyen ve örnek olarak tahdidi olmamak kaydı ile yangın, deprem, salgın hastalıklar, siklon, su baskını, kuraklık gibi olayları ifade edeceğinin kararlaştırıldığı, geçerli olan bu hükümlerin tarafları bağladığı, 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 12. maddesi gereğince tacir sıfatını taşıyan davacının basiretli davranması gerektiği, kira sözleşmesindeki açık hükümler karşısında davacı kiracının kira bedelinden indirim yapılmasını isteyemeyeceği, İlk Derece Mahkemesince kira bedelinden indirim yapılmasının doğru olmadığı gerekçesiyle; davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, davalının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın ve ihtiyati tedbir isteminin reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun “Sözleşme özgürlüğü” başlığı altındaki 26. maddesinde; tarafların kanunda öngörülen sınırlar içinde, sözleşmenin içeriğini özgürce belirleyebilecekleri kabul edilmiştir. Sözleşmenin içeriğini belirleme ve serbestçe tayin etme özgürlüğünün istisnaları, aynı Kanun’un 20. maddesinde düzenlenmiş olan genel işlem koşulları, 27. maddesinde düzenlenmiş olan kesin hükümsüzlük halleri ile 28 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olan gabin ve irade fesadı halleridir.

Bunlardan temel sınırlama olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun “Kesin hükümsüzlük” başlıklı 27. maddesine göre;

“Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.

Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması diğerlerinin geçerliliğini etkilemez. Ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur.”

Taraflar, sözleşmenin kurulması sonrasında meydana gelen durum değişikliklerine kimin katlanacağını veya bu değişikliklerin karşılıklı edim yükümlülüğünü nasıl etkileyeceği hususlarını, sözleşmenin kurulması aşamasında hükme bağlamış olabilirler. Bu nedenle, kira sözleşmelerinde taraflar olağanüstü bir değişiklik nedeniyle edimlerin ifasında engelle karşılaşıldığında nasıl hareket edilebileceği hususunu düzenleyebilirler. Böyle bir durumun gerçekleşmesi halinde, kira hukukunun temel ilkelerinden olan “kiracının korunması” ilkesi kapsamında önce sözleşmedeki hükümlerin incelenip değerlendirilmesi, sözleşmede bu yönde bir hüküm yok ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki imkansızlık, uyarlama, ayıp hali ile olağanüstü fesih konularındaki ilgili hükümlerin değerlendirilmesi gerekir.

Bu aşamada, kiraya verenin teslim borcunu düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 301. maddesinin incelenmesi gerekmektedir. Anılan maddeye göre;

“Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”

Açıklanan bu madde ile kiraya verenin konut ve çatılı iş yeri niteliğindeki kiralananı, sözleşmede kararlaştırıldığı tarihte kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sürekli edimlerden olması nedeniyle sözleme süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğü, emredici hüküm olarak düzenlenmiştir. Taraflarca, kiralanan kullanıma elverişli bir durumda bulunmasa bile kira bedelinin tam olarak ödeneceği yönünde sözleşmeye konulan hükümler, kanunun emredici hükmüne aykırı olduğundan geçersizdir.

Davaya konu kira sözleşmesi incelendiğinde;

Sözleşmenin (1.3.) maddesinde “Kiracı her ne sebeple olursa olsun, taraflar arasında kira sözleşmesi devam ettiği sürece kira bedelinden bir tenzilat ya da uyarlama talep edemeyeceğini şimdiden kabul ve taahhüt etmiştir.”;

(4.1.) maddesinde; “Protokol Ankara İş Merkezi’nin faaliyette bulunduğu süre zarfında kanun, tüzük, talimatname hükümleri yetkili resmi mercilerce verilecek talimatlar, olağanüstü haller, beklenmedik durumlar ve bunlar gibi Kiralayanın kusuru ve idaresi dışındaki sebepler dışındaki sebepler dolayısıyla Kiralayanın Protokol Ankara İş Merkezi’ndeki hizmetlerini tam olarak yerine getirememesi Kiracı’nın kira ödeme mükellefiyetini haleldar etmez. Bu hallerde Kiracı, Kiralayandan tazminat talep edemez.” hükümlerine yer verildiği anlaşılmaktadır.

