Resmi Şekilde Düzenlenmeyen Sözleşmede Cayma Parası ve Cezai Şarta İlişkin Hükümler Geçerli midir

Hizmetlerimiz

Taşınmaz Satış Sözleşmesi: Resmi Şekilde Düzenlenmeyen Sözleşmede Cayma Parası ve Cezai Şarta İlişkin Hükümler Geçerli midir - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Kayseri Taşınmaz Avukatı - Av. Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

Sözleşmede Cayma Parası ve Cezai Şarta İlişkin Hükümler

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması

Hukukî işlem – Madde 706

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar

Şekil – Madde 237

Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.

Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Bağlanma parası – Madde 177

Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır.

Aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça, bağlanma parası esas alacaktan düşülür.

Cayma parası – Madde 178

Cayma parası kararlaştırılmışsa, taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır; bu durumda parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır; almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir. 

Ceza koşulu

Cezanın sözleşmenin ifası ile ilişkisi – Madde 179

Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.

Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.

Borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır.

Ceza ile zarar arasındaki ilişki – Madde 180

Alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile, kararlaştırılan cezanın ifası gerekir.

Alacaklının uğradığı zarar kararlaştırılan ceza tutarını aşıyorsa alacaklı, borçlunun kusuru bulunduğunu ispat etmedikçe aşan miktarı isteyemez.

Kısmi ifanın yanması – Madde 181

Ceza koşuluna ilişkin hükümler, dönme durumunda ifa edilmiş olan kısmın alacaklıya kalacağını öngören sözleşmelere de uygulanır.

Taksitle satışa ilişkin hükümler saklıdır.

Cezanın miktarı, geçersizliği ve indirilmesi – Madde 182

Taraflar, cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler.

Asıl borç herhangi bir sebeple geçersiz ise veya aksi kararlaştırılmadıkça sonradan borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkânsız hâle gelmişse, cezanın ifası istenemez. Ceza koşulunun geçersiz olması veya borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple sonradan imkânsız hâle gelmesi, asıl borcun geçerliliğini etkilemez.

Hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir.

Resmi Şekilde Düzenlenmeyen Sözleşmede Cayma Parası ve Cezai Şarta İlişkin Hükümler Geçerli midir

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2020/551 Karar No: 2022/1147 Karar Tarihi: 22.09.2022

Mahkemesi: Asliye Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, … Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasındaki taşınmaz satışına yönelik sözleşme uyarınca davalıya toplam 25.000TL ödeme yapıldığını, satışın gerçekleşmesi hâlinde ödenen cayma akçesinin satış bedelinden indirileceğinin, satıştan davalı satıcının vazgeçmesi hâlinde ise anılan bedelin iki katının davalı tarafından müvekkiline ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalının satıştan vazgeçerek ödenen 25.000TL cayma akçesi için 10.08.2013 vade tarihli 20.000TL bedelli ve 28.08.2013 vade tarihli 5.000TL bedelli iki adet senedi müvekkiline verdiğini, bahse konu senetlerin tahsili amacıyla eldeki davadan ayrı icra takibi başlatıldığını, sözleşme ile kararlaştırılan cayma akçesinin iki katı olan 50.000TL bedelin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine ise haksız itiraz edildiğini ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine icra inkâr tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili; davacı ile müvekkili arasında taşınmaz alım satımına ilişkin olarak “cayma akçesinin verilmesine dair akid” başlıklı sözleşmenin düzenlenmesiyle davacı tarafından 25.000TL kapora bedelinin müvekkiline ödendiğini, satışa diğer paydaşların razı olmaması üzerine taşınmazın üçüncü şahsa satıldığını, sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle takibe konu alacağın istenemeyeceğini, alınan kapora bedelinin senetle davacıya ödendiğini, hatta ödenen bonoların davacı tarafından yeniden takibe konulduğunu, davacıya herhangi bir borcunun bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı:

6. … Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.11.2015 tarihli ve 2013/385 E., 2015/365 K. sayılı kararı ile; bonoların dava konusu sözleşme nedeniyle verildiğine ilişkin herhangi bir yazılı delil bulunmadığı, sebepten mücerret olmaları nedeniyle ödeme yapıldığına dair iddialara itibar edilmediği, tarafların serbest iradeleri ile imzaladıkları sözleşme ile bağlı oldukları, sözleşme uyarınca davalıya ödenen kapora bedelinin iki katı olan 50.000TL tutarında cayma akçesinin davalının satıştan vazgeçmesi hâlinde davacıya ödeneceğinin kararlaştırıldığı ve icra takibinin de cayma akçesinin tahsili amacıyla başlatıldığı, davacının 50.000TL alacaklı olduğu gerekçesiyle icra takibine itirazın iptaline, alacak yargılamayı gerektirdiğinden icra inkâr tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

8. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.07.2019 tarihli ve 2019/3015 E., 2019/6029 K. sayılı kararı ile ;

“…Dava; harici taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca kararlaştırılan cezai şart bedelinin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

Kural olarak tapuya kayıtlı taşınmazların satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir. [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. (818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun 213) maddesi, Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddesi] Geçersiz olduğu için de taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Zira; haklı bir sebep olmaksızın başkası zararına mal edinen kimse onu iade ile yükümlüdür.

Cezai şartı düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 179/1. (818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun 158/1.) maddesinde ise; “Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.” hükmü yer almaktadır.

Cezai şart; asıl borca ilişkin fer’i bir hak olup, geçersiz sözleşmelerde yer alan cezai şartlar da geçersizdir. Geçersiz sözleşmelere dayanarak taraflar birbirlerinden cezai şart isteyemezler.

Somut olayda; taraflar arasında 14/09/2012 tarihli harici taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlendiği, sözleşme uyarınca kararlaştırılan 25.000,00 TL kapora bedelinin davacı alıcı tarafından davalı satıcıya ödendiği, davalının taşınmazın satışından vazgeçtiği , her iki tarafın da kabulünde olduğu üzere, sözleşme uyarınca ödenen 25.000,00 TL kapora bedelinin davalı tarafından davacıya senetle iade edildiği anlaşılmış olup, bu hususta taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davalının satıştan vazgeçmesi halinde, almış olduğu kapora bedelinin iki katı cezai şart bedelini davacıya ödemeyi kabul ettiği; davacı alıcının da cezai şart bedelinin tahsili amacıyla eldeki davayı açtığı görülmüştür. Davaya konu taşınmaz satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Geçersiz sözleşme ile kararlaştırılan cezai şarta ilişkin hükümler de aynı şekilde geçersizdir.

Hal böyle olunca, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, geçersiz sözleşme nedeniyle cezai şart talep edilemeyeceği dikkate alınarak, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…”

gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. … Asliye Hukuk Mahkemesinin 28.02.2020 tarihli ve 2020/30 E., 2020/37 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçelerinin yanında, davaya konu sözleşmenin haricî düzenlenen bir taşınmaz alım satım sözleşmesi olmadığı, karşılıklı edimler içeren bir ön sözleşme niteliği taşıdığı, sözleşmede düzenlenen hükmün de ceza koşulu (cezai şart) değil, bağlanma parası (pey akçesi) mahiyetinde olması nedeniyle sözleşmenin ve hükmün geçerli olduğu, aksinin düşünülmesinin edimini ifa etmeyen yönünden haksız zenginleşmeye sebebiyet vereceği, aynı zamanda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki iyi niyet kuralları ile de bağdaşmayacağı gerekçesiyle direnme kararı vermiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davaya konu “cayma akçesinin verilmesine dair akit” başlıklı sözleşmede belirlenen cayma akçesinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 177. maddesinde düzenlenen bağlanma parası mı yoksa aynı Kanun’un 179. maddesinde düzenlenen cezai şart mı olduğu, anılan sözleşme ile birlikte belirlenen cayma akçesine dair hükümlerin geçerli kabul edilip edilemeyeceği, buradan varılacak sonuca göre davanın kabulüne karar verilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplamaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlık konusu itibari ile öncelikle uygulanması gereken yasal düzenleme ve kavramların incelenmesinde fayda vardır.

13. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Genel Hükümler” başlıklı birinci kısmının “Borç İlişkilerinde Özel Durumlar” başlıklı dördüncü bölümünün üçüncü ayrımında bağlanma parası, cayma parası ve ceza koşulu (TBK md. 177-182) bir arada düzenlenmiştir. Kanun koyucunun bu üç farklı kurumu aynı çatı altında düzenlemiş olmasının sebebi, aralarındaki benzerliklerdir. Bu üçü, aralarında birçok yönden benzerlikler bulunmasına rağmen, aslında nitelik olarak birbirinden farklı kavramlardır. Özellikle ceza koşulu diğer kurumlardan epey farklı özellikler taşımaktadır.

14. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 156. maddesinde, hem pey akçesi (bağlanma parası) hem de cayma parası düzenlenmiştir. Daha önce tek bir maddede düzenlenen bu iki kurum 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun iki farklı maddede kaleme alınmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 177. maddesinde bağlanma parasına yer verilirken, 178. maddesinde ise cayma parası açıklanmıştır.

15. Somut olaya uygulanması gereken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Bağlanma parası” başlıklı 177. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır.

Aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça, bağlanma parası esas alacaktan düşülür.”

Aynı Kanun’un “Cayma parası” başlıklı 178. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise;

“Cayma parası kararlaştırılmışsa, taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır; bu durumda parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır; almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir.”

16. Bağlanma parası (pey akçesi), sözleşme yapılırken bir kişinin vermiş olduğu paradır. Kaparo olarak da adlandırılan bu para cayma parası değildir. Sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır. Aksine sözleşme veya yerel adet olmadıkça bu para, alacaktan düşülür (Türk Hukuk Lûgatı, … 2021, s. 119, 120).

17. Bağlanma parasının (pey akçesi) amacı, hem sözleşmenin yapıldığına delil oluşturmak hem de kısmi ifadır (Akman, Sermet/Burcuoğlu Halûk/Altop Atillâ: Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 1993, s. 338). Bağlanma parası, sözleşmenin geçerli olması için gerekli bir şekil şartı olmayıp sözleşmenin kurulduğu yönünde ispat aracıdır.

18. Sözleşme yapılır yapılmaz taraflardan birinin diğerine bir miktar para vermesinin ne gibi bir maksada dayandığı açık bir şekilde anlaşılamıyorsa verilenin bağlanma parası (pey akçesi) olduğu karine olarak kabul edilir (Akman/Burcuoğlu/Altop, s. 339). Verilen paranın cayma parası olduğunu iddia eden taraf bunu ispatlamak durumundadır.

19. Mülga Borçlar Kanunu’nda, aksi sözleşmede belirtilmedikçe veya yerel âdet aksini göstermedikçe, bu paranın esas alacaktan düşülmeksizin alacaklıya bırakılacağı düzenlenmiş olmasına karşın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda, 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’ndaki bu düzenlemeden vazgeçilerek bağlanma parasının asıl alacaktan mahsup edileceği belirtilmiştir [(BK md. 156/2), Yavuz, Nihat: Borçlar Hukuku, … 2018, s. 525)].

20. Sözleşmenin butlan veya iptal gibi nedenlerle geçersiz hâle gelmesi durumlarında ise verilmiş olan bağlanma parasının akıbetini ortaya koymak gerekir. Bu durumda, bağlanma parası olarak parayı alan kişinin, aldığı parayı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre (TBK md. 77-82) iade etmesi gerekecektir. Çünkü bağlanma parası tahakkuk etmeyen bir sebep dolayısıyla verilmiş olacaktır. Bağlanma parası fer’î (yan) bir hak olması nedeniyle bağlı olduğu asıl sözleşme geçerli değilse, yan hak olan bağlanma parası da geçerli olmayacaktır (Yavuz, s. 525; Akman/Burcuoğlu/Altop, s. 340).

21. Cayma parası ise; kişiye sözleşmenin yapılması sırasında verdiği şeyi (parayı) yitirme pahasına dilediği zaman sözleşmeden dönme hakkını sağlayan bir paradır, şeklinde tanımlanmaktadır (Türk Hukuk Lûgatı, s. 206).

22. Sözleşmenin yapılması sırasında taraflardan biri diğerine bir miktar para verir ve aralarındaki açık ya da örtülü anlaşmaya göre parayı veren verdiği parayı karşı tarafta bırakması karşılığında sözleşmeden cayma yetkisine sahip olursa, burada cayma parası söz konusu olur.

