Tapu İptal ve Tescil Davası - Emsal Yargıtay Kararları
Tapu iptal ve tescil davası; kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için açılır. Tapu iptali davası, taşınmazın aynına, yani mülkiyet hakkına ilişkin bir dava olduğundan, mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemez.
Tapu iptal ve tescil davası, ayni hakkı ihlal edilen kişinin mülkiyet hakkını temin eden en önemli dava türüdür. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi 1 nolu Ek Protokol, tüm sözleşmeci devletlere mülkiyet hakkı ihlal edildiğinde bireye etkin koruma mekanizmaları sağlanmasını zorunlu kılmaktadır. Bu nedenle, mülkiyet hakkı ihlalleri iç hukuk yolları ile giderilmediği takdirde AİHM’e bireysel başvuru yapılması mümkündür.
Alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz tapu iptal ve tescil davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmetleri vermektedir. Tapu iptal ve tescil davası ile ilgili daha fazla bilgi almak için 15 yılı aşkın deneyime sahip avukat kadromuz tarafından hazırlanan makalemize sitemizden ulaşabilir; dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda Hukuk Büromuzdan ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.
Tapu İptal ve Tescil Davası ile ilgili Emsal Yargıtay Kararları
“Aile Konutu” Tescili Boşanma ile Sona Erer
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi Karar No: 2018/2407
Mahkemece, davanın aile konutundan kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası (TMK m. 194) olduğu, davacı eşin açık rızası alınmadan yapılan satış işleminin geçersiz olduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescil davasının kabulüyle taşınmazın davalı eş Y… adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş, verilen bu karar davalı eş tarafından temyiz edilmiştir. Aile konutunun, hak sahibi eş tarafından devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır. (TMK madde 194). Bu rıza alınmadan konutla ilgili yapılan tasarruf işlemi geçersizdir. Bu geçersizliği, rızası gereken eş, konutun bu vasfını devam ettirmesi koşuluyla ileri sürebilir. Evlilik, boşanmayla sona ermekle, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinin “aile konutuna” sağladığı koruma da sona erer ve diğer eşin rıza alınmadan yapılan tasarruf işlemi yapıldığı andan itibaren geçerlilik kazanır. Dava konusu taşınmazın maliki olan davalı eş Y… ile davacının, karardan önce 03.06.2015 tarihinde kesinleşen karar ile boşanmış oldukları anlaşılmaktadır. Evlilik, karar tarihinden önce boşanma ile sona erdiğine göre, davaya konu taşınmaz aile konutu olmaktan artık çıkmıştır. Bu husus gözetilerek konusuz kalan dava hakkında “karar verilmesine yer olmadığına” şeklinde karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması: Tapu İptal ve Tescili
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Esas No: 2014/8229 Karar No: 2015/7977
Dava, vekâletnamenin hile ile alındığı ve vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı, davalıdan borç para istediğini, davalının noterden borç senedi düzenlenmesi koşuluyla borç para verebileceğini bildirmesi üzerine notere gittiklerini, davalının hileli işlem yapmak suretiyle borç senedi yerine satış yetkisi içerir biçimde vekâletname düzenlettirdiğini, bu şekilde dava dışı b. e. adına düzenlenen vekâletname kullanılarak 228 parsel sayılı taşınmazının davalı adına tescil edildiğini ileri sürerek, tapu iptali ve tescile karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığını, öte yandan temlikin hileli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, hile hukuksal nedenine dayalı olan davanın, hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir. Ne var ki; iddianın içeriği ve ileri sürülüş biçiminden, davada hile hukuksal nedenine değil, vekâletnamenin hile ile alındığı iddiasına dayanıldığı anlaşılmaktadır. Bilindiği üzere vekâletnamenin hile ile alındığı iddiası, vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasını da içermektedir.
Hâl böyle olunca; vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayanan davaların herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı olmadığı gözetilerek, işin esasının incelenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir.
