Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası ile Birlikte El Atmanın Önlenmesi Davası Açılabilir mi

Hizmetlerimiz

Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası ile Birlikte El Atmanın Önlenmesi Davası Açılabilir mi - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Kayseri Taşınmaz Avukatı - Av. Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması: Tescil – Madde 705

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.

Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Tescilin ve terkinin koşulları: İstem

Tescil için – Madde 1013

Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır.

Edinen kimse, kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa, bu beyana gerek yoktur.

Bir aynî hakkı tescilden önce kazanan kimse, gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir.

Terkin ve değişiklik için – Madde 1014

Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir.

Yetkinin ve sebebin belirlenmesi – Madde 1015

Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır.

İstemde bulunan kimse, kendisinin, sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu ispat etmek suretiyle tasarruf yetkisini belgelemiş olur.

Hukukî sebebin belgelenmesi, bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ispatı suretiyle olur.

Tescilin sonuçları – Madde 1022

Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.

Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil hâlinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar.

Bir hakkın içeriği, tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenir.

İyiniyetli üçüncü kişilere karşı – Madde 1023

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı – Madde 1024

Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

Terkin ve değiştirme: Yolsuz tescilde – Madde 1025

Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

Vekâletin kapsamı – Madde 504

Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir.

Vekâlet, özellikle vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin yapılması yetkisini de kapsar.

Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.

Vekilin borçları

Talimata uygun ifa – Madde 505

Vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür. Ancak, vekâlet verenden izin alma imkânı bulunmadığında, durumu bilseydi onun da izin vereceği açık olan hâllerde, vekil talimattan ayrılabilir.

Bunun dışındaki durumlarda vekil, talimattan ayrılırsa, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile, vekâlet borcunu ifa etmiş olmaz.

Şahsen ifa, sadakat ve özen gösterme – Madde 506

Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.

Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası ile Birlikte El Atmanın Önlenmesi Davası Açılabilir mi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2020/52 Karar No: 2022/1233 Karar Tarihi: 04.10.2022

Mahkemesi: … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

1. Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil ile el atmanın önlenmesi, olmadığı takdirde taşınmaz bedelinin tahsili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince davalılar vekilinin istinaf başvurusunun el atmanın önlenmesi bakımından kabulü ile davanın bu yönden reddine dair verilen karar, davacılar vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 1. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacılar İstemi:

4. Davacılar vekili 29.08.2013 tarihli dava dilekçesinde; müvekkillerinin …’ın yasal mirasçıları olduğunu, murisin davalılar ile samimi ilişki içinde yaşam sürdüğünü ve nüfus cüzdanının dâhi davalı … tarafından muhafaza edildiğini, inşaat yüklenicisi olan davalı … tarafından arsasına inşaat yapılarak kendisine daire verileceği söylenerek muristen inşaat yetkilerini içerir şekilde … Noterliğince düzenlenen 11.03.2013 tarih ve 03099 yevmiye numaralı vekâletnamenin alındığını, ancak vekâletnamenin alındığı gün ve sonrasında yapılmış bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunmadığını, davalı …’in almış olduğu vekâletnameyi hemen kullanarak 13.03.2013 tarihinde murise ait …ili, … ilçesi, 5291 ada 3 parsel sayılı taşınmazı eşi olan diğer davalıya danışıklı olarak 37.000TL bedelle devrettiğini, bu devir işleminden sonra murise herhangi bir bedel ödenmediğini, tek hekimden alınan rapor üzerine vekâletnamenin düzenlendiğini, vekâletnamenin verildiği tarihte murisin 92 yaşında olduğunu ve tasarruf ehliyetinin bulunmadığını, ayrıca oldukça önemli bir lokasyonda bulunan taşınmazın gerçek değerinin çok daha fazla olduğunu, davalının vekâlet görevini kötüye kullandığını, dolayısıyla yapılan devrin hukuken bir değer taşımadığını ileri sürerek, öncelikle tapu kaydının iptali ile miras payları oranında davacılar adına kayıt ve tesciline, taşınmaza vaki müdahalenin men’ine, mahkemece temliki işlemlerin sakat olmadığının kabulü hâlinde ise vekilin sorumluluğu nedeniyle davacıların fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 75.000TL taşınmaz bedelinin yasal faiziyle birlikte davalı …’ten tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar Cevabı:

5. Davalılar vekili cevap dilekçesinde; satış işleminde hukuka aykırı hiçbir yön bulunmadığını, tapuda yapılan satış işleminin tarafların arzularına uygun olarak gerçekleştiğini ve tarafların işlem yapmaya ehil kişiler olduğunu, taşınmazda müvekkili …’in malik sıfatı ile yasal hakkı bulunduğundan müdahalenin men’ine karar verilemeyeceğini, eski tapu malikinin aklı başında sağlıklı bir kişi olduğunu, bu hususta işlem tarihlerinde alınmış doktor raporlarının mevcut olduğunu, diğer yandan muris …’ın hiç evlenmediğini ve davalı … ile çok yakın olduğunu, onun hayata dair tüm sosyal, beşeri ve hukukî işlerini yapan ve her şeyi ile ilgilenen vekili olduğunu, vekil ile muris arasında ebeveyn- çocuk ilişkisi bulunduğunu, ölümüne değin maddi ve manevi her türlü desteği sadece müvekkili …’ten gördüğünü, ömrünü dava konusu taşınmaz üzerindeki evinde tek başına geçirdiğini, hiç kimseye muhtaç olmadan yaşadığını, davacıların ise sağlığında murise uzak kaldığını, her yönü ile kopuk bir şekilde farklı şehirlerde yaşadıklarını, vefatı üzerine defin ve cenaze giderlerini de müvekkilinin karşıladığını, davaya dayanak vekâletnamenin genel yetkiler içerdiğini, taşınmazın davacı tarafın iddia ettiği değerde olmadığını, şehir merkezinde bulunması dışında hiçbir üstün vasıf taşımadığını, davalı …’in taşınmaza inşaat yaptıracağını, devir nedeniyle davacıların bir zararının olması durumunda davalı …’in bunu karşılayacak maddi güce sahip olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı:

6. … Asliye Hukuk Mahkemesinin 04.04.2017 tarihli ve 2013/335 E., 2017/126 K. sayılı kararı ile; muris tarafından davalı …’e geniş yetkiler içeren vekâletname verilmesi üzerine dava konusu taşınmazın vekil tarafından eşi olan diğer davalıya 37.000TL bedel karşılığında satış suretiyle devredildiği, Adli Tıp Kurumu … İhtisas Dairesi tarafından düzenlenen rapora göre vekâletnamenin düzenlendiği tarihte murisin hukukî işlem ehliyetine sahip olduğu, davalı tarafın taşınmazın bakım karşılığı devredildiğine ilişkin savunmasının bulunmadığı, taşınmazın kat karşılığı inşaat yapılması için devredildiğinin iddia edildiği ancak taşınmaz üzerinde keşif gününde herhangi bir inşaata rastlanmadığı, … Belediye Başkanlığından alınmış ruhsat veya onaylatılmış bir projenin bulunmadığı gibi yapılmış bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de bulunmadığı, taşınmazın tapuda gösterilen satış bedeli ile gerçek değeri arasında fahiş fark olduğu, kaldı ki devir karşılığında bir bedel de ödenmediği, vekil tarafından vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı, davalıların karı-koca olmaları nedeniyle el ve iş birliği içerisinde hareket ettikleri, davalı …’in vekâlet görevinin kötüye kullanıldığını bilebilecek durumda olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu taşınmaza ait tapu kaydının iptali ile davacılar adına miras payları oranında tapuya kayıt ve tesciline, davacıların müdahalenin men’i talebinin de kabulü ile davalıların taşınmaza el atmalarının önlenmesine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi Kararı:

7. İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davalılar vekili tarafından süresi içinde istinaf yoluna başvurulmuştur.

8. … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 17.11.2017 tarihli ve 2017/1576 E., 2017/1656 K. sayılı kararı ile; murisin vekâletname verdiği tarihte fiil ehliyetine sahip olduğu, ilk derece mahkemesince dosyadaki tüm deliller değerlendirilmek suretiyle yapılan satış işleminin vekâlet görevinin kötüye kullanılması suretiyle gerçekleştirildiği ve satın alan davalının vekilin eşi olması nedeniyle el ve iş birliği içinde hareket ettiği gerekçesiyle davanın kabulüne dair verilen kararın hukuka uygun olduğu, ancak; mülkiyet hakkının doğal sonucu olarak bir şeye malik olan kimsenin hukuk düzeninin sınırları içerisinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olduğu, davalı …’in de dava açıldığında taşınmazın maliki olduğu, iptal kararı ve bu kararın kesinleşmesi ile mülkiyet hakkını kaybedeceği gözetilmeksizin müdahalenin önlenmesi talebinin kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararı kaldırılmış ve tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne, el atmanın önlenmesi talebinin ise reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

9. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacılar vekili ile davalılar vekili tarafından süresi içinde temyiz isteminde bulunmuştur.

10. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 07.03.2019 tarihli ve 2018/1597 E., 2019/1652 K. sayılı kararı ile;

“…Dosya içeriği ve toplanan delillerden, mirasbırakan …’nin adına taşınmaz alımı, taşınmazlarında inşat yapımı ve taşınmaz satışı yetkilerini de içerir şekilde davalı …’ı … Noterliğinin 11.03.2013 tarih ve … yevmiye sayılı vekaletnamesi ile vekil tayin ettiği, vekilin mirasbırakanın çekişme konusu 5291 ada 3 parsel sayılı taşınmazdaki 2396/2400 payını diğer davalı …’e 13.03.2013 tarihinde satış suretiyle devrettiği, Adli Tıp Kurumu … İhtisas Kurulunun 24.10.2016 tarihli raporunda murisin vekaletnamenin düzenlendiği ve satışın yapıldığı tarihlerde fiil ehliyetini haiz olduğunun belirtildiği, 1920 doğumlu mirasbırakanın 14.08.2013 tarihinde öldüğü ve geriye kardeşi …’nin çocukları olan davacılar …, …, … ve …’in kaldıkları, davacı …’in, yargılama sırasında 17.03.2015 tarihinde, davacı …’ın yine yargılama aşamasında, 10.07.2016 tarihinde öldükleri ve mirasçılarının yargılamaya devam ettikleri anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki, temlikin vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle gerçekleştirildiği saptanarak iptal ve tescile karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur.

Davalılar vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddiyle işin esası bakımından usul ve yasaya uygun olan hükmün HMK 370.maddesi gereğince ONANMASINA.

Davacılar vekilinin temyiz itirazına gelince,

El atmanın önlenmesi davaları taşınmazın aynına ilişkin olup hüküm kesinleşmeden infaz edilemeyeceği açıktır. İptal ve tescil hükmünün kesinleşmesi ile mülkiyetin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi gereğince davacı tarafa geçeceği tartışmasızdır.

Hal böyle olunca, el atmanın önlenmesi isteğinin de kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile reddine karar verilmesi doğru değildir.

Davacıların yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371/1-a maddesi uyarınca … Bölge Adliye Mahkemesi 1.Hukuk Dairesi kararının el atmanın önlenmesi talebi bakımından BOZULMASINA…”

karar verilmiştir.

Direnme Kararı:

11. … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 29.04.2019 tarihli ve 2019/786 E., 2019/939 K. sayılı kararı ile; bozma kararında belirtildiği üzere iptal ve tescil hükmünün kesinleşmesiyle mülkiyetin davacı tarafa geçtiği, davalı tarafın dava tarihine kadar taşınmazı tapu kaydına dayanarak tasarruf ettiği, dolayısıyla bu tarihe kadar haksız el atmadan söz edilemeyeceği, her davanın da açıldığı tarihteki şartlara göre değerlendirileceği, davalı tarafın dava tarihi itibariyle taşınmazın maliki olduğu, davacıların tapu kaydının iptaline dair kararın kesinleşmesinden sonra malik olmaları nedeniyle dava tarihi itibariyle mülkiyet hakkına dayalı olarak el atmanın önlenmesi davası açma hakları bulunmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

12. Direnme kararı süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

13. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, vekil ile eşi arasında vekâlet görevinin kötüye kullanılması suretiyle vekilin eşi … adına yapılan tescil sonucunda, adı geçen davalının aynî hakkı (mülkiyeti) elde ettiği ve dolayısıyla lehine oluşturulan tapu kaydının iptaline dair kararın kesinleştiği tarihe kadar hüküm ifade ettiğinin kabul edilip edilemeyeceği, burada varılacak sonuca göre davalıların dava tarihi itibariyle taşınmaza haksız el atan kişi olarak kabul edilip, müdahalenin önlenmesine karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

14. Vekâlet sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 502 ilâ 514. maddeleri arasında düzenlenmiş olup, TBK’nın gerek temsile gerekse vekâlet sözleşmesine ilişkin hükümleri uyarınca vekilin, vekâlet verenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü bulunmaktadır. TBK’nın 506/2. maddesinde yer alan “Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.” şeklindeki açık hüküm gereğince, vekilin sadakat ve özen borcu, vekil edene karşı en önde gelen borçlarındandır. Bu borcun bir gereği olarak vekil, vekil edenin daima yararına hareket etme, vekil edeni zararlandırıcı, onun iradesine aykırı eylem ve işlemlerden kaçınma yükümlülüğü altındadır.