23. Cayma parası taraflara sözleşmeden dönme yetkisi verir. Cayma parasını veren taraf, verdiğini karşı tarafa bırakmak suretiyle, karşı taraf ise aldığının iki katını, cayma parasını verene vermek suretiyle sözleşmeden dönebilir. Görüldüğü üzere, cayma parası taraflardan her ikisine de sözleşmeden cayma hakkı vermektedir. Asli edim ifa edildikten sonra, sözleşmeden dönmek mümkün değildir. Taraflar sözleşmeden dönmezlerse, cayma parası onu alanın alacağına mahsup edilir (Nomer, Haluk: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 2021, s. 527).

24. Bu noktada cayma parasının taraflara seçimlik bir yetki vermesi özelliği karşımıza çıkmaktadır. Bu seçimlik yetki şu şekildedir: Taraflar isterlerse sözleşmeyi ifa ederler, isterlerse cayma parasını ödeyerek sözleşmeden cayabilirler.

25. Bağlanma parasında olduğu gibi cayma parasının istenebilmesi için de sözleşmenin geçerli olması gerekmektedir. Çünkü cayma parası da bir fer’î (yan) bir borçtur. Bu sebeple, sözleşme herhangi bir nedenle geçersiz ise, artık cayma parasından da söz edilemeyecektir.

Sözleşme geçersiz olmasına rağmen, cayma parasının verilmesi durumunda, alınmış cayma parasının sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilmesi gerekecektir.

26. Nitekim anılan hususlara Hukuk Genel Kurulunun 10.03.2022 tarihli ve 2019/(19)11-722 E., 2022/297 K. sayılı kararında da değinilmiştir.

27. Üzerinde durulması gereken bir diğer kavram da “cezai şart (ceza koşulu)”dur. Kanun koyucu 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun 158-161. maddelerinde “cezai şart” kavramını kullanmış, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 179-182. maddelerinde ise bunun yerine “ceza koşulu” kavramını tercih etmiştir.

28. Cezai şart, borçlunun asıl borcunu ilerde, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği edime denir. Bu nedenle cezai şart, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlâli ile doğabilecek olan fer’î bir edimdir. Borçlu cezai şart ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia etmek veya zararının şümulünü ispat etmek zorunda kalmadan, tazminat elde etme imkânını bulacaktır. Cezai şartın kararlaştırılabilmesi için asıl borcun mahiyeti önemli değildir; bir verme borcu kadar, yapma veya yapmama borçlarında da cezai şart kararlaştırılabilir (Akman/Burcuoğlu/Altop, s. 358-359).

29. Cezai şartın, kanundaki ifadesi ile ceza koşulunun istenebilmesi için sözleşmede buna ilişkin bir hüküm bulunması gerekir.

Sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi temerrüt hâlinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 125/I. maddesi hükmünce alacaklı gecikme tazminatı talep edebilir ise de, ceza koşulunun istenebilmesi için sözleşmede bununla ilgili açık hüküm bulunması şarttır.

30. Cezai şartın esas itibariyle iki temel amacı (işlevi) bulunmaktadır. Bunlardan biri, borçluyu ifaya zorlamak ve böylece asıl borcun ifasını teminat altına almak; diğeri ise, borcun ihlâli hâlinde borçlu tarafından ödenecek tazminatı önceden ve götürü olarak belirlemektir. Bu iki temel amacı dışında, cezai şartın (ceza koşulunun) diğer bir amacı da, ifayı engelleyen cezai şartta (dönme/fesih cezasında) borçlunun cezai şartı ödemek suretiyle sözleşmeden kolayca dönmesini sağlamaktır [Kocaağa, Köksal: Ceza Koşulu (Sözleşme Cezası), … 2018, s. 31-33].

31. Cezai şart, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 179–182. maddelerinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 179. maddesinde yer alan düzenlemeye göre:

“…Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.

Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.

Borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır…”

