Ön Alım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davasında Bedelde Muvazaa İddiası
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi
Esas No: 2019/4471 Karar No: 2019/7987 Karar Tarihi: 28-11-2019
Özet: Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Somut olayda, her ne kadar mahkemece, davalının gerçek satış bedelinin tapuda gösterilenden daha yüksek olduğu yönündeki savunmasına da değer verilerek davanın reddine karar verilmiş ise de satış akdinin tarafı olan davalının bedelde muvazaa iddiası dinlenemeyeceğinden, açıklanan ilkeler doğrultusunda işin esası hakkında inceleme yapılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile hüküm kurulması doğru değildir.
(4721 s. K. m. 733)
Dava
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18/05/2015 gününde verilen dilekçe ile ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 14/01/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar
Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı, paydaşı olduğu … ada 1 parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşı …’in taşınmazdaki 1/4 payını 17.02.2014 tarihinde 20.000,00TL bedelle davalıya sattığını, satışla ilgili kendisine noter bildirimi yapılmadığını ileri sürerek bedeli karşılığında, davalı adına kayıtlı payın iptali ile adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davacının satıştan haberdar olduğunu, dava konusu taşınmazda çiftçilik yapmakta olup payı satın almak istemediğini, kötüniyetli olarak bu davayı açtığını, tapuda düşük gösterilmiş ise de gerçek satış bedelinin 200.000,00TL olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacı ile payı satanın yakın akraba olup duruşmada dinlenen davalı tanıklarının beyanlarına göre, davacının satıştan haberdar olmasına rağmen ön alım hakkını kullanmadığı, davalının 185.000,00TL ödeyerek satın aldığı dava konusu payı, davacının tapuda gösterilen değer üzerinden satın almak istemesinin, davanın bu bedel üzerinden kabulü halinde sebepsiz zenginleşmeye yol açacağı, ayrıca davalının payı satın aldıktan sonra üzerindeki şerhleri temizleyerek taşınmazda emek sarfettiği, buna karşılık ön alım hakkını zamanında kullanmayan davacının bu hakkını şimdi ileri sürmesinin iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Ön alım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
Ön alım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım hakkını kullanan paydaşın, bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret olan ön alım bedelini depo etmesi gerekir. Ancak, davacı tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir.
Davalı ise satış akdinin tarafı olduğundan, bu akdin bedele ilişkin kısmının muvazaalı olduğunu, gerçek satış bedelinin tapudaki miktarın üstünde bulunduğunu iddia edemez. Zira bir kimse 3. kişilere karşı yaptığı akitle bağlı olup kendi yaptığı muvazaalı işlemden, kendi yararına sonuç çıkartamaz. Başka bir ifadeyle, bir kimse 3. kişilere karşı kendi muvazaasına dayanamaz. Bu durum, kimse kusurlu hareketinden kendi lehine sonuç çıkaramaz kuralının doğal bir sonucudur.
Somut olayda, her ne kadar mahkemece, davalının gerçek satış bedelinin tapuda gösterilenden daha yüksek olduğu yönündeki savunmasına da değer verilerek davanın reddine karar verilmiş ise de satış akdinin tarafı olan davalının bedelde muvazaa iddiası dinlenemeyeceğinden, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda işin esası hakkında inceleme yapılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Kabule göre de davalının, dava konusu pay üzerindeki takyidatları kaldırmış olması, satış bedelinin tespiti ve depo edilmesi aşamalarında nazara alınacağından, bu hususun da davanın reddine gerekçe gösterilmesi doğru görülmemiş; bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç
Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28.11.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
Esas No: 2017/13-682 Karar No: 2021/255 Karar Tarihi: 11-03-2021
Özet: Somut olayda; davalının zararı, harici sözleşme gereğince kararlaştırılan satış bedelinin ödenmesinden değil, tapudaki satış ve resmî senedin düzenlenmesi sırasında tapu masraflarından kaçınmaya yönelik eksik satış bedelinin bildirilmiş olmasından kaynaklanmaktadır. Başka bir anlatımla davalı sebepsiz zenginleşmemiş ve fakat davacı alıcı ön alım davası sonrası taşınmaz mülkiyetini gerçek bedeli geri alamadan kaybederek fakirleşmiştir. Bu fakirleşmenin sebebi ise vergi ve masrafları daha az ödemek gibi birtakım gayelerle, haksız çıkar elde etmek amacıyla resmî belgenin düzenlenmesinde gerçeğe aykırı beyanda bulunulmasıdır. Davacının, bu eyleminden dolayı yani kendi kusuru ile zarar gördüğü açıktır. Hukukun temel ilkelerine göre hiç kimse kendi kusurundan kendisi lehine sonuç çıkaramayacağından davacı, sebep olduğu zarara katlanmak zorundadır. Nitekim kararıyla Hukuk Genel Kurulu, benzer bir uyuşmazlıkta satıcının menfi tespit talebini yerinde görmüş; zarara, Devlet aleyhine satış bedelini muvazaalı şekilde düşük gösteren alıcının sebep olduğuna ve bu sebeple davacı satıcının sorumluluğuna gidilemeyeceğine hükmetmiştir.
