Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümün Arsa Sahibi Tarafından Satılması

Hizmetlerimiz

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümün Arsa Sahibi Tarafından Satılması - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Kayseri Taşınmaz Avukatı - Av. Zülküf Arslan Hukuk Bürosu 0352 222 1661

Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümün Arsa Sahibi Tarafından Satılması

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu

Taşınmaz mülkiyetinin konusu – Madde 704

Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:

1. Arazi,

2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması: Tescil – Madde 705

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.

Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Kazanma yolları: Hukukî işlem – Madde 706

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.

Tescilin sonuçları: Genel olarak – Madde 1022

Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.

Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil hâlinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar.

Bir hakkın içeriği, tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenir.

İyiniyetli üçüncü kişilere karşı – Madde 1023

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı – Madde 1024

Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümün Arsa Sahibi Tarafından Satılması

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2021/194 Karar No: 2023/411 Karar Tarihi: 03.05.2023

Mahkemesi: Asliye Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, … Batı 5. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davacılar vekili ile davalı … vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği düşünüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacılar İstemi

4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile yüklenici kooperatif arasında … ili, … ilçesi, … Mahallesi 47357 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bina inşa edilmesine ilişkin … 52. Noterliğinde 07.03.2005 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, daha sonra kooperatif ile 29.05.2006 tarihli ve 03.12.2008 tarihli ek sözleşmelerin düzenlendiğini, sözleşmeler uyarınca kooperatife yer teslimi yapıldığını, kooperatif tarafından inşaat belli bir aşamaya getirildikten sonra sözleşme gereğince kooperatife düşecek A blok 2 No.lu bağımsız bölümün davalı …’ya devredilmesinin istendiğini, kooperatifin talebi üzerine devir işleminin yapıldığını ve bağımsız bölümün davalı adına tescil edildiğini, ancak kooperatif sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmediğinden sözleşmenin feshi davası açıldığını, Sincan Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/222 Esas sayılı dosyasında sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verildiğini, kararın Yargıtay incelemesinden geçerek 18.11.2013 tarihinde kesinleştiğini, davalı …’nın tapuda pay sahibi olabilmesi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan kooperatifin edimini yerine getirmesi gerektiğini, ancak kooperatifin edimini yerine getirmeyerek sözleşmenin geriye etkili feshine karar verildiğini ileri sürerek davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini, 22.01.2016 tarihli ıslah dilekçesi ile de dava konusu bağımsız bölümün her türlü takyidattan arındırılmış olarak tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar Cevabı

5. Davalı … vekili, dava konusu bağımsız bölümün bizzat davacı … tarafından müvekkiline satılarak devredildiğini, bedelin kendisine ödendiğini, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

6. Dahili davalı S.S. Güzel Çağ Hedef Konut Yapı Kooperatifi vekili, dava konusu bağımsız bölümün davalı … adına kayıtlı olduğunu, eldeki davada kooperatifin sıfatının bulunmadığını belirterek davanın sıfat yokluğundan reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı

7. … Batı 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 18.02.2016 tarihli ve 2015/18 Esas, 2016/43 Karar sayılı kararı ile; davacı arsa sahipleri ile kooperatif arasında düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve devamında ek sözleşmeler imzalandığı, ancak Sincan Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/222 Esas sayılı dosyasında inşaatın %63,30 seviyesinde olduğu tespit edilerek sözleşmelerin geriye etkili olarak feshine karar verildiği, dava konusu A blok 2 No.lu bağımsız bölümün 30.05.2008 tarihinde kat irtifakı tesisi sonucu … adına tescil edildiği, …’ın 03.06.2008 tarihli ve 16579 yevmiye sayılı resmî senetle taşınmazı 13.500,00 TL bedelle davalı …’ya satarak devrettiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili olarak feshedilmiş olmakla yükleniciye isabet eden ve yüklenicinin temlik ettiği kişilere devredilmiş olan bağımsız bölümlere ait tapu kayıtlarının iptalinin gerektiği, her ne kadar davalı, dava konusu bağımsız bölümü bizzat arsa sahibi olan davacıdan satın aldığını savunmuş ise de, dava konusu bağımsız bölümün yüklenici olan kooperatife isabet ettiğinin sözleşme, bilirkişi raporu ve kesinleşmiş olan mahkeme kararı ve dayanağı olan bilirkişi raporuyla sabit olduğu, davalı …’nın satış bedelinin davacı arsa sahibine ödendiğini gösterir kesin delil sunamadığı, sözleşme gereğince yükleniciye isabet eden bağımsız bölümün yüklenici tarafından ve temlik ettiği kişiye devredilmiş olduğunun kabulü gerektiği, yükleniciden temlik alan kişinin, binanın inşaat hâlinde olması sebebiyle iyiniyetli olduğuna dair itirazının dinlenemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile eşit paylarla davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı

8. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı davacılar vekili ile davalı … vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

9. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 04.07.2018 tarihli ve 2018/999 Esas, 2018/2889 Karar sayılı kararı ile;

“…1-Davacılar vekili 07.09.2016 tarihli temyize cevap dilekçesi ile ıslahla ileri sürülen talepleri yönünden hükmün düzeltilerek onanmasını talep etmiş ise de; dilekçesi temyiz defterine kayıtlı olmadığı gibi temyiz harcının da yatırılmadığı ve bu arada temyiz süresi de geçmiş olduğundan, katılma yoluyla temyiz talebinin süre yönünden reddine karar vermek gerekmiştir.

2- Davalı …’nın temyiz itirazlarına gelince; bu davalı cevap dilekçesi ve aşamalardaki savunmalarında dava konusu bağımsız bölümü davalı yükleniciden değil, davacı arsa sahiplerinden Mürivet ‘dan bedelini ödeyerek satın aldığını ileri sürmüştür. Dosyadaki tapu kaydı ve … Tapu Sicil Müdürlüğü’nün 03.06.2008 gün 16579 yevmiye nolu satış akit tablosuna (resmi senet) göre dava konusu … Mahallesi 47357 ada 1 parsel A blok zemin kat 2 nolu bağımsız bölümün davacı … adına kayıtlı iken 03.06.2008 tarihinde satış suretiyle davalı …’ya devredildiği ve halen adı geçen şahıs adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Tapuda satışı bizzat davacı arsa sahibi Mürivet yapmış olup, yüklenicinin talimat ve isteğiyle ve onun adına yapıldığına dair akit tablosunda açıklık bulunmamaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden bağımsız bölüm ya da bölümleri satın alanlara yapılan tapu devirleri sözleşme gereği arsa sahibince yapılan avans ödemesinin iadesi niteliğinde olduğundan tapu kayıtlarının iptâl ve arsa sahipleri adına tescili gerekir ise de, satış arsa sahibince yapılıp satın alanın arsa sahibinden satın aldığını savunması ve arsa sahibinin kendisince yapılan tapu devrini yüklenicinin istek ve talimatı ile yapıldığını kanıtlayamaması halinde satış işleminin bedel karşılığı arsa sahibi ile satın alan kişi arasında yapıldığının kabulü zorunlu olacağından tapu kaydının iptâl ve tesciline karar verilmesi mümkün değildir. Somut olayda davalı …’nın bu yoldaki savunmasına karşı davacı arsa sahiplerince bu davalı ile yüklenici kooperatif arasında devir ve satış ilişkisinin bulunduğu ile tapu devrinin yüklenicinin talimatı ve isteği ile yapıldığı yasal delillerle kanıtlanmamıştır.

Bu durumda mahkemece, davalı … dava konusu taşınmazı arsa sahibi Mürivet ‘dan satın aldığı ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi feshedilse dahi arsa sahibince satılan bağımsız bölümler geri istenemeyeceğinden hakkındaki davanın reddi yerine bu husus gözden kaçırılarak yanlış değerlendirme ile kabulü doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür…’’

gerekçesiyle karar davalı … yararına bozulmuştur.