Evrakta Sahtecilik ve Üçüncü Kişinin İyiniyeti
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi Karar: 2015/5667
Bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyiniyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK’nin 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasında “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde öngörülmüştür. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyiniyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Nitekim bu görüşten hareketle, “kötüniyet iddiasının def’i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.
Açıklanan ilke ve olgular dikkate alınarak somut olay incelendiğinde, çözülmesi gerekin ilk sorun olayda davalı …. ‘nın ilk el mi, yoksa ikinci el mi olduğudur. Tapu kaydı ve tedavülleri incelendiğinde dava konusu 566 parsel tapu kaydında … oğlu … adına kayıtlı iken sahte isim tashihine ilişkin ilam ile önce …… oğlu …. olarak değiştirildiği, daha sonra da …. oğlu …‘e ait mirasçılık belgesi ile intikal yaptırılıp devamında da davalı ……‘a satıldığı anlaşılmaktadır. Sahte isim tashihi ile başlayan bu silsilede işlemlerin de kısa aralıklarla gerçekleşmesi karşısında taşınmazı önce sahte isim tashihi ilamı sonra mirasçılık belgesiyle üzerlerine intikal ettirenlerin, bu intikali gerçekleştirmeden, kayden başka şahsa satış yapma imkanları bulunmaktadır. Diğer bir anlatımla, ferağ için intikalin yapılması zorunludur. Buna göre; davalı …, sahte işlemlerle tapuyu üzerlerine geçiren … oğlu … mirasçılarından devralan ilk eldir. Davalı …..’ın “ikinci el” ve “üçüncü kişi” olduğu kabul edilemez. Davalı …‘ın tapudaki devralması sahtecilikle başlayan işlemin ilk sonucudur. Bu durumda davalı …..’ın olayda iyiniyetli olup olmadığının bir önemi bulunmadığından TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamaz. Mahkemenin iyiniyetten hareketle verdiği ret kararı doğru değildir.
Davalı …..’ın olayda “ilk el” olduğu ve iyiniyetinin olayda bir önemi bulunmadığı belirlendiğine göre Mahkemece, Hazinenin talebinin incelenebilmesi için öncelikle kayıt maliki … oğlu ..’e ait hasımlı alınacak mirasçılık belgesi ile gerçek mirasçıların kesin şekilde belirlenmesi, alınacak mirasçılık belgesine göre tapu kaydının düzeltilmesinin sağlanması, bu hususların gerçekleştirilebilmesi için derdest olduğu söylenen …. Hukuk Mahkemesi’nin 2010/2046 Esasında açılan hasımlı veraset ilamına ilişkin dava sonucunun beklenmesi veya ….. oğlu …’in mirasçılarını gösteren hasımlı mirasçılık belgesinin alınabilmesi için dava açmak üzere davacı tarafa süre ve imkan verilmesi, … oğlu ….’in mirasçısının olmadığı ve mirasının Devlet’e kalıp kalmadığının belirlenmesi, taraf teşkili bu şekilde doğru olarak sağlandıktan sonra iddia ve savunma doğrultusunda tüm taraf delilleri birlikte değerlendirilerek Hazine isteğinin incelenmesi gerekirken sahteliği anlaşılan isim tashihi davası ve kesinleşen ceza mahkemesi dosyası dikkate alınmadan, hasımlı veraset ilamının sonucu da beklenmeden yazılı şekilde davalının iyiniyetli üçüncü kişi olduğundan hareketle yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru olmamıştır.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Esas No: 2014/6852 Karar No: 2015/7094
Öncelikle temlik tarihinde mirasbırakanın ehliyetli olup olmadığının Adli Tıp 4. İhtisas Kurulundan alınacak raporla saptanması, ehliyetli olmadığının anlaşılması halinde davaya katılmayan mirasçıların olurlarının alınması ya da miras şirketine TMK’nun 640. maddesi uyarınca atanacak temsilci aracılığı ile davanın sürdürülmesi ayrıca davada sadece iptal isteğinde bulunulduğu gözetilerek davacıya tescil istekli dava açması için imkan verilmesi açıldığı taktirde eldeki dava ile birleştirilmesi, taraf teşkili sağlandıktan ve tescil davası açılıp eldeki dava ile birleştirildikten sonra davanın kabul edilmesi, miras bırakanın ehliyetli olması halinde pay oranında istekte bulunulabileceği gözetilerek muris muvazaası iddiası bakımından inceleme yapılması ve varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekir.