(4721 s. K. m. 706) (2644 s. K. m. 26) (1512 s. K. m. 60, 89) (818 s. K. m. 61, 189) (6098 s. K. m. 237) (13.HD. 21.01.2016 T. 2015/38078 E. 2016/1141 K.)
1. Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. Yargılama Süreci
Davacı İstemi
4. Davacı vekili; müvekkilinin müşterek (paylı) mülkiyete konu 1342 parsel sayılı taşınmazda davalıya ait payı 15.07.2007 tarihli sözleşme ile 35.000,00TL bedel karşılığında satın aldığını, tapu devri gerçekleştikten sonra diğer paydaşın ön alım hakkına dayalı açtığı tapu iptali ve tescil davasını kazanması sonucu taşınmazın mülkiyetini kaybettiğini, davalının doğan zarardan sorumlu olduğunu, bu sebeple satış bedeli olan 35.000,00TL’nin iadesi yönünde takip başlattıklarını, davalının takibe haksız şekilde itiraz ettiğini, itirazın kaldırılması taleplerinin icra mahkemesince alacağın yargılamayı gerektirdiğinden bahisle reddedildiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000,00TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, bozma sonrası ıslahla talebini 34.900,00TL’ye yükseltmiştir.
Davalı Cevabı
5. Davalı vekili; alacak iddiasının haksız ve yersiz olduğunu, davacının faiz karşılığı borç para vermekle uğraştığını, müvekkilinin zorda kalarak davacıya birtakım bedeller ödediğini ve tapu devrini gerçekleştirdiğini, tapu kayıtları incelendiğinde devrin bedelsiz yapıldığının anlaşılacağını, sulh hukuk mahkemesinde görülen tapu iptal davasında zaten davacıya bedel ve masrafların ödendiğini, zorla imzalatılan ön sözleşmeye dayanılarak hak iddia edilmesinin haksız olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkeme Kararı
6. Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 23.01.2014 tarihli ve 2013/107 E., 2014/28 K. sayılı kararı ile; taraflar arasındaki 15.07.2008 tarihli harici satış sözleşmesinde davalı …’in 1342 sayılı parseldeki payını 35.000,00TL bedelle …’e sattığını, aynı tarihte tapuda yapılan resmî akitte 100,00TL bedelle payı devredildiğini ancak dava dışı paydaşın açtığı ön alım davası sonucu taşınmazın tapu kaydı iptal edildiğinden davalının sebepsiz zenginleştiğinin iddia edildiği, davalının adi sözleşmeden sonra sözleşmede belirtilen edimini yerine getirdiği ve taşınmazı 100,00TL bedel gösterilerek davacıya devrettiği, ön alım davasında tapudaki satış bedeli ve harç ve masraf toplamı 148,60TL mahkeme veznesine depo ettirilerek kabul kararı verildiği, davacının satış bedelinin 100,00TL gösterildiği resmî satış işleminin tarafı olup kendi muvazaasına dayanamayacağı, aksi düşüncenin dürüstlük ilkesiyle bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı
7. Yerel Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 21.01.2016 tarihli ve 2015/38078 E., 2016/1141 K. sayılı kararı ile;
“…Borçlar Kanunu m. 237, Medeni Kanun m. 706/1, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60/3,89. maddelerindeki açık düzenlemeler ile taşınmaz satışının geçerli olması sözleşmenin resmi şekilde yapılması şartına bağlanmıştır. Bu mevzuat hükümleri gereğince kural olarak tapulu taşınmazlara ilişkin harici satış sözleşmeleri geçerli olmayacaktır. Ne var ki, harici sözleşmeye ek olarak resmi devrin gerçekleşmesi halinde sözleşmenin de artık geçerlilik kazanacağı yerleşik Yargıtay uygulamaları ile sabittir. Somut olayda davacı tapudan devrin yanı sıra davalı ile aralarındaki 15.7.2008 tarihli adi yazılı sözleşmeye de dayanmış olup, bu belgede davalının davaya konu taşınmaz üzerindeki miras hissesini 35.000,00TL bedelle sattığı açıkça yazılıdır. Ülkemizde resmi devirlerde sıklıkla gerçek satış bedelinin gösterilmediği de dikkate alındığında, mahkemenin davacının yalnızca resmi akitte yazılı 100,00 TL bedeli isteyebileceği, kendi muvazaasına dayanarak fazlasını isteyemeyeceği yönündeki kabulünde isabet bulunmamaktadır. Davalı resmi devir ile geçerli hale gelen harici