Direnme Kararı

10. … Batı 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 19.11.2019 tarihli ve 2019/287 Esas, 2019/425 Karar sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa, yükleniciye devredilebileceği gibi kat irtifakı tesis edildikten sonra yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin tapularının yüklenici veya yüklenicinin sattığı kişilere de devredilebileceği, arsanın yükleniciye devredilmediği durumlarda kanun gereği kat irtifakı tesisi sonucu bağımsız bölümlerin arsa sahipleri adına tescil edilmesi zorunlu olduğundan, iki kez devir işlemi yapmak yerine arsa sahiplerince kendilerine isabet eden bağımsız bölümlerin yükleniciye devredilmeksizin satış yaptığı üçüncü kişilere devrinin yaygın ve bilinen bir uygulama olduğu, somut olayda, A blok 2 No.lu bağımsız bölümün sözleşme gereğince yükleniciye isabet ettiğinin belirli olduğu, kat irtifakı sonucu bağımsız bölümün arsa sahiplerinden … adına tescil edildiği, kooperatifin A blok 2 No.lu bağımsız bölüm kendisine isabet ettiği hâlde arsa sahibi tarafından satıldığı konusunda iddiasının bulunmadığı, bu durumda sözleşmeye göre yükleniciye isabet eden bağımsız bölümün yüklenicinin sattığı kişiye devredilmiş olduğunun kabul edilmesi gerektiği, yüklenici tarafından satılan dava konusu bağımsız bölümün, satın alan kişiye arsa sahibi tarafından devredildiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi

11. Direnme kararı süresi içinde davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

12. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda davalının, davacı ile yüklenici kooperatif arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye düşen dava konusu bağımsız bölümü bizzat arsa sahibinden mi yoksa kooperatifin talebi üzerine arsa sahibinden mi aldığı, buradan varılacak sonuca göre mahkemece tapu iptali ve tescile karar verilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

13. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konu ile ilgili kavramların ve yasal mevzuatın incelenmesinde yarar bulunmaktadır.

14. Somut olayda uygulanması gereken ve uyuşmazlığın ortaya çıktığı tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun 355 inci maddesinde “İstisna akdi” olarak tanımlanan, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda ise 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen “Eser sözleşmesi” yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

15. Her iki tarafa karşılıklı borç yükleyen bir tür iş görme sözleşmesi olan eser sözleşmesinde “eser” ve “bedel” olmak üzere iki temel unsur vardır. Bu sözleşmelerde yüklenici, iş sahibine karşı yüklendiği özen borcu nedeniyle eseri yasa ve sözleşme hükümlerine, fen, teknik ve sanat kurallarına uygun olarak yapıp zamanında tamamlayarak teslim etmeyi, iş sahibi de bu çalışma karşılığında ivaz ödemeyi üstlenmektedir.

16. Bu noktada eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başka bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır.

17. Türk Hukuk Lûgatında, hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt 1, … 2021, s. 669) kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.

18. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.

19. Hukukumuzda egemen ilke “şekil serbestisi” olup, kural olarak eser sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına tabi değildir. Yasada aksi öngörülmedikçe, sözlü veya yazılı yahut resmî biçimde yapılabilir. Bununla birlikte bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur.

20. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Hukuki işlem” başlıklı 706 ncı maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir. 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun 213 üncü maddesinde de (TBK md. 237) “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 üncü ve 89 uncu maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce resen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.

21. Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde resen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.

22. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararında belirtildiği gibi, bazı istisnaî hâllerin gerçekleşmesi durumunda, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesi gereğince zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi de tarafları bağlayıcı nitelikte olabilmektedir. Öngörülen bu şekle uymaksızın imzalanan sözleşmelerin sonradan geçerlilik kazanması için ya tapuda pay devrinin yapılmış olması ya da ifanın tamamlanmış olması gerekir. Yine, şekil bakımından geçersiz olan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılan karşılıklı ve kısmî ifada da tarafların yaptıkları sözleşme ile bağlı oldukları kabul edilmelidir.

23. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması gerekir veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Taraf iradeleri fesih konusunda uyuşmamış ise, mutlaka hâkim kararı gereklidir.

24. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse;

“İyiniyet, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.”

25. Belirtilen ilke, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023 üncü maddesinde aynen “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024 üncü maddede; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” biçiminde vurgulanmıştır.

26. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkânsız olması gerekir. Bu görüşten hareketle kötüniyet iddiasının def’i değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece resen nazara alınacağı gerek 08.11.1991 tarihli ve 1990/4 Esas 1991/3 Karar sayılı İnançları Birleştirme Kararında ve gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiş, benimsenen bu ilke Hukuk Genel Kurulunun 23.05.2001 tarihli ve 2001/1-422 Esas, 2001/434 Karar sayılı kararında da kapsamlı olarak açıklanmıştır.

27. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaat yapan yüklenicinin, yaptığı işin karşılığı olan arsa payını, 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun 364 üncü maddesi hükmü doğrultusunda, kural olarak arsa sahibine verilmesi gereken dairelerin teslimi anında talep hakkı doğar. Ancak taraflar yasa hükmünün aksine, arsa payının devrine ilişkin özel koşullar kararlaştırabilir. Örneğin, üzerinde inşaat yapılacak arsanın yükleniciye verilmesi öngörülen payının, peşinen devri kabul edilebileceği gibi, yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümlerin kat irtifaklı arsa paylarının, inşaatın belirli aşamalarında devri de kararlaştırılabilir. İnşaatın tamamlanmasından önce yükleniciye pay devri yapılması, inşaat yapımı sırasında yükleniciye gerekli olan sermayenin sağlanarak işin bir an önce bitirilmesi amacını gütmektedir. Peşinen tapuda yapılan bu pay devri bir nevi avans niteliğindedir.

28. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimler içerdiğinden, yüklenicinin peşinen kendisine devredilen tapuya hak kazanabilmesi için sözleşmede açık bir hüküm bulunmadıkça kendi edimini yüklendiği özen borcu uyarınca kanuna, sözleşme hükümlerine fen ve sanat kurallarına uygun olarak ifa etmiş olması gerekmektedir. Bir başka deyişle yüklenici edimini tam olarak yerine getirdiğinde, kendi adına düşen bağımsız bölümlerin tescilini isteyebilecektir. Yükleniciden pay satın alan üçüncü kişiler de yüklenicinin halefi olduklarından ancak, yüklenici edimi tam olarak yerine getirip tapuyu almaya hak kazandığı takdirde hak sahibi olacaklardır. Nitekim yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ile devredilen tapunun iptalini isteme hakkı doğmaktadır. Zira ani edimli türden olan eser sözleşmeleri kural olarak geriye etkili olarak sonuç doğurmaktadır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı kararında da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi hâlinde, uyuşmazlığın kural olarak 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun 106-108 inci maddeleri gereğince çözümlenmesi gerektiği, ancak olayın niteliği ve özelliği haklı gösteriyorsa 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesi uyarınca sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar vermek gerektiği belirtilmiştir.

29. İnşaatın kısa sürede tamamlanması amacıyla inşaatın başında bu sözleşme uyarınca tapuda devir yapılmasına rağmen, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebi ortadan kalkacak ve kayıt yolsuz tescile dönüşecektir. Avans niteliğindeki bu paylar, yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi tarafından geri istenebilir ve yüklenici ile bağımsız bölüm almak üzere sözleşme yapan üçüncü kişiler, tapuda yapılan devre rağmen bu payları arsa sahibine iade etmek zorundadır. Bu durumda üçüncü kişiler için 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023 üncü maddesi uygulanamaz. Zira üçüncü kişiler yüklenicinin halefidir. Bu sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenici inşaatı tamamladığında bağımsız bölümü alabileceğini bilirler veya bilmeleri gerekir. Bu sebeple TMK’nın 1023 üncü maddesi hükmünün uygulanması için aranan iyiniyet şartı, üçüncü kişi açısından gerçekleşmez. Anayasa Mahkemesi 2014/12321 Başvuru numaralı ve 20.07.2017 tarihli kararında da, bu durumda yükleniciden tapuda devir suretiyle pay alan üçüncü kişilerin mülkiyet haklarının ihlal edilmediğine karar vermiştir. (Anayasa Mahkemesi Kararı’na sitemizden ulaşabilirsiniz.)

30. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 08.04.2021 tarihli ve 2017/(23)15-1612 Esas, 2021/441 Karar; 24.06.2021 tarihli ve 2017/(23)15-2930 Esas, 2021/831 Karar; 23.12.2021 tarihli ve 2018/(23)6-1057 Esas, 2021/1756 Karar; 08.02.2022 tarihli ve 2021/(15)6-843 Esas, 2022/80 Karar, 17.05.2022 tarihli ve 2017/(23)6-1817 Esas, 2022/643 Karar ve 28.12.2022 tarihli ve 2021/(15)6-108 Esas, 2022/1929 Karar sayılı kararlarında da aynı hususlara değinilmiştir.

31. Tüm bu açıklanan maddi ve hukuki olgular ışığında somut olay değerlendirildiğinde, davacı arsa sahipleri ile kooperatif arasında … ili, … ilçesi, … Mahallesi 47357 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bina inşa edilmesine ilişkin … 52. Noterliğinde 07.03.2005 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, sözleşmede taşınmaz 100 hisse kabul edilerek 69 hissesinin 1.000,00 TL karşılığında ve taşınmaz üzerinde 16 adet villa yapılması koşuyla satışı vaat edilmiş, satış bedeli olan 1.000,00 TL yerine taşınmaz üzerinde yapılacak villalardan planda belirtilen 1, 13, 14, 15, 16 No.lu villaların arsa sahiplerine, geriye kalan 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 ve 12 No.lu villaların ise kooperatife ait olacağı kararlaştırılmış, daha sonra imzalanan 29.05.2006 tarihli ve 03.12.2008 tarihli ek sözleşmeler ile asıl sözleşmedeki şartlar geçerli olmak kaydıyla inşaatın tamamlanma süresine ve bu süreçte yükleniciye verilmesi kararlaştırılan villaların yükleniciye devir zamanına ilişkin hususlar düzenlenmiştir.

32. Davacı arsa sahiplerinden … ile davalı … arasında düzenlenen 03.06.2008 tarihli ve 16579 yevmiye sayılı resmî senet ile, davacılar ile kooperatif arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazda 8/128 arsa paylı A blok, zemin kat, 2 No.lu dubleks meskenin davalı …’ya satıldığı, satış bedelinin nakden ve tamamen ödendiği belirtilmiştir.

33. Davacı arsa sahipleri tarafından 03.10.2011 tarihinde, kooperatif ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmelerin feshi talebiyle açılan dava sonucunda Sincan Asliye Ticaret Mahkemesinin 27.12.2012 tarihli ve 2011/222 Esas, 2012/393 Karar sayılı kararı ile, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılacak villalardan 1, 13, 14, 15, 16 No.lu villaların davacı arsa sahiplerine, geriye kalan villaların yüklenici payına tahsis edileceği, davacı arsa sahiplerine düşen villaların toplam yapım oranının %63,30 seviyesinde olduğu, kooperatif tarafından inşaatın sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde teslim edilmediği, arsa sahiplerinin sözleşmenin feshi talebinde haklı oldukları gerekçesiyle arsa sahipleri ile kooperatif arasında imzalanan 07.03.2005 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile 29.05.2006 tarihli ve 03.12.2008 tarihli ek sözleşmelerin, kooperatifin kusurlu olduğunun kabulü ile geriye etkili feshine karar verilmiş, mahkemece verilen kararın kooperatif tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 15.05.2013 tarihli ve 2013/2161 Esas, 2013/3197 Karar sayılı kararı ile hükmün onanmasına karar verilmiş, onama kararına karşı davalının karar düzeltme talebi de aynı Dairenin 18.11.2013 tarihli ve 2013/5490 Esas. 2013/7161 Karar sayılı kararı ile reddedilmiştir.