15. Vekil bu yükümlülüğünü yerine getirmediği, özellikle vekâleti kasten vekil edenin zararına, kendisinin veya başka birinin yararına kullandığı takdirde vekâlet sözleşmesinin kötüye kullanılması söz konusu olabilir. Çünkü, vekâlet sözleşmesi temelinde güven esasına dayalı iş görme edimi ihtiva eden bir sözleşme olup, bu güvenin korunması 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun vekâlet sözleşmesini düzenleyen hükümleri yanında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde ifadesini bulan dürüstlük kuralının da bir gereğidir.

16. Vekilin sadakat ve özellikle özen borcunu yerine getirmemesi mutlaka vekâlet görevinin kötüye kullanılması sonucunu doğurmaz. Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasından söz edilebilmesi için zararlandırma kastının bulunması, vekil edenin zararlandırma kastıyla hareket eden vekilin eylem ve işlemlerinden zarar görmesi gerekir. Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasında en önemli unsur kasıt iken, vekilin mutlaka kendisine veya bir başkasına çıkar sağlaması gerekmez. Vekil, kendisi veya üçüncü kişinin çıkarı için kasten vekil edenin zararına hareket edebileceği gibi, vekâlet görevini kötüye kullanırken, kendisini veya üçüncü kişiyi faydalandırmayı düşünmeyerek sırf vekil edeni zararlandırmak amacıyla da bir eylem veya işlem yapabilir.

17. Diğer taraftan, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hâlinde vekilin üçüncü kişilerle yaptığı işlemlerin vekâlet veren açısından bağlayıcı olup olmayacağı sorunu ile karşılaşılmaktadır. Bu durumda, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesi anlamında iyi niyetli olup olmadığı önem taşımaktadır. İşlem yapan üçüncü kişi vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşmenin geçerli olduğu ve vekâlet vereni bağladığı kabul edilmektedir. Vekil, vekâlet görevini kötüye kullansa dâhi bu husus vekil ile vekâlet veren arasında bir iç sorun olarak kalmakta, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişinin kazandığı haklara etki etmemektedir.

18. Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise ya da kötü niyetli olup vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hâkim tarafından kendiliğinden (re’sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek, en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkûm edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler de bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır (Hukuk Genel Kurulunun 07.12.2011 tarih ve 2011/14-609 E., 2011/744 K.; 18.02.2021 tarih ve 2017/1-1243E., 2021/113 K).

19. Görüleceği üzere, vekilin vekâlet sözleşmesinden kaynaklanan yetkilerini müvekkilini zarara uğratmak amacıyla kullanarak onu zararlandıran sonuçlara sebebiyet vermesi durumunda vekâletin kötüye kullanılması söz konusu olacaktır. Vekilin vekâlet görevini kötüye kullanmak suretiyle başka bir kişi ile bir sözleşme yapması ve söz konusu kişinin de bu durumu bilmesi veya bilebilecek durumda olması hâlinde, vekâlet veren yapılan işlemle bağlı tutulamayacak ve işlemin iptalini talep edebilecektir. Çünkü bu durumda vekil vekâlet yetkisini 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kuralına aykırı olarak, vekil ile işlem yapan üçüncü kişi ise hakkını kötüye kullanmaktadır.

20. Vekâlet görevi kötüye kullanılmış ve vekille sözleşme yapan kişi vekil ile el ve işbirliği içerisinde ise veya en azından vekâlet görevinin kötüye kullanıldığını biliyor yahut bilmesi gerekiyorsa vekil eden, sözleşmenin feshini, bu sözleşmeye göre tapuda intikal yapılmışsa tapunun iptalini her zaman isteyebilir. Zira, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukukî sebebine dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davaları hiçbir süreye bağlı değildir.

21. Somut olayda, davalı … davacılar murisi tarafından taşınmaz satış yetkisini de içeren vekâletname kapsamında vekil tayin edilmiş ve dava konusu taşınmaz vekil eliyle eşi olan diğer davalıya satış suretiyle temlik edilmiştir. Yapılan bu işlemde vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığı, halen kayıt maliki gözüken …’in de vekille el ve iş birliği içerisinde hareket ettiği kabul edilerek verilen tapu iptali ve tescil kararı ise Özel Daire tarafından onanarak kesinleşmiş, dolayısıyla uyuşmazlık dışı kalmıştır.