Temyiz Kudreti/Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Esas No: 2014/7368 Karar No: 2015/7013
Tapu iptal ve tescil davasının dayanağı davalının temyiz kudretine sahip olmayan kişiden taşınmaz satın aldığı iddiasıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 15. maddesinde de ifade edildiği üzere, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağından, karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz. Bu ilke 11.6.1941 tarih 4/21 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da aynen benimsenmiştir.
Bu durumda, tarafların gösterecekleri, tüm delillerin toplanılması tanıklardan bu yönde açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınması, varsa ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, hasta gözlem (müşahede) kağıtları, film grafiklerinin eksiksiz getirtilmesi zorunludur. Bunun yanında, her ne kadar 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 282. maddesinde belirtildiği gibi bilirkişinin “oy ve görüşü” hakimi bağlamaz ise de, temyiz kudretinin yokluğu, yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenlere değil, aynı zamanda bilinç, idrak, irade gibi psikolojik unsurlara da bağlı olduğundan, akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin belirlenmesi, çok zaman hakimlik mesleğinin dışında özel ve teknik bilgi gerektirmektedir.
Ehliyetsizliğin kamu düzeni ile ilgili olduğu gözetilerek ve önemine binaen öncelikle incelenmesi, tarafların bu yönde bildirecekleri tüm delillerin toplanması, varsa mirasbırakana ait sağlık kurulu raporları, hasta müşahede kağıtları, reçeteler vs. istenmesi, tüm dosyanın 2659 sayılı Yasanın 7 ve 16. maddeleri hükmü uyarınca Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Kuruluna gönderilmesi, akit tarihinde mirasbırakanın ehliyetli olup olmadığı yönünde rapor alınması, mirasbırakanın ehliyetli olduğunun saptanması halinde muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı isteğin değerlendirilmesi, soruşturmanın eksiksiz tamamlanması, hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken anılan hususlar göz ardı edilerek karar verilmesi hukuka aykırıdır.
Kazandırıcı Zamanaşımı: Tapu İptal ve Tescil Davası
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Esas No: 2015/7308 Karar No: 2015/9425
Kanunun açık hükmü dikkate alındığında, tapu sicilinden malikin kim olduğunun anlaşılamaması hali; taşınmaz malın sahibinin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kimliğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden) çıkarılmasının imkânsız olmasıdır. (Yargıtay HGK’nın 10.4.1991 tarih 1991/8-51 Esas, 194 Karar ve 15.4.2011 tarih 2011/8-111 Esas, 2011/180 Karar sayılı ilamları).
Genel olarak, gerekli dikkati gösteren herkesin kayıtlarda malikin kim olduğunu anlayamayacağı hallerde tapu sicilinde yazılı olan malikin bilinmediğinin kabulü gerekir. Ayrıca “… tapu kütüğünde malik sütununun boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması, soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz ve soyut gösterilmiş olması…” gibi durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir. Başka bir anlatımla, tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik, tanınmayan, hatırlanmayan, adresi tespit edilemeyen, kendilerine tebligat yapılamayan, mirasçıları belirlenemeyen, uzun yıllar önce ölmüş ya da taşınmış bir kişi değildir.