34. Az yukarıda da açıklandığı üzere yükleniciden daire satın alan üçüncü kişiler, yüklenicinin edimini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmesi hâlinde, yüklenicinin halefi olarak mülkiyete hak kazanabilecek olup, arsa sahiplerinin yapım aşamasında yükleniciye veya yüklenicinin göstereceği üçüncü kişilere pay devri, inşaata finansman sağlayabilmesi için yükleniciye verilmiş avans niteliğindedir. Yükleniciye isabet eden bağımsız bölümleri satın alan kişilerin de inşaatın yapım aşamasında olduğunu, yüklenicinin edimini ifa etmesi hâlinde hak sahibi olacaklarını bildiklerinin kabulü gerekir.

Sözleşme gereğince yükleniciye isabet eden bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden satın alan üçüncü kişilerin hakları, sözleşme geriye etkili olarak feshedildiği için korunamayacak iken sözleşme gereği arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden satın alan üçüncü kişilerin hakları ise muhafaza edilecektir.

35. Eldeki uyuşmazlıkta olduğu gibi tapuda devir işlemi arsa sahibi tarafından yapıldığından, mevcut karine de arsa sahibinin kendisine ait bağımsız bölümü sattığı yönündedir. Ancak bu karinenin aksinin ispatı mümkün olup, arsa sahibi tapuda devrettiği bağımsız bölümün dava dışı yükleniciye bırakıldığını, bu bağımsız bölümün yüklenici tarafından satıldığını kanıtlayabilir.

36. Dosya içerisinde yer alan delillerin değerlendirilmesi sonucunda, davacı arsa sahipleri ile yüklenici kooperatif arasında imzalanan 07.03.2005 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinde, dava konusu A blok 2 No.lu bağımsız bölümün yüklenici kooperatife bırakıldığı sabittir. Davacı arsa sahipleri ile kooperatif arasında imzalanan sözleşmelerde inşaatın yapım aşamasında yüklenici kooperatife aşamalı olarak pay devri de kararlaştırılmıştır.

37. Dava konusu bağımsız bölüm, düzenlenen kat irtifakı uyarınca davacı arsa sahiplerinden … adına tescil edilmiş olup, inşaatın yapım aşamasında dava konusu A blok 2 No.lu bağımsız bölüm 03.06.2008 tarihinde arsa sahiplerinden … tarafından davalıya devredilmiştir.

38. Yargılama aşamasında yüklenici kooperatifin, söz konusu bağımsız bölüm kendisine bırakıldığı hâlde arsa sahibi tarafından bilgisi dışında davalıya satıldığı yönünde iddiası da bulunmamaktadır.

39. Bu durumda davacı arsa sahipleri ile kooperatif arasından imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmeler uyarınca, yükleniciye düşen A blok 2 No.lu bağımsız bölümün inşaatın yapımı aşamasında yüklenici kooperatif tarafından davalıya satıldığı, arsa sahibi tarafından da devir işleminin gerçekleştirildiğinin kabulü gerekir.

40. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; dosya içerisinde yer alan 03.06.2008 tarihli resmî satış senedi incelendiğinde, dava konusu bağımsız bölümün bizzat arsa sahibi tarafından davalıya satıldığı ve satış bedelinin nakten ve tamamen ödendiğinin anlaşıldığı, arsa sahibi davacı tarafından yapılan satış işleminin yüklenicinin talebi ve talimatıyla yapıldığının kanıtlanamadığı, bu durumda satış işleminin bedel karşılığında arsa sahibi ile davalı arasında yapıldığının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında belirtilen gerekçe ve nedenlerle bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

41. Hâl böyle olunca, mahkemece usul ve yasaya uygun olarak verilen direnme kararı açıklanan gerekçelerle onanmalıdır.

IV. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalı … vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,

Aşağıda dökümü yazılı (10.246,50 TL) harcın temyiz edenden alınmasına,

6217 sayılı Kanun’un 30 uncu maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440 ıncı maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

03.05.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

Kadastro tespitine itiraz davası, tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kamulaştırmasız el atma ile ilgili dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.