sözleşmede belirlenen 35.000,00TL satış bedeli ile bağlı olup, bu bedelin ödenmediğini yasal kesin delillerle ispatla mükelleftir. Davalı yan, bu yönde yazılı delil sunmadığı gibi yemin deliline de dayanmadığından savunmasını ispat edememiştir. Geçerli sözleşmelerde ifanın imkansız hale gelmesi durumunda sözleşmenin tarafları ifanın imkansız hale geldiği tarihteki rayici isteyebilecekler ise de davacının talebi yalnızca ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde ve fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak kısmen iadesine ilişkin olup, bu halde mahkemece önalım davasında davacı adına depo edilen 100,00 TL lik resmi satış bedelinin sözleşmede kararlaştır(ı)lan bedelden mahsubu ile 34.900,00 TL yönünden davacının iddiasının yerinde olduğunun tespit edilmesi ve yine taleple bağlı kalınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulmasını gerektirir…”
gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı
9. Mahkemece 10.05.2016 tarihli ve 2016/179 E., 2016/209 K. sayılı kararı ile; ilk karar gerekçeleri tekrar edilmek ve zapta karşı tekeffül hükümleri açıklanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. Uyuşmazlık
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; ön alım hakkının kullanılması nedeniyle taşınmaz mülkiyetini kaybeden davacının, harici satış sözleşmesi çerçevesinde ödediğini ileri sürdüğü bedelin taşınmazın tapudaki değerinden fazla olan kısmını satıcı davalıdan isteyip isteyemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
III. Gerekçe
12. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle direnme kararında bahsi geçen zapta karşı tekeffül kavramının açıklanması ve ilgili yasal düzenlemelere değinilmesi yerinde olacaktır.
13. Zapta karşı tekeffül, satılan malın üçüncü bir kişinin iddia ettiği üstün bir hak yüzünden alıcının elinden alınmasından veya iddia olunan bu hak sebebiyle alıcının mülkiyet hakkını gereği gibi kullanamamasından dolayı satıcının sorumlu olmasıdır. Bu sorumluluk, satıcının mülkiyeti nakil borcunun bir sonucu ve müeyyidesidir.
14. Konunun düzenlendiği ve eldeki uyuşmazlıkta uygulanması gereken 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun 189. ve devam eden maddelere göre; satıcının zapta karşı tekeffül borcundan dolayı sorumlu tutulabilmesi için; satılan malın alıcıya teslim edilmiş olması, üçüncü kişinin satılan şey üzerinde zaptı sağlayacak bir hakkının satım sözleşmesinin kurulmasından önce kazanılmış ve sözleşmenin yapılması sırasında da mevcut bulunması şarttır. Bunun yanında üçüncü kişinin üstün hakkının varlığı, alıcı tarafından akdin kurulması sırasında biliniyorsa, ayrıca tekeffül taahhüdünde bulunmuş olmadıkça satıcının sorumluluğuna gidilemez.
15. Somut olayda davacı, üçüncü kişinin ön alım hakkını kullanması nedeniyle zarara uğradığını ileri sürmüşse de satışa konu taşınmazın paylı mülkiyete konu olduğunu ve diğer paydaşların ön alım hakkı nedeniyle payın elinden alınma ihtimalinin varlığını başından beri bilmektedir. Davalı satıcının tekeffüle ilişkin açık bir taahhüdünün de bulunmadığı gözetildiğinde uyuşmazlığın zapta karşı tekeffüle ilişkin hükümler çerçevesinde çözülemeyeceği açıktır.
16. Yerel Mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlıkta asıl çözümlenmesi gereken husus ön alım hakkının kullanılması sonucu iptale konu olan taşınmaz satımında, tapuda satış bedeli olarak gösterilen bedelin, taraflar arasındaki harici sözleşmede kararlaştırılıp fiilen ödenen bedelden düşük olması durumunda alıcının; satıcıya ödediği ancak tapuda bildirmediği fark bedelden kaynaklanan zararına, satıcının neden olup olmadığı ve dolayısıyla da bu bedelin satıcı yönünden sebepsiz zenginleşme teşkil edip etmeyeceği; sonuçta da davacı alıcının bu hukuksal nedene dayanarak alacağının tahsilini isteme olanağı bulunup bulunmadığıdır.