Tapu kaydı, tapulama tutanağındaki açıklamalara göre; kayıt maliki H. A. tanınan ve bilinen kişi olup, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713/2 maddesinde yazılı koşulların gerçekleştiğini kabule olanak bulunmamaktadır. Mahkemece, bu hususlar dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme sonucu yasal ve yerinde olmayan gerekçelerle kayıt malikinin hayali bir kişi olduğundan hareketle yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Zilyetlik: Tapu İptal ve Tescil Davası
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı Esas No: 2013/8-1782 Karar No: 2015/1090
Dava; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713/1, 3402 sayılı Kadastro Kanunu‘nun 14 maddesi uyarınca tespit sonrası, tapu kaydının oluşmasından önceki satın alma ve eklemeli kazanmayı sağlayan zilyetlik nedenlerine, tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Mahkemece, yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş ise de verilen karar dosya kapsamına uygun bulunmamaktadır. Davacı vekili, tespitten sonraki 10.08.1988 tarihli pay satışı senedine dayanmış, vekil edeninin yurt dışında Almanya’da çalıştığını, taşınmaz üzerindeki Kemal’e ait 1/2 payı bedelini ödemek suretiyle satın aldığını, Almanya’da olmaları nedeniyle taşınmazı kullanmasalar da yaz tatiline geldiklerinde sahiplik ettiklerini, davalının yakınları olması nedeniyle taşınmazın kullanmasına ses çıkarmadıklarını, davalının izinsiz olarak taşınmaz üzerine ev yaptığını ileri sürmüştür.
Davacı tanıkları; davalının taşınmaz üzerindeki payını 1988 yılında bedelini alarak sattığını, davacının yurtdışında olup 15-20 gün Türkiye’de kaldıkları süre içerisinde sahiplik ettiklerini, taşınmazın davalı tarafından kullanıldığını ve üzerindeki yapıların davalıya ait olduğunu bildirmişlerdir.
Dosyadaki bilgi ve belgelere göre, taşınmaz üzerindeki 1/2 pay sahibi M. S. ile davalı kardeş olup, davacı ise diğer paydaş M. S.’ın eşidir. Başka bir ifade ile davacı davalının yengesidir. Diğer yönden; taşınmaz üzerindeki payın 1988 yılında davacıya satıldığı ve satış bedelinin ödendiği hususunda duraksama bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık; satışın usulüne uygun olup olmadığı, zilyetliğinin devredilip devredilmediği ve davalı mülkiyetinden çıkıp çıkmadığı hususunda toplanmaktadır. Bozma ilamında da açıklandığı üzere, taşınmazın öncesi tapusuzdur. Davacı taşınmaz üzerindeki davalı payını 1988 yılında senetle satın almıştır. Taşınmazın öncesi tapusuz olduğuna göre, menkul hükmünde olup mülkiyet; satış, zilyetliğin devir ve teslimi ile alıcıya geçer. Somut olayda; davalı K. S. kendi payı ile birlikte diğer paydaş M. S. payını da kullanmaktadır.
Davacı Almanya’da çalışmakta olup yılın belli bölümlerinde Türkiye’ye gelmektedir. Davacı taşınmaz üzerindeki payı satın almış ise de gerek satılan pay gerekse davacının eşi M. S. payı davalının kullanımındadır. Tarafların yakınlığı, davacının Türkiye’ye geldiği dönemlerde taşınmazı sahiplenmesi karşısında davalının zilyetliğinin fer’i ve davacı adına sürdürülen zilyetlik niteliğinde olduğu ve zilyetliğin malik sıfatıyla sürdürülmediğinin kabulü gerekir. Bu nitelikteki zilyetlik süresi ne olursa olsun, hukukça kazanma bakımından değer taşımaz. Tüm bu açıklamalara göre, taşınmaz üzerindeki davalıya ait payın mülkiyetinin davacıya geçtiğinin kabulü gerekmektedir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme sonunda tapu iptal ve tescil davasının yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Vekaletin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Esas: 2013/21184 Karar: 2015/6683
Mahkemece yapılan yargılama sonucunda İstanbul Adli Tıp Kurumundan alınan raporlar ile murisin vekaletnamenin düzenlendiği tarihte ve akit tarihinde fiil ehliyetine sahip olduğu belirlenerek ehliyetsizlik hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil isteğinin reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur. Davacının bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak, dava dilekçesinin içeriği ve iddianın ileri sürülüş biçiminden davada vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine de dayanıldığı anlaşılmaktadır.