Gelinen bu noktada, davacı kiracının Covid-19 salgın hastalığına bağlı olarak çatılı iş yeri kirası ilişkisine konu kiralananı tam ve verimli olarak kullanamaması nedeniyle kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkin koşulların incelenmesinde yarar bulunmaktadır.

Sözleşme hukukunda temel ilke ahde vefa (Pacta sund servanda) ise de, sözleşmenin kurulması sonrasında şartlarda meydana gelen olağanüstü değişikliklere bağlı olarak sözleşme koşullarında meydana gelen dengenin yeniden sağlanması için “beklenmeyen hal şartı” (clausula rebus sic stantibus) ilkesi öğreti ve uygulamada kabul edilmiştir. Özellikle sürekli borç ilişkisi kuran sözleşmeler bakımından ilk sözleşme koşullarında aşırı olarak gerçekleşen olumsuz değişikliklere bağlı olarak, sözleşmenin kurulduğu tarihte taraf edimleri arasında kurulan denge daha sonradan meydana gelen bu olağanüstü durumlar sebebiyle bir taraf zararına olacak şekilde bozulabilir. Bu durum sözleşmenin kurulduğu tarihteki işlem temelinin çökmesine, aşırı ifa güçlüğüne sebep olabilir. Ayrıca meydana gelen olağanüstü duruma bağlı olarak bir tarafın durumunun kötüleşmesi halinde aşırı ifa güçlüğü çeken tarafın sözleşmeye bağlı kalmasını istemek dürüstlük ilkesine aykırılık oluşturduğundan, çöken işlem temelinin yeniden tesisi için uyarlamaya gerek duyulur. Sözleşme koşullarının değişen şart ve durumlara uyarlanmasına sözleşmenin uyarlanması denir. Uyarlama daha çok sözleşmenin içeriğinin, yani tarafların hak ve borçlarının değiştirilmesi şeklinde olur.

Sürekli edimli sözleşmelerden olan kira sözleşmelerinde uyarlama talebi daha çok süre ve kira bedeli için yapılmaktadır. Türk hukukunda, hem clausula rebus sic stantibus ilkesi, hem de işlem temelinin çökmesi kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu Yargıtay kararları ile benimsenmiş ise de; işlem temelinin çökmesi kavramının uygulanabilmesi için, sonradan meydana gelen değişikliklerin önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması gerekir.

Nitekim bu hususu yasal düzenlemeye kavuşturan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

”Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

İki tarafa borç yükleyen ve özellikle sürekli edimli sözleşmelerde sözleşmenin kurulması sonrasında taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum sebebiyle bir taraf aleyhine sözleşme ifasının güçleştiği durumda anılan hüküm uyarınca sözleşme koşullarının uyarlanması gündeme gelir. Bunun için;

1) Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum borçludan kaynaklanmayan bir nedenle sonradan ortaya çıkmış olmalıdır.

2) Olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine ağırlaştırmak suretiyle değiştirmiş olmalıdır.

3) Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.