17. Gelinen aşamada, davacının uğradığını iddia ettiği zararın kaynağının tespiti gerekir.
18. Dosyada bulunan ve imzası inkâr edilmeyen harici satış sözleşmesi kapsamına göre taşınmazın satış bedeli taraflarca 35.000,00TL olarak kararlaştırılmış ancak resmî satış sözleşmesinde bedel 100,00TL gösterilmiştir.
19. Alıcının satıcıya harici sözleşmede yazılı değer üzerinden ödemede bulunduğunun sabit kabul edilmesi hâlinde dahi, sözleşme ile yüklendiği devir ve teslim borcunu ifa eden satıcının, alıcının bunun karşılığında ödediği satış bedelini geçerli ve hukuksal bir nedene dayalı olarak tahsil etmesi, sebepsiz zenginleşme olarak kabul edilemeyecektir. Zira sebepsiz zenginleşmeden bahsedilebilmesi için kişinin haklı bir neden olmaksızın başkasının zararına mal edinmesi gereklidir (BK m.61).
20. Somut olayımızda; davalının zararı, harici sözleşme gereğince kararlaştırılan satış bedelinin ödenmesinden değil, tapudaki satış ve resmî senedin düzenlenmesi sırasında tapu masraflarından kaçınmaya yönelik eksik satış bedelinin bildirilmiş olmasından kaynaklanmaktadır. Başka bir anlatımla davalı sebepsiz zenginleşmemiş ve fakat davacı alıcı ön alım davası sonrası taşınmaz mülkiyetini gerçek bedeli geri alamadan kaybederek fakirleşmiştir. Bu fakirleşmenin sebebi ise vergi ve masrafları daha az ödemek gibi birtakım gayelerle, haksız çıkar elde etmek amacıyla resmî belgenin düzenlenmesinde gerçeğe aykırı beyanda bulunulmasıdır. Davacının, bu eyleminden dolayı yani kendi kusuru ile zarar gördüğü açıktır. Hukukun temel ilkelerine göre hiç kimse kendi kusurundan kendisi lehine sonuç çıkaramayacağından davacı, sebep olduğu zarara katlanmak zorundadır.
21. Nitekim 11.05.2011 tarihli, 2011/13-173 E., 2011/291 K. sayılı kararıyla Hukuk Genel Kurulu, benzer bir uyuşmazlıkta satıcının menfi tespit talebini yerinde görmüş; zarara, Devlet aleyhine satış bedelini muvazaalı şekilde düşük gösteren alıcının sebep olduğuna ve bu sebeple davacı satıcının sorumluluğuna gidilemeyeceğine hükmetmiştir.
22. Hâl böyle olunca Yerel Mahkemece davanın reddine karar verilmesi sonuç itibariyle haklı ve yerindedir.
23. Bu nedenle direnme hükmünün onanması gerekmiştir.
IV. Sonuç
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile hükmün ONANMASINA,
Gerekli temyiz ilam harcı peşin alındığından başka harç alınmasına yer olmadığına,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11.03.2021 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi
Esas No: 2022/1035 Karar No: 2023/2206 Karar Tarihi: 13-04-2023
Özet: Dava konusu payın satışına yönelik hukuki işlemin tarafı olan davalı; kendi muvazaasına dayanarak lehine hukuki sonuç doğmasını isteyemeyeceğinden ve davacı bu hukuki işlemde üçüncü kişi durumunda olduğundan davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz. Diğer taraftan önalım hakkını kullanan paydaşa karşı, sözleşmenin taraflarından biri (alıcı) tarafından satış bedelinde muvazaa bulunduğunun ve gerçekte bedelin daha fazla olduğunun ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Somut uyuşmazlıkta, davalı …, pay satışıyla ilgili aktin tarafı olup ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından davalının bedelde muvazaa iddiasını ileri sürmesi açıkça hakkın kötüye kullanılmasıdır. Bu durumda, belirlenen önalım bedelinin verilen kesin süre içerisinde depo edilmesi üzerine, mahkemece davalının bedelde muvazaa iddiasının reddedilerek davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
(4721 s. K. m. 732, 734)
Dava ve Karar
Taraflar arasındaki önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun HMK’nın 353/1-b-1 inci maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. Dava
Davacı vekili; davaya konu Antalya ili, ….. ilçesi, …. Köyü, 29 parsel sayılı taşınmazda müvekkili de hissedar olduğu halde, diğer bir kısım hissesinin önceki hissedar tarafından 09.09.2020 tarihinde 100.000,00 TL bedelle davalıya sattığını, satıştan sonradan haberdar olup noterden müvekkiline bildirim de yapılmadığını, rızası alınmaksızın gerçekleştirilen satış nedeniyle önalım hakkına sahip olduğunu beyan ederek; davalı adına kayıtlı hissenin iptalini ve davacı adına tapuya tescilini talep etmiştir.