32. Maddenin birinci bendinde seçimlik cezai şart düzenlenmiştir. Buna göre sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde ödenmek üzere cezai şart vaad edilmiş ve aksi de sözleşmede öngörülmemiş ise alacaklı ya sözleşmenin ifasını ya da cezai şartın ödenmesini isteyebilir. Seçimlik cezai şartta alacaklı seçimlik bir yetkiye sahiptir. Buna göre o şartın gerçekleşmesi yani borçlunun asıl edimi hiç veya gereği gibi ifa etmemesi durumunda ya asıl edimin ifasını ister ya da bundan vazgeçerek cezai şartın ödenmesini talep eder. Seçimlik cezai şartta alacaklı hem asıl edimin ifasını hem de cezai şartın ödenmesini isteyemeyecektir. Örneğin, satıcının sattığı malı teslim etmemesi hâlinde alıcının mal yerine 100.000TL ceza koşulu isteyebileceği kararlaştırılmışsa, alıcı ister malın teslimini, isterse ceza koşulunu isteyebilir. Görüldüğü üzere burada seçimlik bir hak söz konusu olup, alacaklı ancak ya asıl borcun ifasını ya da ceza koşulunun ödenmesini isteyebilir; alacaklı aynı anda hem asıl borcun ifasını hem de ceza koşulunun ödenmesini kural olarak isteyemez. Ancak hemen belirtmek gerekir ki, asıl borcun sonraki imkânsızlık nedeniyle ifâ imkânının ortadan kalkması hâlinde, alacaklıya tanınmış olan bu seçim hakkı bir anlam ifade etmez. Asıl borcun ifası imkânsız olduğunda, alacaklı koşulları varsa yalnızca tazminat isteme hakkına sahip olur. Buna göre alacaklı, ya zararının tazmin edilmesini ya da ceza koşulunun ödenmesini ister.

33. Buradaki “seçimlik” ifadesinden, ceza koşulu ile asıl borç arasındaki ilişkinin, seçimlik borçlarda yer alan birden çok edim arasındaki ilişkiye benzediği sanılmamalıdır. Asıl borç ile ceza koşulu arasında gerçek anlamda bir seçimlik borç (alacak) ilişkisi söz konusu olmayıp, yalnızca alacaklıya tanınmış bir seçim hakkı söz konusudur. Bunun önemi şu noktada ortaya çıkar: Borçlu asıl borcun ifasıyla yükümlü olmakla birlikte, alacaklı asıl borcun ifasından vazgeçerek ceza koşulunun ödenmesini istediğini borçluya bildirebilir. Borçlu ceza koşulu kendisinden istenmedikçe yalnız asıl borcu ifa edebilir. Bu seçim hakkı, teknik anlamdaki seçimlik borçtan (alacaktan) farklıdır (Kocaağa, s. 133-136).

34. İkinci bentte düzenlenen ifaya ekli cezai şartta ise alacaklı, açıkça vazgeçmiş veya ifayı kayıtsız şartsız kabul etmiş olmadıkça, hem sözleşmenin ifasını hem de kararlaştırılan cezanın ödenmesini talep edebilir.

35. Dönme (fesih) cezası olarak da adlandırılan ifayı engelleyen cezai şart ise maddenin üçüncü bendinde hükme bağlanmıştır. Burada borçlunun cezai şartı ödemek suretiyle tek taraflı olarak sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu ispat yetkisi saklı tutulmuştur. Böylece borçlu alacaklı ile yaptığı anlaşmada dilerse sözleşmeden dönmeyi ve alacaklıya sadece cezai şart ödemeyi kararlaştırabilir. Bu tür cezai şartta borçlu cezayı ödemek suretiyle sözleşmeden dönebileceği gibi, alacaklı da sadece cezai şartın ödenmesini talep edebilir. Bu durumda artık alacaklı borçludan asıl edimin ifasını isteyemeyecektir.

36. Seçimlik ve ifaya eklenen ceza koşulu, borçlunun borcunu ihlâl etmesine karşı alacaklıya bir talep hakkı sağlarken, dönme cezası borcun ihlâli koşulu aranmaksızın, belirli bir meblağı ödemek suretiyle borçluya sözleşmeyi sona erdirme imkânı verir. Borçlu, borca aykırı davranışı bulunmasa bile, ceza koşulunu ödeyerek sözleşmeyi ortadan kaldırabilir. Burada asıl borcun ifasının yerini dönme (fesih) cezası almaktadır. Bundan dolayı dönme cezasının, asıl borcun alacaklı lehine ifasını teminat altına almak gibi bir işlevinin bulunmadığı, aksine onu zayıflatıcı rol oynadığı söylenebilir. Gerçekten, “borcumu ifa etmekten vazgeçersem 1.000TL ödeyeceğim” ifadesinde yerini bulan dönme cezasında asıl borcun ifasının teminat altına alınması suretiyle alacaklının hukukî durumunun güçlendirilmesi değil, aksine dönme cezasını ödemek ve sözleşmeden dönmek (veya sözleşmeyi feshetmek) suretiyle borçlunun durumunun iyileştirilmesi söz konusudur (Kocaağa, s. 145-154).