Dünyada ilk defa 2019 yılı Aralık ayında Çin’in Wuhan Şehrinde ortaya çıkan, tüm dünyada hızla yayılan, Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11/03/2020 tarihi itibariyle “pandemi” (bölgeler ve gruplar üstü coğrafi salgın) olarak ilan edilen, ülkemizde ise 2020 yılının Mart ayının 2. yarısından itibaren görülen Covid-19 virüsünün yayılmasının önlenmesi, öldürücülüğünün azaltılması amaçlı olarak TBMM tarafından bir kısım yasal düzenlemeler yapıldığı gibi Cumhurbaşkanlığı Kararları ve İçişleri Bakanlığının genelgeleri ile umuma açık istirahat yerleri ile eğlence mekanları kısmen veya tamamın kapatılmış, sokağa çıkma yasağı konulmuştur. Salgın hastalığa bağlı idari yasak ve tedbirler zaman içinde hafifletilse de, tedbirlerin büyük bir bölümü 01/07/2021 tarihine kadar devam etmiştir. Bu salgından doğrudan veya alınan idari tedbirler nedeniyle dolaylı olarak belli faaliyetlerin icra edildiği ticari işletmeler, okullar, hastaneler vs. gibi iş yerleri olumsuz olarak etkilenmiştir. Buna bağlı olarak, salgın döneminde TBMM tarafından çıkarılan kanuni düzenlemelerde de Covid-19 salgın hastalığı olağanüstü durum (mücbir sebep) sayılmıştır (Özellikle 7226 sayılı Kanun’un Geçici 1. maddesiyle Covid-19 salgın hastalığının ülkemizde görülmüş olması sebebiyle yargı alanındaki hak kayıplarının önlenmesi için bazı sürelerin durdurulmasına karar verilmiştir.).

Yargıtay içtihatlarında olağanüstü durum (mücbir sebep); sözleşmenin yapıldığı sırada önceden dikkate alınması ve önüne geçilmesi imkansız olan ve dış etkilerden kaynaklanan sel, yangın, deprem, salgın hastalıklar gibi olaylar olarak tarif edilmiştir (Hukuk Genel Kurulunun 2017/11-90 E., 2018/1259 K., Dairemizin 2022/6903 E., 2022/8128 K. sayılı ilamları).

Yukarıda yer verilen açıklamalar ile söz konusu sözleşme hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; kiraya verenin, kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmasa dahi kiracının kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getireceğine ilişkin hükümler ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 301. maddesinin emredici hükmü, davacı kiracı aleyhine (davalı kiraya veren lehine) değiştirilmiştir. Dolayısıyla sözleşmenin anılan bu hükümleri, aynı Kanun’un 27. maddesi uyarınca kesin olarak geçersizdir. Diğer taraftan, bu hükümlerin geçersiz olması, sözleşmenin diğer hükümlerini etkilememektedir.

Bu nedenle, 11/03/2020 tarihi öncesinde yapılmış olan kira sözleşmelerinde; Covid-19 salgın hastalığının, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanım amacını ve tarafların borçlarını etkilediği ölçüde, sözleşmenin yapılması sırasında öngörülemeyen olağanüstü bir durumun sonradan ortaya çıktığının ve buna bağlı olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 138. maddesinde öngörülen uyarlamanın ilk koşulunun gerçekleştiği kabul edilmelidir.

Diğer taraftan; davacı kiracı, Covid-19 salgın hastalığının önlenmesi için alınan idari tedbirler sonucunda düğün salonu olarak işlettiği kiralananı tam ve verimli olarak kullanamaması nedeniyle ödediği kira bedelinin uyarlanmasını talep etmektedir. Yaşanan bu salgın nedeniyle, davacının da faaliyet gösterdiği düğün salonu işletmeciliği sektöründe faaliyetlerin sınırlandırılmasına ilişkin idarece çeşitli önlemler alınmıştır. Alınan bu önlemler, salgın hastalık öncesine göre davacı kiracının kira bedelini ödeme yükümlüğünü zorlaştırmış, eş söyleyişle sözleşmenin ifasını dürüstlük kurallarına aykırı düşecek şekilde etkilemiştir.

Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; kira sözleşmesinde yer alan, kiraya verenin, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına elverişli halde bulundurmasa dahi her durumda kiracının kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getirmekle yükümlü olduğuna dair hükümlerin geçersiz olduğu; Covid-19 salgın hastalığı sebebiyle alınan idari yasak ve tedbirlerin etkin olduğu dönemle sınırlı olmak üzere, davacı kiracının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 138. maddesi uyarınca uyarlamaya dayalı olarak kira bedelinin tenzili talepli dava açmakta haklı bulunduğu gözetilmek suretiyle, istinaf incelemesinin gerçekleştirilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak davanın tümden reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371. maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, 8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, aynı Kanun’un 373/2 maddesi uyarınca dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 01/11/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Kadastro tespitine itiraz davası, tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.