Öte yandan; davacı her ne kadar 17.03.2010 tarihli dilekçesinde davanın ehliyetsizlik nedenine dayalı olduğunu belirtmiş ise de, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasından da vazgeçmiş değildir.
Hemen belirtilmelidir ki; bir davada dayanılan maddi olaylar için birkaç hukuki sebebin bir arada gösterilmesinde ilke olarak usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamaktadır. Hukuki sebeplerden bir tanesinin diğer hukuki sebebin incelenmesine olanak verir niteliği bulunduğu sürece önem ve lüzum derecesine göre birden fazla hukuki sebep aynı davada inceleme ve araştırma konusu yapılabilir. Nitekim Yargıtay içtihatları bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır. (11.04.1990 günlü ve 1990/1-152 E, 1990/236 K.; 15.05.2013 günlü ve 2012/1- 1808 E, 2013/699 K. sayılı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları)
Bilindiği üzere; Borçlar Kanunu’nun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve (818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun 390.) maddesinde aynen;
“Vekil, vekalet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hallerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.”
hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekaletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir (TBK’nın 504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK’nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hâkim tarafından kendiliğinden (re’sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olaya gelince; mahkemece vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiası bakımından bir değerlendirme yapılmadan sadece ehliyetsizlik iddiası yönünden karar verilmiştir.
Hal böyle olunca; vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiası bakımından tarafların iddia ve savunması doğrultusunda delillerinin toplanması, yukarıda belirlenen ilkeler de gözetilmek suretiyle elde edilen olgu ve bulgular değerlendirilerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Kazandırıcı Zamanaşımı Zilyetliği Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Karar No: 2017/1197
Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, tapu iptal ve tescil niteliğindedir. Çekişmeli taşınmazın bulunduğu yörede 1943 yılında yapılıp kesinleşen orman kadastrosu, daha sonra 1990 yılında yapılıp kesinleşen aplikasyon ve 2/B madde uygulaması bulunmaktadır.
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, somut olay bakımından çekişmeli 3170 parsel sayılı taşınmazdaki dava konusu taşınmaz bölümlerinin orman içi açıklık niteliğinde mi, yoksa zilyetlikle kazanıma elverişli tarım arazisi vasfında mı olduğu noktasında toplanmaktadır.
Yargılama sırasında davacılardan M. A., S. D., K. Y., R. K. ile dava dışı … arasında 29.05.2013 tarihli temlikname imzalanmış, anılan davacılar eldeki davaya konu tüm dava haklarını dava dışı …’a 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) 125. maddesinin 2. fıkrası uyarınca temlik etmişlerdir.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelere göre çekişmeli 3170 parsel sayılı taşınmazın 1943 yılındaki 3116 sayılı yasaya göre yapılan orman tahdit çalışması neticesinde orman tahdit haritası dışında kaldığı, 1972 yılında yapılan arazi kadastro çalışmalarında orman tahdit sınırları içinde olduğu zannedilerek tespit harici bırakıldığı, 1088 sayılı parsel ile de ilgisinin bulunmadığı, teknik hata sonucu 1088 sayılı parselden ifraz edilmiş gibi beyanname düzenlenerek 3170 parsel numarası ile 19.12.1996 tarihinde hali arazi vasfıyla Hazine adına tapuya tescil edildiği ve 2/B madde şerhinin de sehven verildiği anlaşılmaktadır.
6831 sayılı Orman Kanunu’nun 17. maddesinin 2. fıkrasına göre orman içi açıklıklar orman sayılmasa da orman bütünlüğünün korunması amacıyla orman olarak tescil edilmeleri zorunlu olup, yasa koyucu tarafından böyle bir yerin zilyetlikle edinim olanağı engellenmiştir. Taşınmazın anılan madde kapsamında orman içi açıklık vasfında olması için de tapulu bir taşınmaz olmaması ve kural olarak dört tarafının ormanla çevrili olması bu nedenle ediniminin orman bütünlüğünü bozması gerekir.
Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında dava konusu taşınmazın güneybatı sınırında gerçek kişiler adına tespit ve tescil edilen 134 parsel sayılı taşınmazdan ifraz edilen 1101 parsel ve 97 parsel sayılı taşınmazdan ifraz edilen 1095 parsel sayılı taşınmazların bulunması nedeniyle çekişmeli taşınmazın orman içi açıklık olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Bu nedenle yukarıdaki ilkeler gözetilerek taşınmazın dört tarafı orman ile çevrili olmayacağından ve 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 17. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenen nitelikte orman içi açıklık olmadığından bu tür yerlerin koşulların bulunması halinde zilyetlikle kazanılması mümkündür. Ancak mahkemece yapılan keşifte bilgisine başvurulan bilirkişi ve tanıkların sözleri soyut nitelikteki sözlerden ibaret olduğu gibi, taşınmaz bölümlerinin niteliği ile ilgili alınan zirai bilirkişi raporu da teknik ve bilimsel verilerden uzak ve soyut olarak hazırlanmış, ayrıca çekişmeli taşınmazda idari yoldan tapu kaydının oluştuğu tarihten geriye doğru hava fotoğrafı uygulaması da yaptırılmamıştır.
Hal böyle olunca idari yoldan Hazine adına olan tapu kaydının oluştuğu tarihten (19.12.1996) geriye doğru 15-20-25 yıl öncesine ilişkin üç ayrı tarihte çekilmiş (1970, 1975 ve 1980’li yıllara ait) dava konusu taşınmazın bulunduğu yere ait stereoskopik hava fotoğrafları ile bu hava fotoğraflarının üretildikleri memleket haritaları ilgili yerlerden getirtilerek dosya arasına konulmalıdır. Bundan sonra önceki bilirkişiler dışında Ziraat Fakültesi Toprak Bölümü Öğretim Üyelerinden seçilecek 3 kişilik ziraat mühendislerinden oluşan ziraatçi bilirkişi kurulu, Jeodezi ve Fotogrametri uzmanı bir harita mühendisi bilirkişi ve dava sonucunda yararı olmayan elverdiğince yaşlı, yansız yerel bilirkişiler ve tarafların göstereceği tanıkların tümü hazır olduğu halde taşınmaz başında yeniden keşif yapılmalı, stereoskopik hava fotoğrafları ve bu hava fotoğraflarından üretilen memleket haritaları incelenmeli ve taşınmazın kadastro paftasındaki konumu bilgisayar programı aracılığıyla uydu ve hava fotoğraflarına aktarılmalı ve taşınmazın bu hava fotoğrafları ve memleket haritalarındaki niteliği ile çekişmeli taşınmaz bölümlerinin o yıllarda tarım arazisi olarak kullanılıp kullanılmadığı hususunda jeodezi ve fotogrametri uzmanı harita mühendisinden ayrıntılı rapor alınmalı, davacıların davaya konu yaptığı yerler ile taşınmazın geriye kalan bölümünün önceki ve şimdiki niteliği ile çekişmeli taşınmaz bölümlerinin imar-ihyaya konu olmuş ise bu bölümlerin öncesinin niteliği, imar-ihya varsa imar-ihyaya en erken ne zaman başlanıldığı ve tamamlandığı, zilyetliğin hangi tasarruflar ile sürdürüldüğü hususlarında ziraat bilirkişi kurulundan ayrıntılı rapor alınmalı, ayrıca zilyetliğin başlangıç günü, süresi ve sürdürülüş biçimi hakkında yerel bilirkişi ve tanıklardan olaylara dayalı ve ayrıntılı beyanları alınmalı ve yerel bilirkişi ve tanık sözlerinin doğruluğu komşu parsel tutanakları ve dayanakları ile hava fotoğrafı, memleket haritası ve uzman bilirkişi raporları göz önünde tutularak denetlenmeli, jeodezi ve fotogrametri uzmanı harita mühendisi bilirkişiye komşu parsellerin dayanağı kayıtların çekişmeli taşınmaz yönünü ne okuduğunu belirtir keşfi denetlemeye imkan veren harita düzenlettirilmeli, dava konusu taşınmaz bölümlerinin her birinin ayrı ayrı fotoğrafları çektirilerek bilirkişi raporlarında hangi harfle belirtilen kısma tekabül ettiği açıkça fotoğraf üzerinde belirtilmeli, keşifte saptanan yerel bilirkişi ve tanıkların beyanları arasında aykırılık oluşursa bu aykırılık giderilmeli ve bundan sonra toplanan tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.