37. Cezai şarta ilişkin hükümler emredici nitelikte değildir. Taraflar bunların aksini kararlaştırabilirler. Borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi dışında kalan diğer borca aykırılık hâlleri için ifaya eklenen ceza koşulu kararlaştırabilecekleri gibi; bu iki ihlâl durumu için seçimlik ceza koşulu da kararlaştırabilirler. Örneğin satıcının ayıplı mal teslim etmesi hâlinde, alacaklıya hem ayıpsız bir mal teslim edileceği hem de ceza koşulu ödeneceği kararlaştırılabilir. Ayrıca tarafların, ceza koşulu anlaşmasında, seçimlik ceza koşulu ile ifaya eklenen ceza koşuluna birlikte yer vermeleri de mümkündür (Kocaağa, s. 138-139). İstisnası cezanın tenkisiyle (indirilmesiyle) ilgili 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 182. maddesinde düzenlenmiş olup, maddenin birinci bendinde ceza miktarını tarafların serbestçe belirleyebilecekleri belirtildikten sonra, üçüncü bendinde bu ceza miktarının hâkim kararı ile azaltılabileceği öngörülmüştür.

38. Nitekim aynı ilkelere Hukuk Genel Kurulunun 29.06.2021 tarihli ve 2017/(13)3-2245 E., 2021/880 K.; 21.04.2022 tarihli ve 2019/3-751 E., 2022/590 K. sayılı kararlarında da değinilmiştir.

39. Somut olayda; “Alım ve satıma ilişkin olarak taraflar arasında cayma akçesinin verilmesine dair akid” başlıklı haricî sözleşme düzenlendiği hususunda çekişme bulunmamaktadır. Anılan sözleşmede “Alıcı tarafından satıcıya yukarıda yazılı gayrimenkulün satım akdinin kurulması için 25.000TL cayma akçesi verilmiştir. Alıcı akit yapmaktan vazgeçerse, ödemiş olduğu cayma akçesinin satıcıdan kendisine geri ödenmesini talep edemeyeceğini kabul ve taahhüt eder. Satıcı ise söz konusu satım akdi kurulduğu takdirde almış olduğu cayma akçesini satım bedelinden tenzil edileceğini, satım akdinin yapılmasından kendisinin vazgeçmesi hâlinde ise alıcıdan almış olduğu bedelin iki katını alıcıya ödeyeceğini kabul ve taahhüt eder.” hükmü düzenlenmiştir.

40. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında yapılan sözleşme ile satım akdinin yapılmasından satıcının vazgeçmesi hâlinde alıcıdan alınan bedelin iki katının ödeneceğine dair hükmün cayma akçesini düzenlediği hususunda kuşku bulunmamaktadır.

41. Ne var ki; tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur (TMK md. 706; BK md. 213; TBK md. 217; Noterlik Kanunu md. 60/3; Tapu Kanunu md. 26). Resmî biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersiz olup, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Geçersiz sözleşmenin varlığı hâlinde kural olarak taraflar sözleşmenin ifasını ya da ifa karşılığını isteyemezler ise de sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade ile yükümlüdürler.

42. Bu durumda taraflar arasında yapılan sözleşme şekil şartına uyulmaksızın haricî olarak düzenlendiğinden geçersizdir. Her ne kadar direnme kararında anılan sözleşmenin bir ön sözleşme olduğu belirtilmiş ise de bu durum sonucu değiştirmeyecektir. Nitekim, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için dahi resmî şekil şartı zorunludur.

43. O hâlde, geçerli olmayan sözleşmede bulunan hükümlerin de geçersiz olacağı her türlü duraksamadan uzak olduğuna göre, uyuşmazlığa konu sözleşmede düzenlenen cayma akçesine dair hükümlerin geçersiz olduğunun ve davacının bu hükme dayanarak talepte bulunamayacağının kabulü gerekir. Yukarıda açıklandığı üzere taraflar ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını geri vermekle yükümlüdürler ki, davalının da aldığı bedeli senetle davacıya iade ettiği hususu taraflar arasında çekişme konusu değildir.

44. Hâl böyle olunca; direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmektedir.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerle 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 22.09.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Kadastro tespitine itiraz davası, tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.