22. Ancak, tapu iptali ve tescil davası ile birlikte talep edilen el atmanın önlenmesi istemi hakkındaki uyuşmazlığın çözümü için yukarıdaki açıklamalar bağlamında, vekâlet görevi kötüye kullanılarak tapuda gerçekleştirilen tescilin hukukî mahiyetinin değerlendirilmesi ve yolsuz tescil niteliğinde olup olmadığının ortaya konulması gerekmektedir.

23. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesinin birinci fıkrası uyarınca (aynı maddenin ikinci fıkrasında sayılan istisnai nitelikteki tescilsiz kazanma hâlleri dışında) taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. TMK’nın 1022. maddesinde de tescilin sonuçları düzenlenmiş ve birinci fıkrada aynî hakların kütüğe tescil ile doğacağı ve sıraları ile tarihlerini tescile göre alacakları hüküm altına alınmıştır. Ancak, tescilin aynî bir hüküm ve sonuç meydana getirebilmesi için geçerli bir hukukî sebebe dayanması gerekir. Çünkü, hukuk sistemimizde tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik” diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alınmış olup, bu prensip uyarınca tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu bulunmaktadır.

24. Bu husus 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1015. maddesinin birinci fıkrasında; “Tescil, terkin, ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır” şeklindeki ifade edildiği gibi, 1024. maddenin ikinci fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” şeklindeki hüküm ile daha açık olarak ifade edilmiştir. Yasa maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı gibi gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir.

25. İllilik prensibi uyarınca tapu kütüğüne tescil, hukukî sebebe bağlı bir işlemdir. Burada sözü geçen hukukî sebep, aynî hakkı ya da mülkiyeti geçirme borcu doğuran hukukî işlem anlamında kullanılmaktadır. Tescilin taraflar arasında hukukî sonuç doğurması için hukukî sebebi doğuran borçlandırıcı işlemin esas ve şekil yönünden geçerli ve doğru bir işlem olması gerekir. Bu nedenle, tapu kütüğünde yapılan sebebe bağlı kazandırıcı tasarruf işlemlerinde, kazandırma sebepsiz ya da geçerli bir hukukî sebep olmaksızın yapılmış ise hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Böyle bir tescil yolsuzdur.

26. Belirtilmelidir ki yolsuz tescil bir üst kavramdır. Yolsuzluk, tescil talebinde bulunan kişinin fiil ehliyetine veya tasarruf yetkisine sahip bulunmaması, tescile dayanak teşkil eden işlemin (satış, bağış vb.) şekil, irade sakatlığı, sahte vekâletnameyle veya vekâletnamede belirtilen yetkilerin aşılması suretiyle gerçekleştirilmesi, aynı taşınmaza ait birden çok tapu kaydı bulunması (çifte tapu kaydı) ya da tapu ve kadastro memurlarının kasıtlı davranışları veya hataya düşmeleri gibi çeşitli sebeplerden kaynaklanabilir. Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz, diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki aynî hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar (HGK’nın 24.06.2020 tarihli ve 2017/1-1601E., 2020/477K.).

27. Bu nedenle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesinin birinci fıkrasında, aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceği öngörülmüştür. Anılan davaya uygulama ve Yargıtay kararlarında, tapu iptali ve tescil davası denilmektedir.

28. Yukarıda değinildiği gibi yolsuz tescil hâlinde, yapılan tescil, tadil ve terkin işlemleri geçersiz olduğundan aynî hakkın devri gerçekleşmez; böyle bir işlemden dolayı önceki aynî hak durumu varlığını sürdürür. Taşınmaz üzerindeki hak sahipliğinde gerçek anlamda bir değişiklik olmadığından, tapu sicilinin düzeltilmesi için açılan davada da davayı kazanan davacı lehine bir aynî hak tesis edilmez. Sadece, tapu kütüğündeki yolsuz kayıtla gerçek hak durumu arasındaki aykırılık giderilerek davacının ayni hakkının bulunduğu tespit edilir. Diğer bir anlatımla, düzeltmenin yapılmasıyla birlikte maddi hukuk bakımından mevcut olmakla birlikte tapu kütüğünde şeklen bulunmayan haklar gerçek hak durumunu gösterir şekilde düzeltilir. Bu nedenledir ki, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesinde tapu sicilinin düzeltilmesi kavramına yer verilmiş, dolayısıyla yolsuz tescilin doğuracağı sakıncaların önlenmesi ve hak sahibinin tasarruf işlemlerini yapma imkânına kavuşması amaçlanmıştır. Ne var ki, düzeltmenin yapılmasına kadar iyi niyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat hakları saklıdır.