İnançlı İşlem, Banka Dekontu ile Tapu İptal ve Tescil Davasının İspatı
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Esas No: 2019/1663, Karar No: 2019/3078
İçtihadı Birleştirme kararının sonuç bölümünde ifade olunduğu üzere, inançlı işleme dayalı olup dinlenilirliği kabul edilen iddiaların ispatı, şekle bağlı olmayan yazılı delildir. İnanç sözleşmesi olarak adlandırılan bu belgenin sözleşmeye taraf olanların imzasını içermesi gereklidir. Bunun dışındaki bir kabul, hem İçtihadı Birleştirme kararının kapsamının genişletilmesi, hem de taşınmazların tapu dışı satışlarına olanak sağlamak anlamını taşıyacağından kendine özgü bu sözleşmelerle bağdaştırılamaz. 05.02.1947 tarihli 20/6 sayılı İnançları Birleştirme kararı uyarınca, inançlı işleme dayalı iddianın, şekle bağlı olmayan yazılı delille kanıtlanması gerekeceği kuşkusuzdur. Şayet, ispat külfeti kendisinde olan tarafın yazılı bir belgesi yok ise ancak taraflar arasında gerçekleştirilen mektup, banka dekontu, yazışmalar gibi birtakım belgeler var ise bunların yazılı delil başlangıcı sayılacağı ve iddianın her türlü delille kanıtlanmasının olanaklı hale geleceği sabittir. Şayet, yazılı delil başlangıcı sayılacak böylesi bir olgu da bulunmuyor ise iddia sahibinin son başvuracağı delilin karşı tarafa yemin teklif etme hakkı olduğu da şüphesizdir. Somut olaya gelince; dava konusu … ada … parsel sayılı taşınmazdaki 18 nolu bağımsız bölümün davacıların mirasbırakanı … tarafından 26.10.2005 satış suretiyle davalılardan …’a devredildiği, …’un da 11.07.2008 tarihinde diğer davalı …’ya satış yoluyla temlik ettiği, davalılardan …’nin 28.10.2005 tarihinde Türkiye İş Bankası Erdemli şubesinden konut kredisi kullandığı anlaşılmıştır. Konut kredisinin çekildiği bankadan gelen müzekkere cevabında anılan 35.000,00-TL kredinin davacıların mirasbırakanı …’a ödendiği, kredi ödemelerinin kim tarafından yapıldığının tespit edilemediği bildirilmiştir. Davacılar çekişme konusu taşınmazın temlikinin inançlı işleme dayalı olduğunu, taşınmazın devrinden sonra alınan banka kredisini mirasbırakanlarının ödediğini iddia ederek dava dilekçesi ile bir takım banka dekont fotokopilerini dosyaya ibraz etmiş, ne var ki ibraz edilen dekontların okunabilir asılları dosyada bulunamamıştır.