II. Cevap
Davalı vekili cevap dilekçesinde; satış bedelinin tapu senedinde gösterilenden fazla olduğunu, fazla harç ödememek için bedelin düşük gösterildiğini, davacı tarafın önalım hakkını kullanmasının dürüstlük kurallarına aykırı bulunduğunu, kabul kararı verilecekse keşfen belirlenecek bedel üzerinden verilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İlk Derece Mahkemesi Kararı
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “… Davalının resmi senetle yapılan satış akdinin tarafı olduğu, kendi muvazaasına dayanamayacağı, gerçek satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden fazla olduğu, bedelde muvazaa savunmasının dinlenemeyeceği, satış bedeli ve davalı tarafından ödenen tapu harcının toplamı olan 104.000,00 TL’nin depo edildiği… gerekçesiyle; davanın kabulüne, Antalya ili, Kumluca ilçesi, Hacıveliler Mahallesi, 29 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı hissenin tapu kaydının iptaliyle davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, 104.000,00 önalım bedelinin hüküm kesinleştiğinde davalıya ödenmesine…” karar verilmiştir.
IV. İstinaf
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; yerel mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, mahkemece taşınmazın gerçek değerinin bilirkişi raporunda 253.970,00 TL olarak belirlendiği, satış tarihinde tapuda gösterilen 104.000,00 TL üzerinden kurulan hükmün müvekkilini maddi-manevi mağdur ettiğini, davanın açılmasına sebebiyet vermeyen müvekkili aleyhine vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin yükletilmemesi gerektiğini beyan ederek; yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;
“… Davalı tarafın; tapuda yapılan satış işlemin tarafı olup hissenin gerçek değerinin resmi senetteki bedelden daha yüksek olduğuna ilişkin savunmada bulunamayacağı, hisseyi satın aldığına ilişkin davacıya noter bildirimi yapmayan davalının objektif değer artışı savunmasında da bulunamayacağı, iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde resmi senetteki tutar üzerinden davayı açarak şufa hakkını kullanmak isteyen davacının kötüniyetli olduğunun kabul edilemeyeceği, taşınmazda hisse satın almak suretiyle dava açılmasına sebebiyet veren davalının vekalet ücreti ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı…”
gerekçesiyle davalı tarafın istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 353/1-b/1 inci maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
V. Temyiz
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf dilekçesindeki başvuru nedenleriyle hükmü temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
1. Uyuşmazlık; resmi senetteki tutar üzerinden davayı açarak önalıma hakkını kullanmak isteyen davacının kötüniyetli olup olmadığı; davalının ise gerçek satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden
fazla olması iddiasıyla bedelde muvazaa savunmasının dinlenip dinlenemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
2. Dava; önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 nci maddesi şöyledir:
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
2. Aynı Kanun’un 734 üncü maddesinde ise, “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmü yer almaktadır.
3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
3. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olduğundan önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
4. Dava konusu payın satışına yönelik hukuki işlemin tarafı olan davalı; kendi muvazaasına dayanarak lehine hukuki sonuç doğmasını isteyemeyeceğinden ve davacı bu hukuki işlemde üçüncü kişi durumunda olduğundan davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz. Diğer taraftan önalım hakkını kullanan paydaşa karşı, sözleşmenin taraflarından biri (alıcı) tarafından satış bedelinde muvazaa bulunduğunun ve gerçekte bedelin daha fazla olduğunun ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Somut uyuşmazlıkta, davalı …, pay satışıyla ilgili akdin tarafı olup ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından davalının bedelde muvazaa iddiasını ileri sürmesi açıkça hakkın kötüye kullanılmasıdır. Bu durumda, belirlenen önalım bedelinin verilen kesin süre içerisinde depo edilmesi üzerine, mahkemece davalının bedelde muvazaa iddiasının reddedilerek davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
5. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup özellikle, Bölge Adliye Mahkemesince kanunun somut olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği anlaşıldığından, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiş, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.
VI. Karar
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
13.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Kadastro tespitine itiraz davası, tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.
Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.
Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.
