Taşınmazlarda Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Talep Edilebilir mi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2019/18-228 Karar No: 2022/655 Karar Tarihi: 17.05.2022

1. Taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar, davalı … vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı asıl dava dilekçesinde; Çanakkale ili Merkez ilçesi Saraycık köyü, Köyiçi mevkiinde bulunan 1267 parsel sayılı taşınmazın taraflar adına tapuda tescilli olduğunu, bu taşınmazda hissedarlar olarak kullanımda anlaşamadıklarını, taksiminin de mümkün olmadığını ileri sürerek davaya konu taşınmazın satılması suretiyle ortaklığın giderilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalılar … ve … cevap dilekçelerinde; davaya konu taşınmazın ivaz suretiyle payların eşitlenip taksiminin mümkün olduğunu, bu nedenle satış istemediklerini belirterek aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini savunmuşlardır.

Mahkeme Kararı:

6. Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 29.01.2014 tarihli ve 2013/543 E. 2014/120 K. sayılı kararı ile; davaya konu taşınmazın hissedar sayısı ve miktarı gözönünde bulundurulduğunda aynen ya da ivaz ilavesiyle dahi taksiminin mümkün olmadığı, ortaklığın ancak satış sureti ile giderilebileceği gerekçesiyle davanın kabulü ile, Çanakkale ili, Merkez ilçesi, Saraycık köyü, Köyiçi mevkii, 1267 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki şerh ve sınırlamalar ile birlikte ortaklığın satış yolu ile giderilmesine, satış bedelinin tapu maliklerine hisseleri oranında taksimine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince 30.04.2015 tarihli ve 2014/18064 E. 2015/7221 K. sayılı kararı ile;

“…Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Davacı vekili dava dilekçesinde, Çanakkale İli, Merkez İlçesi, Saraycık Köyü 1267 parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim mümkün olmadığından satış suretiyle giderilmesini; davalılar ise paylar denkleştirilmek suretiyle aynen taksimin mümkün olduğundan bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesini istemiş, mahkemece satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 10. maddesinin son fıkrasına göre, kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki yasal koşulların oluşması halinde ve 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosyada toplanan belge ve bilgiler ile özellikle 31/12/2013 tarihli bilirkişi raporundan; dava konusu taşınmaz üzerinde 5 numaralı yapı olarak belirtilen taşınmazın zemin ve iki normal katlı olup 3 bağımsız bölümden oluştuğu, her bir katta birer dairenin mevcut olduğu, tapu kaydına göre 3 paydaş bulunduğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanun’un 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolla giderilmesine karar verilebilecektir.

Dava konusu taşınmazın üzerindeki yapı kargir olup paydaşlardan her birine en az bir bağımsız bölüm özgülenecek sayıda ve niteliktedir. Taşınmaz bu yönüyle üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli ise de, kat mülkiyetine geçiş için bunlar yeterli olmayıp, yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların (12. maddede yazılı belgelerin) varlığını da aramak gerekir.

Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan somut olayda mahkemece; davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak yapı kullanma izin belgesinin alınması, ayrıca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için (aynen taksim talebi de dahil) kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen taraflara yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planının paydaşlar (tanınan süreye rağmen) tarafından imzalanmaktan kaçınılması halinde imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine, belirtilen koşulların oluşmaması halinde ise taşınmazın satışına karar verilmesi gerekirken açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir…”

gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 18.01.2016 tarihli ve 2015/893 E. 2016/45 K. sayılı kararı ile önceki gerekçeye ek olarak; davaya konu taşınmazın Çanakkale ili Merkez ilçesi Saraycık köyü sınırları dahilinde 442 Sayılı Köy Kanunu’na tabi taşınmazlardan olduğu, taşınmazın Çanakkale Belediyesi sınırları içerisinde olmadığı, bu nedenle davaya konu taşınmaz ile ilgili olarak kat mülkiyeti kurulmasının veya kat irtifakı tesis edilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olay yönünden dava konusu taşınmazda kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi koşullarının araştırılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle yasal düzenlemeler üzerinde durulmasında yarar bulunmaktadır.

13. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 1. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“…Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir…”

14. Aynı Kanun’un 10. maddesinin 7. fıkrası ise kat mülkiyetinin doğrudan mahkeme kararı ile kurulması hükmünü içermektedir. Anılan düzenlemeye göre;

“Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12. maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.”

15. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun “Kat mülkiyetinin kurulması” ana başlığı altında, “İstem ve belgeler” alt başlıklı 12. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28. maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.”

Aynı Kanun’un 50. maddesinin 2. fıkrası ise “…Tümü kargir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz…” hükmünü içermektedir.

16. Bu hükümler göstermektedir ki, ortaklığın giderilmesi davalarında, kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesini mirasçılar ya da ortak maliklerden birinin istemesi, taşınmazın üzerinde bulunan yapı veya yapıların kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bulunması, bu yapı veya yapıların bağımsız bölümleri içermesi, bağımsız bölümlerin sayısının her paydaşa en az bir bağımsız bölüm tahsis edilmesine olanak vermesi ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 12. maddesinde belirtilen belgelerin ibrazı hâlinde, gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilerek payların denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verilmesi mümkündür.

17. Yargıtay uygulamalarında da istikrarlı bir şekilde kabul edildiği üzere tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hâle getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerekmektedir.

18. Eldeki davada alınan 31.12.2013 tarihli inşaat bilirkişi raporuna göre, dava konusu taşınmaz üzerinde 5 numaralı yapı olarak belirtilen taşınmaz zemin ve iki normal katlı olup 3 bağımsız bölümden oluştuğu, her bir katta birer dairenin mevcut olduğu belirtilmiş, tapu kaydına göre de 3 paydaş bulunduğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının kargir olduğu anlaşılmıştır.

19. Her ne kadar mahkemece direnme kararında dava konusu taşınmazın köy sınırları dahilinde olduğu, bu nedenle kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmesinin mümkün olmadığı belirtilmiş ise de, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 442 sayılı Köy Kanunu’nda köy sınırları içerisinde bulunan taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulması veya kat irtifakı tesis edilmesini yasaklayan bir düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısıyla maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda mahkemece, kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin yasal koşullara uygun hâle getirilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmalı, mümkün olması durumunda ilgili belediye veya il özel idaresinden kat mülkiyeti kurulmasını isteyen tarafa 12. maddede sayılan belgelerin (§15) tamamlattırılması yoluna gidilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.

20. Hâl böyle olunca tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

21. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerle 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 Sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana iadesine,

Aynı Kanunun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17.05.2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.