Hemen belirtmek gerekir ki; taraflar arasındaki ilişki ve çekişmenin çözüme kavuşturulması bakımından yukarıda değinilen İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca yazılı belge ile ispatı gerekmekte ve fakat böylesine bir belgenin bulunmadığı anlaşılmakta ise de; davacıların sunmuş olduğu dekontların bu ilişki ile bağlantılı olduğunun saptanması halinde delil başlangıcı teşkil edeceği ve çekişmenin giderilmesinde gözardı edilemeyeceği, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 202. maddesi hükmü gereğince delil başlangıcı sayılabilecek belgelerin bulunması halinde tanık dinletilmesinin mümkün olduğu açıktır. Aynı kanunun 227/1 maddesi; “Uyuşmazlık konusu vakıanın ispatı için yeminden başka delili olduğunu beyan etmiş olan taraf dahi yemin teklif edebilir.” şeklinde kat’i delil olan yemin teklifini düzenlemektedir. Davada taraflardan herhangi birisi istek ve savunmasının ispatı için takdiri veya kanuni(kesin) delillerden herhangi birisi ile birlikte hasmına yemin yöneltmiş olursa bu durumun ispatın yalnız yemine bırakıldığı, gösterilen diğer delillerden vazgeçildiği şeklinde yorumlanamaz. (Baki Kuru, Hukuk Muhakemeler Usulü, 6. Baskı, cilt 3, sh:2493) Bu durumda tarafın diğer delillerinden vazgeçmediği ve münhasıran yemin deliline dayanmadığı gözetilerek ilk önce diğer delilleri incelenir, diğer delillerle iddia veya savunma ispat edilemediği takdirde yemine başvurulur.
Hâl böyle olunca; öncelikle kredi ödemesine ilişkin dekontların okunabilir asıllarının ibrazının sağlanması, dekontların davacıların elinde bulunması hususu da gözetilerek delil başlangıcı niteliğinde olup olmadığının değerlendirilmesi, bu nitelikte sayılması durumunda dosyadaki tüm deliller birlikte değerlendirilerek çekişme konusu taşınmazın inançlı işlem kapsamında davalıya devredildiği kanaatine varılması halinde, kredi borcunun kim tarafından ödendiği üzerinde durulmak suretiyle, bu aşamada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesindeki düzenleme de gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.
Davacıların yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile, hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, karar verildi.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Zararın Kapsamı Nasıl Belirlenir?
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi Karar: 2015/4093
4721 sayılı Türk Medenî Kanunu‘nun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. – 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. – 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. – 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. Zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Tapu Tahsis Belgesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli Mahkeme
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi- Karar: 2016/4079
Dava, tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun “idari dava türleri ve idari yargı yetkisinin sınırı” başlıklı 2. maddesinde2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun “idari dava türleri ve idari yargı yetkisinin sınırı” başlıklı 2. maddesinde idari dava türleri ve idari yargı yetkisi açıkça düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre idari işlemler hakkında yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden biri ile hukuka aykırı olduklarından dolayı açılan iptal davaları, idari eylem ve işlemlerden dolayı açılan tam yargı davaları ve idari sözleşmelerden dolayı taraflar arasında çıkan anlaşmazlıklara dair davalar olarak gösterilmiştir. Yargı yetkisinin ise idari eylem ve işlemlerin hukuka uygunluğunun denetimi ile sınırlı olduğu belirtilmiş yürütme görevinin kanunlarda gösterilen şekil ve esaslara uygun olarak yerine getirilmesini kısıtlayacak, idari eylem ve işlem niteliğinde veya idarenin takdir yetkisini kaldıracak biçimde karar vereceğine dair bir düzenleme de mevcut değildir. Somut olayda, davacının tapu iptal tescil talebi idari nitelikte bir dava olmadığından bu tür uyuşmazlıkların adli yargıda çözümlenmesi gerekir.
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetini değiştiren ve taraflar açısından büyük ekonomik riskler taşıyan bir gayrimenkul davası çeşidi olduğundan uzman bir gayrimenkul avukatı vasıtasıyla takip edilmesinde fayda vardır. Tapu iptal ve tescil davalarında herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir Kayseri Gayrimenkul Avukatı‘ndan hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.
15 yılı aşkın deneyimi ve gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat kadrosu ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; tapu iptal ve tescil davası ile ilgili dava süreçlerinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.
Tapu iptal ve tescil davası ve uyuşmazlıkları ile ilgili Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.