29. Gerçek malik tarafından sicilde yolsuz olarak malik gözüken kişi ya da kişiler aleyhine açılan düzeltme davası sonunda, esas hakkında verilen karar, yukarıda açıklanan hukukî mahiyetine göre kural olarak bir tespit hükmü niteliğindedir. Bu niteliği uyarınca da verilen karar kurucu değil, açıklayıcı bir karardır. Karara konu tescil işleminin baştan itibaren geçersiz olduğu tespitini içerdiğinden iptal hükmü geriye etkili olarak sonuç doğurmaktadır. Bu arada adına yolsuz tescil bulunan davalı, aynı zamanda taşınmaza doğrudan zilyet ise aynî hakkın gerçek sahibi olan davacının düzeltme davası ile birlikte fiili müdahalenin önlenmesini de talep etmesi mümkündür.

30. Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olaya gelindiğinde; Bölge Adliye Mahkemesince, davalı tarafın tapu kaydına dayanarak dava konusu taşınmazı tasarrufunda bulundurduğu, tapu iptali ve tescil hükmünün kesinleşmesiyle birlikte mülkiyet hakkının davacı tarafa geçtiği, dolayısıyla dava tarihi itibariyle taşınmazın maliki olmayan davacıların el atmanın önlenmesi bakımından dava açma haklarının olmadığı gerekçesiyle müdahalenin önlenmesi talebinin reddine dair önceki kararda direnilmiş ise de vekil ile eşi arasında el ve iş birliği yapılarak, vekâlet görevi kötüye kullanılmak suretiyle … adına gerçekleştirilen tescil, geçerli bir hukukî sebepten yoksun olduğu için baştan itibaren yolsuzdur.

31. Vekâlet verene zarar vermek kastıyla yapılan bu tescil, vekil edeni bağlamayacağı gibi baştan beri kötü niyetli olarak vekil ile birlikte hareket eden … adına yapılan yolsuz tescil sonucunda adı geçen davalının aynî hakkı (mülkiyeti) elde ettiği de söylenemez.

32. Yolsuz tescile ilişkin olarak yapılan açıklamalar kapsamında, eldeki davanın 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesine göre açılan düzeltme (tapu iptali ve tescil) davası niteliğini taşıdığı açıktır. Böyle olunca, tapu kütüğünde şeklen mevcut olan tescilin hüküm ifade etmediği, baştan beri mülkiyet hakkı sahibinin vekâlet veren … olduğu, onun ölümü ile de hakkın TMK’nın 705/2. maddesine göre mirasçılarına geçtiği kuşkusuzdur. TMK’nın 1025. maddesine göre açılan dava sonucunda verilen kararın kurucu değil açıklayıcı bir karar niteliğini taşıması nedeniyle geriye etkili olarak sonuç doğuracağı dikkate alındığında, davacıların TMK’nın 683. maddesine göre dava tarihi itibariyle el atmanın önlenmesi bakımından dava haklarının bulunduğu sabittir.

33. O hâlde; cevap dilekçesinde yer alan davalı …’in dava konusu taşınmaza inşaat yaptıracağı yönündeki açıklama karşısında, davalıların geçerli bir hakka dayanmadan fiili olarak da taşınmazı kendi zilyetliklerinde bulunduğu gözetilerek, taşınmaza haksız el atan kişi konumundaki davalıların müdahalesinin önlenmesine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeler sonucunda önceki kararda direnilmesi usul ve yasa hükümlerine aykırıdır.

34. Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında, davalı … adına geçerli bir vekâletnameye dayanılarak yapılan tescilin yolsuz tescilin yolsuz olduğundan söz edilemeyeceği, tapu kaydına dayanarak tasarrufta bulunan davalılara kayıt iptal edilinceye kadar hak tanımak gerektiği, böyle olunca da el atmanın önlenmesi yönünden davanın reddine karar verilmesinin isabetli olduğu ve direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

35. Hâl böyle olunca, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda açıklanan genişletilmiş gerekçe ve nedenlerle bozulmasına karar verilmiştir.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda açıklanan genişletilmiş gerekçe ve nedenlerden dolayı BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/2. maddesi uyarınca dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 04.10.2022 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.

Kadastro tespitine itiraz davası, tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.